房產(chǎn)中介一線城市忙關門 二手房交易明顯萎縮

    　　5月初，香港上市房地產(chǎn)中介機構美聯(lián)物業(yè)退出上海二手房市場，并在其他城市進行明顯的業(yè)務收縮。而早在大約3個月前，北京地區(qū)的一家較大的中介機構鑫尊地產(chǎn)，在調控政策出臺后不久便立即關閉了50家門店。

    　　《中國經(jīng)濟周刊》記者匯集來自上海、深圳、廣州等城市的消息，盡管目前尚未再次出現(xiàn)大型中介機構關閉的消息，但是小型中介公司卻已經(jīng)有大量消亡。

    　　毋庸置疑，成交量不足是導致一些中小型中介機構關門的主要原因。來自市場的觀點認為，受調控影響未來一線城市中介機構關閉的趨勢將更加明顯。

    美聯(lián)物業(yè)終結在滬二手房業(yè)務

    5月5日，美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)域負責人丁偉在接受媒體采訪時確認，受香港總部近期的人事變動、集團不看好近期上海二手房市場等多種因素影響，美聯(lián)物業(yè)集團總部決定關閉上海僅存的8家二手房門店，只有上海總部的辦公室將被保留下來，今后主要涉及一手房代理和房產(chǎn)策劃業(yè)務。

    至此，曾經(jīng)在上海一度達到58家門店的美聯(lián)物業(yè)終結了其在上海的二手房代理業(yè)務。公開數(shù)據(jù)顯示，從2011年初開始，美聯(lián)物業(yè)在上海的業(yè)績一再下滑，1-3月成交的二手房總金額僅為3184萬元，總套數(shù)僅為15套，所占市場份額在上海排第184名。

    有分析機構認為，按照成交金額1.5%傭金提成規(guī)則計算，美聯(lián)物業(yè)8家門店首季度的傭金所得不足50萬元，而維持一家門店的平均花銷便超過8萬元。因此，在撤退前，其二手門店經(jīng)營已面臨無法維持的局面。

    美聯(lián)物業(yè)是香港老牌房地產(chǎn)中介機構，系香港上市公司美聯(lián)集團(01200.HK)子公司。其在北京、上海、廣州、深圳、重慶、成都都有二手房門店。丁偉表示，美聯(lián)物業(yè)在其他城市也有關店，但全面撤出二手房業(yè)務的暫時只有上海。美聯(lián)物業(yè)短期內(nèi)不會再重新評估上海二手房市場，但未來肯定還會有進一步發(fā)展。

    實際上除了重鎮(zhèn)上海，美聯(lián)物業(yè)在西部地區(qū)的部分業(yè)務也出現(xiàn)了明顯縮減。美聯(lián)物業(yè)重慶區(qū)域董事總經(jīng)理繆鴻裕在接受媒體采訪時說，在重慶，美聯(lián)最多時擁有70多家門店，現(xiàn)在仍有60多家，比原來少了7家。這些門店并不是關閉，準確地說是“暫停營業(yè)”，因為門店的租金仍在支付，并沒有轉租。公司預計半年后市場會變好，屆時會復開。

    有媒體援引美聯(lián)集團2010年年報情況認為，受內(nèi)地持續(xù)調控影響，該集團去年全年收益增加10%，但利潤增幅同比下降23%。瑞士信貸銀行近期兩次調低美聯(lián)的股價預期。

    4月末，美聯(lián)集團股東景順香港(Invesco Hong Kong Ltd)減持174.8萬股美聯(lián)集團，每股平均價6.018元，涉資1051.95萬元，持倉量由5.19%減至4.95%。

    偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉告訴記者，房地產(chǎn)中介對自身店面數(shù)量規(guī)模的加減明顯取決于宏觀政策調控的力度，“就調控力度而言，一些中介機構和開發(fā)商似乎低估了本輪調控。”一些中小型中介不能在此時靈活調整，大批關閉門面現(xiàn)象屬正常。

    中介關閉或再加劇

    面對不確定性不斷增強的中國房地產(chǎn)市場，中介機構正在面臨“斷糧”風險：一線城市普遍二手房交易量明顯萎縮。

    以北京為例，其房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，五一假期全市新建商品房網(wǎng)簽1190套，同比跌35%；二手住宅網(wǎng)簽214套，同比下跌近69%。

    中原地產(chǎn)華北董事總經(jīng)理李文杰向《中國經(jīng)濟周刊》表示：“根據(jù)目前的調控趨勢判斷，預計未來還會有大型的房地產(chǎn)中介機構出現(xiàn)更大規(guī)模的關閉門店趨勢?！币员本槔囊痪€城市目前都面臨成交量低迷的無奈狀況。而僅有的成交量并不能容納如此眾多的中介公司分支。因此中介公司不斷壓縮體量和“瘦身”的情況必定長期存在。

    5月5日，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的信息顯示，2011年4月北京市存量房成交量排名前5的房產(chǎn)中介公司，退房率全部達到或超過10%。其交易量最高的5家中介鏈家地產(chǎn)、偉業(yè)我愛我家、鑫尊地產(chǎn)、中原房產(chǎn)、21世紀不動產(chǎn)的退房率均達到或超過10%。其中，我愛我家的退房率最高，達到20%。按照以往的市場規(guī)律，正常的退房率每月應該在5%左右。

    今年年初高調關閉50家門店的鑫尊地產(chǎn)董事長劉軍曾經(jīng)撰文認為，經(jīng)紀公司是靠交易量生存的，5年限外令不見得能把房價打下來，但是能把交易量打下來。

    據(jù)悉，目前業(yè)內(nèi)并沒有精確計算過一個一線城市的二手房交易需要多少家門店支持。以北京二手房成交量為例，一家門面需要月成交4套方可正常運營。由于每個城市的店面成本不同，在包含房租、人力底薪、辦公設備與能耗以及管理成本的計算之后，平均每家店的成本為8萬到12萬元左右。由于近年來北京年度存量房交易高低不定，胡景暉粗略估計北京合理的中介門店數(shù)量大約3000家左右。

    來自多位業(yè)內(nèi)人士的預估，目前盤踞北京的中介機構總量大約為4000家以上。排行前五的機構門面大約有3000家。而近年來幾乎一半的交易量則集中于鏈家地產(chǎn)和偉業(yè)我愛我家。

    胡景暉認為，中介機構除了對門店進行增減，還會使用“豐年補歉”的方法維持穩(wěn)定，即“好的年份多掙一點，不好的年份補貼一點，以維持自身的穩(wěn)定”。

    來自北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的4月份存量房網(wǎng)上簽約數(shù)據(jù)顯示，鏈家地產(chǎn)簽約2684套，退房327套；偉業(yè)我愛我家簽約784套，退房160套；鑫尊地產(chǎn)簽約316套，退房43套；中原地產(chǎn)簽約261套，退房26套；21世紀不動產(chǎn)簽約238套，退房30套。

    鏈家地產(chǎn)副總裁林倩向《中國經(jīng)濟周刊》表示：“如果未來政府還將出臺新的調控政策，那么一定還會有新的中介公司關閉店面?！绷仲徽J為，中介的盈利并不依靠房價的高低，而在于成交量的多少?！耙员本槔?，如果北京持續(xù)月成交量低于15000套，那么當下這么多中介公司店面一定會吃不飽。”

    林倩透露，目前鏈家的擴張計劃并未因二手房成交量的低迷而改變。上半年鏈家已經(jīng)進入南京的二手房市場，下半年仍然在計劃選擇一個新的城市進入?！斑@個選擇并不是只在長江以南的城市，基本上東西南北都有待選城市?！?/p>

    來自市場的觀點幾乎一致認為，未來還將有中介機構關閉門店，但是由于大部分公司為非上市公司無義務披露財務狀況，因此難以獲悉具體消息。

    其實一直以來房地產(chǎn)中介被視為抬高房價的源頭之一，亦被一些剛性需求視為“敵對勢力”。實際上，這些平日奔波在樓宇之間，帶看二手房源的中介機構一直被國際投資者看在眼里。2010年下半年，被譽為“歐洲股神”的富達基金基金經(jīng)理安東尼伯頓曾告訴本刊記者，“將在一個相對較長的時間里持續(xù)看好中國的房地產(chǎn)中介機構。”盡管并未做出更多解釋，但是他卻多次強調了“相對較長”的時間概念。