“炒房”透支樓市購買力后遺癥開始顯現(xiàn)

    長遠(yuǎn)來看，樓市的調(diào)控遠(yuǎn)未到位。作為配置住房資源的市場，樓市有效率的分配機(jī)制、理性的消費(fèi)觀念還未形成。而且我國的房地產(chǎn)市場還沒有經(jīng)過一個完整周期的考驗，應(yīng)當(dāng)借這一次調(diào)控的契機(jī)，完成促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)健發(fā)展的基本制度建設(shè)，消除投資炒房帶給樓市的后遺癥。

    盡管打折促銷相繼增多，但是樓市成交仍然慘淡。有觀點(diǎn)認(rèn)為，一線城市成交量持續(xù)走低是因為觀望情緒日漸蔓延，甚至有許多開發(fā)商"死扛"等著成交反彈。那么樓市"疲軟"僅僅是因為觀望那么簡單嗎？

    有業(yè)界人士指出，購房者持幣觀望僅僅是成交量下滑的一個原因，過去幾年房價螺旋式上升，瘋狂的"炒房"、搶房也透支了很大部分未來的購買力。當(dāng)前投資者正在退出市場，購買力較強(qiáng)的剛性需求已經(jīng)得到滿足，下一批剛需釋放需要房價回調(diào)到更低的價位。

    在住房同時作為消費(fèi)品和投資品銷售的階段，運(yùn)用高信貸杠桿的投資者僅僅用了短短幾年，就把房價炒上一個又一個歷史高位。高高在上的房價不僅把許多的購房者排擠出市場之外，縮小了購房者的范圍，而且對房價回調(diào)形成了很大阻力。目前這種"后遺癥"正在逐步顯現(xiàn)。

    在北京等一線城市，大量的投資者曾一度充斥著市場，甚至出現(xiàn)了溫州商人、山西煤老板組成的炒房團(tuán)，一出手就購買十幾套，房價在2007年、2009年上半年的"爆炒"風(fēng)潮中飛快攀升。剛性需求也在這段時間集中釋放，瘋狂置業(yè)。收入水平較高的購房者不但自己手里有了住房，還紛紛搶房為子女置業(yè)。目前二手房市場里掛牌的也不乏手里持有多套房的業(yè)主。

    如今，這些有"實力"的購房者逐漸淡出市場，或者是在限購、限貸政策下失去了購房資格，或者是嗅到了樓市的調(diào)整風(fēng)險，投資空間不大，轉(zhuǎn)投其它渠道。當(dāng)前剩余的真實的自住需求購房者，多是普通的工薪階層，盡管有著強(qiáng)烈的購房需求，但是承擔(dān)著巨大的壓力。

    近日，"南海網(wǎng)-地產(chǎn)海南"一項"住房支出究竟壓力有多大"的調(diào)查顯示，海南每月住房支出占月收入30%~40%之間的受訪者占31.5%，20.5%的受訪網(wǎng)友表示，住房月支出占家庭月收入五成以上。此項調(diào)查旨在反映剛需一族購房群體的住房支出狀況，因此選取的參與調(diào)查的網(wǎng)友年齡大多在25歲~35歲之間。

    可見，盡管剩余的剛性自住需求購房者占據(jù)市場主體，但由于收入水平有限，大多無法全款購買，需要很大的貸款比例，月供幾乎成了他們負(fù)擔(dān)最重的生活開銷，這也是為什么會出現(xiàn)"房奴"這個時髦名詞的原因。因此，這部分購買力既對房價敏感度較高，對房貸利率的敏感度也較高。

    剛需的購買力就像一個三角型金字塔，房價回調(diào)一個檔次，勢必會重新覆蓋一部分需求。在成交量低迷的5月份，一線城市一些低價樓盤入市獲得熱銷也說明了這一趨勢。顯然，如果房價不回調(diào)，盡管許多人有強(qiáng)烈的購房沖動和意愿，但是如果沒有收入水平和購買力的支撐，也形不成有效的需求，即使運(yùn)用高比例貸款杠桿勉強(qiáng)購房，在房價波動、樓市調(diào)整時也容易出現(xiàn)斷供，對于樓市穩(wěn)健運(yùn)行和銀行資產(chǎn)質(zhì)量也不利。

    據(jù)了解，由于限貸以及加息帶來的成本增加，在成都等城市的許多樓盤，開發(fā)商開始鼓勵購房者一次性付款或分期付款，以加速銷售回款，分期付款的形式盡管能夠吸引不少購房者，但是在很大程度上反映出高位房價對于購買力的限制。

    而且，由于前幾年投資炒房客較多，目前一線城市已經(jīng)有一部分住房資源集中在投資者手里，在沒有套現(xiàn)之前他們自然不希望房價下跌，成為阻礙房價回調(diào)的一股力量。當(dāng)前，如何處理好老業(yè)主的利益訴求成為許多開發(fā)商降價最大的顧慮。

    不管是開發(fā)商還是購房者都在焦急地等待著樓市博弈見分曉。部分開發(fā)商認(rèn)為，觀望情緒已經(jīng)持續(xù)了三個月，房價遲遲不下跌已經(jīng)讓許多購房者失去了繼續(xù)等待的耐心，購房需求隨時可能釋放。也有業(yè)界專家指出，許多開發(fā)商已遭遇資金"寒流"，唯有大幅降價才能觸發(fā)購房者的消費(fèi)行為，以價換量成為樓市的基本趨勢。要想在成交量的冰封中打開一條道路，過去幾年的炒房、搶房對樓市購買力的透支以及當(dāng)前購房者的支付能力，成為開發(fā)商在定價時不得不考慮的現(xiàn)實。

    長遠(yuǎn)來看，樓市的調(diào)控遠(yuǎn)未到位。曾經(jīng)一度彌漫的投資心理以及居民投資對住房的"依賴癥"短期內(nèi)還難以消除。作為配置住房資源的市場，樓市有效率的分配機(jī)制、理性的消費(fèi)觀念還未形成。而且我國的房地產(chǎn)市場還沒有經(jīng)過一個完整周期的考驗，應(yīng)當(dāng)借這一次調(diào)控的契機(jī)，完成促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)健發(fā)展的基本制度建設(shè)，消除投資炒房帶給樓市的后遺癥。