臺(tái)州大型商場(chǎng)頻頻倒閉 商鋪分割銷售很難成功

    近年來(lái)，臺(tái)州中心城區(qū)商場(chǎng)紛紛破產(chǎn)、關(guān)門(mén)。先是杭州大廈破產(chǎn)倒閉，愛(ài)華國(guó)際購(gòu)物中心自稱“完美謝幕”，隨后，一批商界新星在無(wú)情的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中紛紛落馬：歐美雅國(guó)際家居廣場(chǎng)申請(qǐng)破產(chǎn)，“新時(shí)代購(gòu)物中心”退出經(jīng)營(yíng)，臺(tái)州君泰百貨被椒江鉑金購(gòu)物中心取代，僅3個(gè)多月，鉑金購(gòu)物中心突然關(guān)門(mén)歇業(yè)。

    現(xiàn)在，被稱為臺(tái)州首家綜合型奢華家居廣場(chǎng)的德家家居廣場(chǎng)也難以為繼。

    中端消費(fèi)仍是臺(tái)州市內(nèi)的消費(fèi)主流

    岑佰其來(lái)自寧波，在德家家居廣場(chǎng)有三四個(gè)店鋪，是商場(chǎng)里最大的商戶。他說(shuō)，他不埋怨德家家居投資方，對(duì)方投了近2000萬(wàn)元，也希望將商場(chǎng)做火，只不過(guò)失敗了，失敗的原因有多方面。

    “臺(tái)州的商業(yè)環(huán)境和其他地方有很大不同?！贬燮湔f(shuō)，臺(tái)州人的首要消費(fèi)觀念是物美價(jià)廉，高檔消費(fèi)品就要到大城市購(gòu)買。高檔商品進(jìn)駐臺(tái)州的話，銷售情況一般都不會(huì)太好。比如星級(jí)酒店方面，寧波有20多家五星級(jí)酒店，臺(tái)州只有一家。

    “每個(gè)商場(chǎng)倒閉都有自己的原因?！毙率澜绨儇浬藤Q(mào)部經(jīng)理金淼說(shuō)，比如鉑金購(gòu)物中心倒閉，是因?yàn)楣芾韴F(tuán)隊(duì)不專業(yè)，很明顯的一點(diǎn)，就是他們收銀臺(tái)的設(shè)立和撤銷，鉑金購(gòu)物中心是租賃形式經(jīng)營(yíng)，允許商戶自己收錢(qián)，但是鉑金廣場(chǎng)又設(shè)立了收銀臺(tái)，這是很矛盾的。商戶自己可以收錢(qián)，當(dāng)然不會(huì)讓消費(fèi)者到收銀臺(tái)繳費(fèi)，收到自己手里是最安心的。

    “其實(shí)進(jìn)入臺(tái)州市場(chǎng)的商戶只看到了臺(tái)州官方公布的消費(fèi)力?！苯痦祵?duì)德家家居的倒閉有自己的看法，他認(rèn)為，臺(tái)州有近600萬(wàn)常住人口，看上去和寧波常住人口相當(dāng)，但臺(tái)州有消費(fèi)實(shí)力的外來(lái)人口并不多，而且臺(tái)州外出經(jīng)商人數(shù)眾多，在外置業(yè)在外安家，帶走了大部分的高端消費(fèi)力。

    金淼說(shuō)，中端消費(fèi)是臺(tái)州市內(nèi)的消費(fèi)主流，路橋和洪家等區(qū)塊的家居市場(chǎng)已經(jīng)能滿足家居市場(chǎng)需求了。

    商鋪分割銷售的商場(chǎng)很難成功

    “臺(tái)州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)東商務(wù)區(qū)幾個(gè)無(wú)法維持運(yùn)營(yíng)的商場(chǎng)倒是有一個(gè)共同特點(diǎn)，就是商鋪分割銷售。”金淼說(shuō)，只有愛(ài)華購(gòu)物中心不一樣，愛(ài)華商場(chǎng)是開(kāi)發(fā)商自己經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)，只不過(guò)他們沒(méi)有做商場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)。

    杭州大廈以及德家家居廣場(chǎng)附近幾家商場(chǎng)，都是典型的商鋪分割銷售。所謂商鋪分割銷售，就是開(kāi)發(fā)商將開(kāi)發(fā)的大面積商業(yè)物業(yè)按樓層分割為成百上千個(gè)小面積的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位，也就是一個(gè)個(gè)小商鋪，銷售給眾多的商鋪投資者或經(jīng)營(yíng)者，該商鋪由投資者或經(jīng)營(yíng)者出租經(jīng)營(yíng)，也有由開(kāi)發(fā)商售后包租。

    “都說(shuō)杭州大廈倒閉的原因是經(jīng)營(yíng)不善，那是說(shuō)給外行人聽(tīng)的。”一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士向記者透露，杭州大廈是一個(gè)紹興房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)，為了提高房?jī)r(jià)和促銷，房地產(chǎn)商“買下”杭州大廈團(tuán)隊(duì)，打出廣告，承諾給購(gòu)房者3年平均8%的返租回報(bào)率，3年后是否繼續(xù)回租由業(yè)主委員會(huì)研究決定，這是開(kāi)發(fā)商找了一個(gè)說(shuō)法擺脫3年后可能承擔(dān)的責(zé)任。

    “打出短期返租承諾的廣告，那這個(gè)開(kāi)發(fā)商根本沒(méi)有長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)商場(chǎng)的打算，行內(nèi)人都知道這個(gè)規(guī)則。”金淼也贊同這種說(shuō)法，他認(rèn)為，一個(gè)業(yè)態(tài)不可能3年就出效果，這只是一個(gè)幌子，讓購(gòu)房者覺(jué)得有利可圖，開(kāi)發(fā)商只承諾3年返租，3年后呢？開(kāi)發(fā)商賺得盆滿缽滿，已經(jīng)走了。

    金淼認(rèn)為，業(yè)主眾多，意見(jiàn)就很難統(tǒng)一，有人要高租金，有人同意低租金，這對(duì)于大型賣場(chǎng)來(lái)說(shuō)，阻礙很大，不利于持續(xù)發(fā)展，這也導(dǎo)致商鋪分割銷售形式的商場(chǎng)很難成功。

    “在商鋪分割銷售后，開(kāi)發(fā)商一開(kāi)始會(huì)引進(jìn)大型賣場(chǎng)，還有另外一個(gè)原因。”另有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這可能涉及返租稅費(fèi)的問(wèn)題，包租期間，按照法律的規(guī)定，稅費(fèi)大概占到返租額的17%左右，包稅吧，稅費(fèi)支出還挺高，不包稅，肯定影響銷售，那只能選擇委托經(jīng)營(yíng)、租賃經(jīng)營(yíng)或者聯(lián)合經(jīng)營(yíng)，來(lái)合理避稅。

    國(guó)家建設(shè)部曾表態(tài)，售后包租涉嫌違反國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定

    據(jù)了解，作為商業(yè)地產(chǎn)的一種營(yíng)銷方式，“售后包租”由來(lái)已久，在中國(guó)內(nèi)地最早出現(xiàn)于20世紀(jì)90年代初期。它與當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)投資熱潮伴生，一經(jīng)推出，就異?；鸨５?yàn)殚_(kāi)發(fā)商最終無(wú)法兌現(xiàn)承諾，樓還沒(méi)蓋完，就卷款而逃，導(dǎo)致了大量爛尾樓的出現(xiàn)，并引發(fā)房地產(chǎn)泡沫。

    為有效遏制這一不規(guī)范的商品房買賣行為，2001年6月1日，國(guó)家建設(shè)部頒布的《商品房銷售管理辦法》中明確規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返還銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租，或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

    有媒體報(bào)道，2006年，國(guó)家建設(shè)部表態(tài)，售后包租涉嫌違反國(guó)家的相關(guān)法律規(guī)定，同時(shí)要求，對(duì)違背有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定銷售商品房的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要嚴(yán)肅查處。

    但是，記者發(fā)現(xiàn)，“售后包租”、“承諾回報(bào)”還有融資或變相融資性質(zhì)的銷售形式在臺(tái)州比比皆是。

    浙江海貿(mào)律師事務(wù)所陳明律師介紹，從法律角度深層分析，其實(shí)只要開(kāi)發(fā)商將每個(gè)小商鋪都做產(chǎn)權(quán)登記，就可以分割銷售，國(guó)家建設(shè)部也只是表態(tài)，沒(méi)有明確規(guī)定，浙江省也沒(méi)有針對(duì)商鋪分割銷售的法律細(xì)則。

    “只能說(shuō)分割銷售的商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)很大?！苯痦嫡f(shuō)，如果開(kāi)發(fā)商一開(kāi)始就抱著賺錢(qián)的目的，那分割銷售的商鋪對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，就是美麗的陷阱，不管怎么發(fā)展，最后得益的只有開(kāi)發(fā)商。