樓市調(diào)控政策見效開發(fā)商爭相促銷 房價下跌空間打開

    中央政府持續(xù)嚴厲的樓市調(diào)控政策開始見效：各地高企的房價受到明顯遏制，并且一系列跡象釋放出可能降價的信號。

    成交量下跌價格止?jié)q

    開發(fā)商加大促銷力度、一二手房價格“倒掛”、成交量萎縮，被認為是房價下跌的3個征兆。最近，這3個征兆在很多城市出現(xiàn)。

    在北京，位于通州的部分項目最近降價幅度在1萬元/平方米左右，比去年下跌超過20%。而五環(huán)、六環(huán)以外的很多項目都明碼降價。據(jù)統(tǒng)計，今年8月1日至30日，北京新房及二手房住宅簽約總量1.3萬套，環(huán)比降26.4%。此成交量創(chuàng)造了2009年以來的最低值。價格方面，新房簽約均價較7月份跌2.5%，二手房均價環(huán)比跌0.9%。上海和深圳的商品房交易量同樣下滑。

    國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市8月份環(huán)比下降的城市有16個，持平的有30個。與7月份相比，環(huán)比價格下降和持平的城市明顯增多。這也是2009年以來首次出現(xiàn)了過半城市房價環(huán)比止?jié)q。

    一二手房價格“倒掛”現(xiàn)象也很普遍。根據(jù)偉業(yè)我愛我家的最新統(tǒng)計，北京2011年1-8月二手住宅成交均價為23709元，而一手住宅則為22038元。同樣的現(xiàn)象還出現(xiàn)在上海、廣州、深圳等其他一線城市中。據(jù)中原地產(chǎn)抽樣統(tǒng)計，當前上海部分區(qū)域二手房比新房單價可高出每平方米2300至3300元。業(yè)內(nèi)人士認為，根據(jù)往年經(jīng)驗，一二手房倒掛現(xiàn)象出現(xiàn)意味著市場將繼續(xù)回調(diào)價格。

    對于當前的樓市，華紡房地產(chǎn)開發(fā)公司有關負責人接受本報記者采訪時指出，目前市場情況是成交量萎縮，價格止?jié)q，價格下跌空間打開，一部分消費者認為是買房好機會，一部分還在觀望，大多數(shù)房地產(chǎn)公司資金鏈普遍緊張。因央行緊縮銀根，開發(fā)商融資難度加大，融資成本增高。除少數(shù)幾家企業(yè)外，現(xiàn)在大部分開發(fā)商拿地都很慎重。

    調(diào)控政策迭加效果顯現(xiàn)

    房價松動是中央政策持續(xù)調(diào)控的結(jié)果。2010年以來，中央政府出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，其中包括縮緊流動性、限購、提高借貸成本、征收房產(chǎn)稅、增加保障房等多種手段。然而，直到近期，房價才開始停止上漲態(tài)勢并出現(xiàn)松動。華紡房地產(chǎn)開發(fā)公司有關負責人對記者說，從目前市場看，政府調(diào)控政策的迭加效果已顯現(xiàn)出來。

    專家分析說，限購和減少貨幣供應是減少投機擠出泡沫的直接原因。而隨著中國加大保障房供應削弱供求矛盾，支撐高房價泡沫的基礎應可以慢慢消除。

    雖然調(diào)控房價出現(xiàn)好兆頭，但不能掉以輕心。住建部政策研究中心副主任王玨林認為，未來調(diào)控政策應當繼續(xù)加強，如果政策稍微放松房價就可能反彈，那么先前幾年調(diào)控帶來的效果就泡湯了。業(yè)內(nèi)人士指出，政府一方面要繼續(xù)加大宏觀調(diào)控政策實施力度，遏制投資投機的炒房需求；另一方面要防止未限購的部分二三線城市房價過快上漲。據(jù)了解，最近，一些非限購地區(qū)和一些二三線城市就出現(xiàn)了房價瘋漲的情況。同時，一線城市中心區(qū)房價依然堅挺。比如北京，五環(huán)以內(nèi)房價與去年最高峰時相比有所回落，但幅度很小。

    房價下跌空間已打開

    房價是否到了“拐點”？對此，農(nóng)業(yè)銀行最近發(fā)布報告稱，中國房價增速的持續(xù)下滑不能作為拐點將至的判斷標準，認為目前房價拐點已經(jīng)顯現(xiàn)或過于樂觀。報告稱，在當前錯綜復雜的國際國內(nèi)經(jīng)濟形勢下，二次探底的風險加劇，未來緊縮性政策轉(zhuǎn)向的可能隨時發(fā)生。

    有專家認為，應慎談“拐點”。首先，境外熱錢橫流、投資渠道缺乏；保障房建設尚需關注；房地產(chǎn)在地方財稅收入方面的“替代產(chǎn)業(yè)”還未培育。

    中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強對本報記者說，不同區(qū)域和不同樓盤情況不一樣，有的城市郊區(qū)房價下降，但市中心品質(zhì)好的房子價格還在上漲，不能隨便說拐點。從均價看，北京以及有些城市房價停漲，但并不意味著所有樓盤會降價。短期看，開發(fā)商以價換量、價格上讓利的項目會增多，否則他們難以回籠資金，難以改變市場低迷的狀況。

    未來房價會繼續(xù)下跌嗎？下跌空間有多大？華紡房地產(chǎn)開發(fā)公司有關負責人認為，現(xiàn)在房價下跌的空間已打開。先是成交量下跌，開發(fā)商在價格上硬扛著，有一天扛不動了，價格就會降下來。若中央調(diào)控政策不放松，房價肯定下跌。在中共十八大召開之前，大致是穩(wěn)中有降。有的開發(fā)商最悲觀的預測是房價下跌30%，大多數(shù)開發(fā)商認為下跌10%—15%左右。

    有業(yè)內(nèi)人士指出，房價下跌空間不會太大，主要因為土地價格沒有降下來。山東一開發(fā)商告訴本報記者，土地基礎價格不降，房價不會降?，F(xiàn)在很多開發(fā)商在觀望，有的拿了土地推遲開發(fā)，有的捂盤，都在期盼明年有寬松的政策出臺。