首套房貸利率提高，傷了誰(shuí)？

    10月初，中國(guó)建設(shè)銀行剛剛上浮首套房貸利率至1.05倍后不久，"首套房貸款利率上調(diào)"動(dòng)作迅速蔓延到全國(guó)。10月16日，不少中小商業(yè)銀行也調(diào)整了首套房貸利率，包括廣發(fā)銀行、深發(fā)展銀行以及民生銀行等，都提升了5%至10%。同時(shí)，銀行上浮首套房貸利率所覆蓋的地區(qū)有北京、上海、廣州、深圳幾大一線城市以及天津、濟(jì)南、青島、鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、蘇州等二線城市。

    不過(guò)，各城市首套房貸款利率上調(diào)幅度差異較大。目前北京、上海、廣州、深圳、杭州的大部分銀行上調(diào)幅度普遍在5%到10%；而成都、濟(jì)南約為5%到20%；長(zhǎng)沙、武漢則更高，為10%至30%；在長(zhǎng)春，個(gè)別股份制銀行最高上調(diào)50%，利率高達(dá)10.575%。

    而在此前，關(guān)于首套房貸利率的變動(dòng)并未有任何風(fēng)吹草動(dòng)。突然來(lái)襲的政策變化讓房地產(chǎn)市場(chǎng)驚出一身冷汗。不過(guò)大部分市場(chǎng)人士認(rèn)為，本次提高"首貸"利率并不能直接助力壓低房?jī)r(jià)。市場(chǎng)機(jī)構(gòu)計(jì)算認(rèn)為，上調(diào)利率后，以首套房貸款100萬(wàn)元、20年償還期計(jì)算，月供將首次接近8000元，總利息上漲5萬(wàn)元。

    嘉賓

    王玨林住建部政策研究中心副主任

    范小沖陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁

    胡景暉偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁

    楊紅旭易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部長(zhǎng)

    孫飛中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作促進(jìn)會(huì)金融投資委員會(huì)主席

    中房協(xié)匿名人士

    首套房貸率升高是否是調(diào)控政策的延伸？

    不是

    王玨林：我個(gè)人并不認(rèn)為本次上浮利率與整個(gè)調(diào)控政策有關(guān)聯(lián)。有觀點(diǎn)說(shuō)，本次調(diào)控是通過(guò)增加首套房貸款利息，來(lái)平抑過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，來(lái)抑制過(guò)快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)，我并不這樣認(rèn)為。

    國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，目的是保持我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠穩(wěn)定健康發(fā)展，解決和改善更多家庭住房條件。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行調(diào)控，是重點(diǎn)解決市場(chǎng)供求矛盾突出的問(wèn)題。調(diào)控政策支持保障房建設(shè)，傾斜于自住和改善性住房的需求，嚴(yán)格投機(jī)性、投資性購(gòu)房要求，并在銀行區(qū)別貸款和限購(gòu)指標(biāo)政策上都有體現(xiàn)。

    我認(rèn)為，不管從房屋結(jié)構(gòu)調(diào)整方面，還是貸款政策方面，購(gòu)買首套房和二套房還是應(yīng)當(dāng)有所區(qū)別，對(duì)于購(gòu)買首套房的家庭在貸款方面應(yīng)當(dāng)給予一定支持，因?yàn)檫@部分消費(fèi)群體基本上是年輕人。如果降低購(gòu)買首套房貸款門檻，還可以緩解保障房量大、面廣的壓力。

    中房協(xié)匿名人士：這次銀行上調(diào)首套房貸款利率，并沒(méi)有在事前做任何通知和暗示。按照慣例，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的政策都會(huì)有一個(gè)政策出口，有時(shí)是銀監(jiān)會(huì)，有時(shí)是央行，有時(shí)是發(fā)改委。但這次只是各家銀行根據(jù)自己的風(fēng)險(xiǎn)情況和經(jīng)營(yíng)情況自行制定上浮空間。這說(shuō)明，本次利率上浮并非整體調(diào)控政策的延伸，而更應(yīng)該說(shuō)是銀行的自行調(diào)整。

    在年底，銀行為控制風(fēng)險(xiǎn)和保證利潤(rùn)調(diào)整利率是比較正常的。況且由于政策持續(xù)緊縮，導(dǎo)致一些房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)貸款和購(gòu)房者的按揭貸款都被壓制。因此在無(wú)錢可貸的情況下，銀行提高利率則可以減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，保證質(zhì)量好的客戶維系收益。

    所以本次上浮利率并不是調(diào)控政策的延續(xù)。但是國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)的決心不會(huì)放松。

    胡景暉：我認(rèn)為，本次銀行對(duì)于首套房貸利率的提高并不是針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控。這只是銀行針對(duì)自己而調(diào)整的經(jīng)營(yíng)行為。特別是年底，很多上市銀行都要為編制報(bào)表做準(zhǔn)備，因此會(huì)減少一些高風(fēng)險(xiǎn)貸款。本輪利率上浮不屬于調(diào)控政策的延伸。

    從目前的市場(chǎng)成交量以及價(jià)格情況看，從年末到明年房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)下降。但是，這個(gè)下降是指區(qū)域性的。有些小區(qū)地理位置尷尬，配套不完善，在購(gòu)房者心中一直都是雞肋?，F(xiàn)在首套房貸款利率上浮必然會(huì)對(duì)購(gòu)房者帶來(lái)壓力。相比之下，這些不太令人滿意的樓盤會(huì)出現(xiàn)較為明顯的降價(jià)。但是那些地段好配套好的小區(qū)則很難出現(xiàn)明顯的降價(jià)。

    是

    孫飛：本次上調(diào)首套房貸款利率就是調(diào)控政策的延伸。隨著調(diào)控的深化，房地產(chǎn)泡沫開(kāi)始擠出，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈開(kāi)始緊張甚至有的出現(xiàn)斷裂。為了有效控制風(fēng)險(xiǎn)并貫徹調(diào)控，銀行上調(diào)首套房貸款利率，不但提高了門檻，而且加強(qiáng)了風(fēng)險(xiǎn)防火墻。

    因此我并不完全贊同上調(diào)首套房貸款是銀行的自身經(jīng)營(yíng)行為。其實(shí)能夠用于調(diào)控的金融手段一直都有，只是沒(méi)有提上使用議程。之前對(duì)二套房等都有金融手段抑制?，F(xiàn)在開(kāi)始使用首套房貸利率提高的方法調(diào)控，實(shí)際上決策層認(rèn)為此前并未收到良好的效果。

    楊紅旭：利率上浮一定會(huì)加速房?jī)r(jià)下降拐點(diǎn)的到來(lái)。一部分市場(chǎng)分析觀點(diǎn)認(rèn)為，限購(gòu)政策是最嚴(yán)厲的，打擊的程度是最深的。但我認(rèn)為，信貸緊縮對(duì)市場(chǎng)影響的程度要比限購(gòu)深。目前而言，連首套房的貸款利率都有上漲，在基準(zhǔn)利率之上又上漲了10%到20%，這事影響力非常大的。這意味著不僅是貸款緊縮在打擊投資投機(jī)需求，而且也在抑制剛性需求。在政策放松之前，市場(chǎng)還將繼續(xù)探底和低迷。

    范小沖：之前對(duì)二套房的貸款以及多套房的貸款都有限制。現(xiàn)在對(duì)第一套房貸款利率也進(jìn)行了調(diào)整，這符合調(diào)控政策的慣性。其次，接近年底銀行業(yè)通常會(huì)提高利息保證收益控制風(fēng)險(xiǎn)。所以本次上調(diào)首套房貸是具有政策延伸條件的。

    住宅成交量和價(jià)格是否將受到影響？

    胡景暉：對(duì)成交量應(yīng)該是有一定影響的。利率上調(diào)之后，對(duì)購(gòu)房者的貸款附帶增加了困難和壓力。目前從開(kāi)發(fā)商的角度看，最受市場(chǎng)歡迎的還是80平方米左右的兩居室。這種類似于"婚房"的產(chǎn)品體現(xiàn)出目前主導(dǎo)市場(chǎng)的還是剛性需求。在二手房領(lǐng)域，這種戶型也是最暢銷的。

    當(dāng)利率提高之后，剛性需求的成本增高必然會(huì)影響他們的成交行為。但是對(duì)于價(jià)格的抑制作用來(lái)說(shuō)，我認(rèn)為首套房貸利率提高的作用是間接的。盡管可能成交量減少了，但是價(jià)格卻依舊會(huì)堅(jiān)挺。盡管一些有財(cái)力的購(gòu)房者可能會(huì)在此時(shí)出手，但是這并不能代表整個(gè)需求方。而且還有投資者不斷在推出二手房，這些投資者通常都能扛得住。

    此外，新房或二手房樓盤產(chǎn)品的個(gè)體差異也十分明顯。在北京一些搶手的二手房不但沒(méi)有降價(jià)，反而價(jià)格有所上升。這些樓盤包括一些學(xué)區(qū)房，或者鄰近高等教育機(jī)構(gòu)的優(yōu)質(zhì)樓盤。

    中房協(xié)匿名人士：目前北京等一線城市的成交量符合當(dāng)前市場(chǎng)心態(tài)。大部分觀望者認(rèn)為，如果一手房和二手房的成交量持續(xù)低迷，那么開(kāi)發(fā)商和投資者一定會(huì)降價(jià)。而從國(guó)際形勢(shì)上看，歐洲的債務(wù)危機(jī)和美國(guó)經(jīng)濟(jì)不振都直接影響國(guó)內(nèi)的信心。

    在這樣的市場(chǎng)情況之下，首套房貸再次調(diào)整可能不會(huì)再讓成交量明顯下滑。而且如果沒(méi)有特別重的政策出臺(tái)，一線城市依舊會(huì)維持當(dāng)前較為萎靡的成交量。但是，銀行沒(méi)有額度貸款以及成交量持續(xù)萎靡可能不會(huì)讓房?jī)r(jià)再度下跌。因?yàn)橹髁鏖_(kāi)發(fā)商的原始積累可以扛得?。粚?duì)于投資者來(lái)說(shuō)，能扛到現(xiàn)在都不差還貸款的錢。要是撐不住，早在去年年末和今年年初就清洗出去了。

    目前北京的一些區(qū)域房?jī)r(jià)出現(xiàn)了明顯下降。但是我認(rèn)為這些區(qū)域并不具備代表性。在北京，如果三環(huán)之內(nèi)的二手房下降才能算是真正的降價(jià)。

    范小沖：當(dāng)前，連續(xù)的調(diào)控政策已經(jīng)壓制住了快速的房?jī)r(jià)上漲。一線城市的不少區(qū)域都出現(xiàn)了明顯的房?jī)r(jià)下跌。提高利率實(shí)際上就是提高了購(gòu)房者的購(gòu)買成本，這必然會(huì)減少成交量。盡管有些購(gòu)房者已經(jīng)出手購(gòu)買，但是這并不能給開(kāi)發(fā)商回籠足夠的現(xiàn)金流。當(dāng)他們的資金壓力越來(lái)越大的時(shí)候，房?jī)r(jià)必然會(huì)下降。一線城市或許在未來(lái)數(shù)月之內(nèi)再現(xiàn)降價(jià)。但是一些三四線城市由于城市化不足可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)將略有上升。

    剛性需求為何被"誤傷"？

    范小沖：我認(rèn)為，當(dāng)前首套房貸款利率提高盡管對(duì)剛性需求帶來(lái)了成本壓力，但是一些剛性需求依舊可以實(shí)現(xiàn)支付。而另一部分剛性需求則將被保障性住房所吸納。

    當(dāng)然，保障性住房是多層次的。有些需要買房的剛性需求可以買到限價(jià)房等價(jià)格較低的住房。有些暫時(shí)不想要買房的可以申請(qǐng)廉租房和公租房。不管選擇哪一種形式滿足住房需求，都會(huì)將原本的剛性需求稀釋。需求稀釋了，對(duì)降低房?jī)r(jià)也有好處。

    胡景暉：剛性需求被誤傷實(shí)際是政策略顯"矯枉過(guò)正"的表現(xiàn)。因?yàn)閯傂孕枨蟊臼呛侠淼?，是健康的。因此他們不?yīng)該為首套房貸利率上浮買單。因此國(guó)家應(yīng)該在保證調(diào)控效果和維持大原則不變的前提下，細(xì)化調(diào)控手段。對(duì)合理的購(gòu)買需求予以疏導(dǎo)和維護(hù)。我們的政策本身就是打擊投機(jī)和投資需求的，這與剛性需求并不存在必然的關(guān)系。所以，打壓剛性需求對(duì)完成房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)沒(méi)有作用和意義。

    在此前，國(guó)家對(duì)購(gòu)買首套房是存在政策性優(yōu)惠的，比如在稅收和貸款利率折扣方面?，F(xiàn)在國(guó)家提高了首套房貸款利率，這讓一部分年輕人難以接受。同時(shí)，這部分年輕人又不能享受保障性住房。而保障性住房建設(shè)的完善進(jìn)度又不能與市場(chǎng)變化的情況相匹配。所以這部分剛性需求必然被誤傷。所以國(guó)家今后的政策應(yīng)該更加精細(xì)化。

    孫飛：之前很多分析人士認(rèn)為，只要當(dāng)前政策落實(shí)到位，市場(chǎng)就能得到預(yù)期的壓制房?jī)r(jià)的效果。那么現(xiàn)在銀行提高首套房貸只能說(shuō)明當(dāng)前政策并未落實(shí)到位。貨幣手段、稅收手段、土地手段、行政手段并未全部落實(shí)，同時(shí)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)有效的組合拳。這也對(duì)間接影響剛性需求起到了一定負(fù)面作用。

    其實(shí)并非國(guó)家青睞類似的金融手段，而是瞻前顧后，沒(méi)有實(shí)現(xiàn)有效的組合拳進(jìn)行調(diào)控，因此沒(méi)有出臺(tái)新的財(cái)稅手段調(diào)控。我認(rèn)為，其實(shí)稅收手段更為直接有效。這樣就可以避免對(duì)剛性需求的影響。但是，剛性需求是確實(shí)需要購(gòu)房居住的需求，調(diào)高首套房貸款利率不會(huì)傷害剛性需求，只是提高購(gòu)房的財(cái)務(wù)成本。

    楊紅旭：這次提高首次購(gòu)房貸款利率則似乎與之前的"差別化住房信貸政策"有沖突?；蛟S政府確也有意，在打壓投資投機(jī)需求的同時(shí)，繼續(xù)保護(hù)合理的自住需求。但是貸款利率的提升還是商業(yè)銀行占主導(dǎo)權(quán)。去年以來(lái)，銀根持續(xù)緊縮，信貸額度壓了再壓，商業(yè)銀行可以放貸的指標(biāo)越來(lái)越少。在此形勢(shì)下，在商言商的商業(yè)銀行，自然"嫌貧愛(ài)富"。在民間借貸利息平均高達(dá)15%到20%的情況下，商業(yè)銀行隨便放貸，也能找到10%以上的去處，而5年以上期貸款利率只有7.05%。這是制度的問(wèn)題。