中小房企船小難調(diào)頭

    根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部的信息顯示，截至10月底，全國城鎮(zhèn)保障性安居工程開工已超過1000萬套，實現(xiàn)了年初計劃的目標(biāo)任務(wù)。該目標(biāo)任務(wù)的完成，不僅兌現(xiàn)了政府年初"承諾"，而且也是房價合理調(diào)整的重要砝碼。當(dāng)然，千萬套保障性住房壓境，對于房地產(chǎn)企業(yè)特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)造成生存危機。

    如今，在對房地產(chǎn)調(diào)控不會放松的共識下，保利、綠地、萬科等大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)率先扛起降價大旗，充當(dāng)房價下降的"急先鋒"，并通過布局三四線城市、出售部分項目的戰(zhàn)略，獲得短暫喘息機會。與此同時，更多的中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卻陷入進退維谷的境地--過低的房屋成交率導(dǎo)致資金套牢。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，2011年入市項目成交情況，中小房企的簽約率僅為28.5%，遠低于大房企55.5%的水平，套牢的資金估計在3000億元；房地產(chǎn)開發(fā)周期的漫長、民間借貸的泥淖更使得中小房地產(chǎn)商難于輕松抽身離去。

    千萬保障性住房將有助于扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場失衡的供給狀況，帶來房價的進一步下降。降價也被認為是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存的唯一出路，對于中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，如加入降價大軍，只能采取比大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更優(yōu)惠的價格策略，才能贏得愈發(fā)注重開發(fā)企業(yè)品牌、品質(zhì)的客戶，這也就意味著利潤空間大幅縮水。對于對民間借貸資金依賴度較高的中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，縮水的利潤空間能否支撐起高達15%的民間借貸利率？如堅持不降，就只能被市場迅速拋棄。此外，考慮到限購政策下，有資格、且有能力和意愿購買房屋的購房者十分有限，保障性住房的價格優(yōu)勢會為其贏得部分寶貴的客戶資源，數(shù)量優(yōu)勢更會改變購房者的心理預(yù)期。中小企業(yè)未來境況不排除會更糟。

    溫家寶總理對房地產(chǎn)調(diào)控不放松的再次表態(tài)及千萬保障性住房陸續(xù)上市的現(xiàn)實對于房地產(chǎn)企業(yè)特別是中小房企來說，不僅澆滅了最后一絲賺取暴利的希望，也將部分一直抱有投機思想的中小房企逼入絕境。有專家判斷，出局即退出市場將是陷入困境中的中小房企的最終命運。其實，從目前來看，調(diào)控的不放松不僅關(guān)系到中小房企、有時甚至還關(guān)系到中小房地產(chǎn)商的生死。不久前，鄂爾多斯的一位房地產(chǎn)商就選擇了自殺。

    中小企業(yè)脆弱的一面在房地產(chǎn)行業(yè)中表現(xiàn)得尤為突出。"船小好調(diào)頭"常被用來規(guī)模小、攤子不大的小企業(yè)靈活機動，更易適應(yīng)環(huán)境，而對于部分房地產(chǎn)行業(yè)的中小企業(yè)來說，卻難于適用，這其實與中小房地產(chǎn)企業(yè)過度的投機心理有很大關(guān)系。

    在市場行情好的時候，中小房企忙于擴充企業(yè)規(guī)模，采取不理性地購地行為。如2009年北京大龍地產(chǎn)以50.5億元的天價競得某一地塊，而其當(dāng)年的凈利潤也只不過是3億多元；通過一些已經(jīng)上市企業(yè)公司的年報、半年報還可以看到：進入房地產(chǎn)調(diào)控期后，規(guī)模的擴充在利潤依然可觀的助推下，并未減緩；此外，在從銀行獲得資金的可能性大為降低的情況下，高回報的過往又容易使它們踏上一條非法集資或借高利貸的不歸路。7日，浙江銀泰房地產(chǎn)集團有限公司董事長季文華被判死刑，參與公司管理的季父也被判死緩，罪名是非法集資55億元。

    部分中小房企的退出有利于規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)秩序，有助于行業(yè)健康發(fā)展，是國家調(diào)控及市場選擇的必然結(jié)果。從目前已經(jīng)列入"死亡名單"的中小房企來看，多是"草臺班子"--部分企業(yè)管理團隊以家族成員為主且多屬于半路出家，缺乏對行業(yè)的了解和基本的金融素質(zhì)：如銀泰房地產(chǎn)集團有限公司季文華家族，集團成立前，季文華僅僅只有兩年的房地產(chǎn)公司的工作經(jīng)歷；而目前已經(jīng)人去樓空的房地產(chǎn)企業(yè)江蘇宇揚集團此前從事的是腳手架國際OEM(即代工生產(chǎn))業(yè)務(wù)，并無房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗。

    調(diào)控期內(nèi)，房地產(chǎn)市場行情復(fù)雜多變，部分中小房企已顯疲態(tài)無力應(yīng)對。而在合理調(diào)整已經(jīng)上升為國家政策的情況下，中小房企將會為"不降"承擔(dān)更多的壓力及后果。5年3600萬套的保障性住房建設(shè)目標(biāo)又再次提醒他們，降價要趁早。