央視曝北京多地王不開工 利潤低銷售不旺成難題

    一、北京地王遲遲不開工

    去年兩會，高房價成為最熱的話題。就在兩會之前，國務(wù)院發(fā)出了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，當(dāng)所有人都對房產(chǎn)調(diào)控抱有希望的時候。3月15日，兩會閉幕的當(dāng)天，北京成交了6塊土地，并誕生了三個地王。當(dāng)時輿論一片嘩然。一年多過去了，這三個地王工程進(jìn)度如何呢？

    北京北三環(huán)薊門橋邊的一塊空地，它外面的圍欄成了廣告板，隨處可見噴漆的小廣告。在鐵門上，可以看到“禁止停車”的紅色大字。在地的一角，一幢寫著科教總公司的大樓，樓上很多窗戶的玻璃都破碎了，既沒有使用，也沒有動工拆除的跡象。地面上荒草叢生，幾棵孤零零的樹和一幢殘破的兩層建筑物，蹲守在荒地的中間，看不到任何施工建設(shè)的痕跡。

    就是這塊其貌不揚(yáng)的荒地，2010年3月15號，卻成為媒體爭相報道的對象。在北京市國土部門的公開競拍中，北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以17.6億元，超過拍賣起始價將近300%的價格，拿下這塊土地，實際樓面價格超過了每平方米3萬元。創(chuàng)造了新的地王。根據(jù)規(guī)劃，這里將建設(shè)住宅、酒店以及公租房。約定開工日期是2010年10月30號，然而，至今這里仍然沒有開工。世博宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已經(jīng)被保利地產(chǎn)100%控股，記者聯(lián)系保利地產(chǎn)，希望了解有關(guān)情況，但直到發(fā)稿時，仍沒有得到回音。

    根據(jù)國土資源部《閑置土地處置辦法》“在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)時，可以無償收回土地使用權(quán)”。保利地產(chǎn)的薊門橋地王已經(jīng)超過了開工日期滿一年，北京市國土資源局官方網(wǎng)站顯示，并沒有征收薊門橋地塊閑置費的任何信息。記者與北京市國土部門多次聯(lián)系，直到發(fā)稿時為止，國土部門對此也沒有作出任何回復(fù)。

    全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生說，2007年出現(xiàn)過一批地王，2008年由于金融風(fēng)暴，很多的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈開始緊張，房地產(chǎn)拿了地王就開發(fā)不下去了。

    二、房價是否真的下跌

    名噪一時的單價地王現(xiàn)在還在閑置，是按照規(guī)定繳納閑置費還是最終被迫收回，目前還不得而知，但項目轉(zhuǎn)讓給保利集團(tuán)說明原來的業(yè)主北京宏業(yè)已經(jīng)無力開發(fā)或者說看淡后市。眼下幾乎所有的房地產(chǎn)商都在上演悲情戲。有的打折有的哭窮。究竟房價是真的會下跌還是說僅僅“假摔”呢？

    位于北京市東北五環(huán)邊的大望京CED區(qū)，記者從附近高樓上，拍到整個CED的全景，2010年3月15日遠(yuǎn)洋地產(chǎn)購下的地王--大望京一號的工地。這塊地王項目已經(jīng)在今年5月開工，正處在地面休整測量的階段，目前還看不到樓盤。

    望京CBD區(qū)，曾是2011年最受地產(chǎn)界矚目的區(qū)域，匯集了SOHO中國、保利地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、綠地集團(tuán)等多個地產(chǎn)名門。同樣在2010年3月15日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)經(jīng)過了84輪競價，奪得大望京一號地，樓面地價高達(dá)27529元每平方米，創(chuàng)下當(dāng)時的北京“單價地王”。然而，一年多的時間過去了，如今大望京一號的沉寂與當(dāng)初的轟動形成了鮮明的對比。

    在望京做了5年房產(chǎn)中介的何斌現(xiàn)在還記得，大望京一號地王誕生的那一天，望京的二手房市場如同遭遇了一場強(qiáng)烈地震。

    21世紀(jì)不動產(chǎn)北京安信瑞德加盟店高級經(jīng)理何斌說，本來前一天說好要簽合同的，第二天業(yè)主突然不簽了，說要漲價了，大概每平米的幅度在三千到五千元左右。拍完地王之后，從一萬五六千元漲到兩萬元左右。到今年為止，橄欖城的均價都在三萬五千元左右。

    北京市土地整理儲備中心網(wǎng)站公開信息顯示，大望京一號地塊掛牌出讓起始價15億元，經(jīng)過84輪競價，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以總價40.8億，逼退保利、萬科和中國煙草總公司等眾多頂級對手，將這一地塊收入囊中。遠(yuǎn)洋的舉動就像一劑強(qiáng)心針，當(dāng)天就帶動望京區(qū)域在售樓盤平地漲價四到五千元。然而，去年拿地后不久，就傳出遠(yuǎn)洋要退地的消息，后來遠(yuǎn)洋地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人專門進(jìn)行了澄清。但有一點可以肯定，曾攪起千層浪的遠(yuǎn)洋望京地王，經(jīng)過一年半的時間，建設(shè)緩慢卻是事實。何斌告訴記者，遠(yuǎn)洋望京地王正在進(jìn)行地面的可實施性探測。并且，在記者拍攝前的一星期，望京的一些路上，就出現(xiàn)過遠(yuǎn)洋地王的宣傳廣告。

    與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)拿地時的高調(diào)大手筆相反，遠(yuǎn)洋地王的宣傳顯得很低調(diào)。記者以購房者的名義，打通了這塊地王上將要開發(fā)的樓盤，遠(yuǎn)洋萬和公館的電話。

    遠(yuǎn)洋萬和公館售樓電話人員說，萬合公館預(yù)計明年春天4、5月份開始銷售，現(xiàn)在房價還沒定。做北京的一線豪宅，要比現(xiàn)在望京賣的所有房子的價格都高，但是高多少錢，精裝修到什么標(biāo)準(zhǔn)等等，都沒有定下來，但最終會影響到房價的制定。

    為什么從去年3月15號拍下地王到現(xiàn)在，一年半多的時間遠(yuǎn)洋還沒有建成樓盤？這塊地王何時開發(fā)完成？雖然幾經(jīng)努力，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)最終還是拒絕了記者采訪。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，遠(yuǎn)洋萬和公館不僅建設(shè)進(jìn)度緩慢，而且定價也相當(dāng)模糊，這都透露出一個信息，在高價拿地的前提下，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)不得不依靠延緩工期，挺過樓市調(diào)控期，并且調(diào)整樓盤產(chǎn)品的定位，以期拿到相應(yīng)的利潤。

    21世紀(jì)不動產(chǎn)首席分析師常智表示，望京周邊的樓盤，像融科橄欖城或首開那些中高端樓盤的價格也在三萬元左右，可以想象，如果一塊住宅用地的樓面價是兩萬四千元的話，它產(chǎn)品的定位、以后產(chǎn)品的設(shè)計跟定價還是有壓力的。

    然而，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的壓力卻不只望京地王這一處。2010年初，在拿下望京地王的同時，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也在青島、上海拿下地王級項目。在國家樓市調(diào)控之前，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在土地儲備上的風(fēng)頭一時無人可比。但今年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的公告顯示，截至10月底，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)今年實現(xiàn)的合約銷售為217億元，完成全年目標(biāo)300億銷售目標(biāo)的72.33%。然而，這一銷售回款和其負(fù)債相比仍捉襟見肘。公開報表顯示，截至2011年6月30日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)流動負(fù)債約404億元，非流動負(fù)債194.8億元。負(fù)債率為61.29%，流動負(fù)債占總負(fù)債比例為67.48%。而今年以來，與遠(yuǎn)洋望京地王相鄰地段的新拍賣地塊，拍賣價比地王每平方米低了2萬元，更將遠(yuǎn)洋地產(chǎn)推入了尷尬的局面。

    21世紀(jì)不動產(chǎn)首席分析師常智說，今年四月份的時候，望京去年流拍的二號地和三號地重新拿到市場上來拍賣。其中二號地的成交價大約是七千八百元每平方米，而且只高于起拍價的10%左右，充分反應(yīng)了投資商對土地價值的認(rèn)識回歸為理性。

    三、中信新城、亦莊地王，總價地王

    大手筆拿地讓遠(yuǎn)洋地產(chǎn)風(fēng)光一時。但隨著房產(chǎn)調(diào)控的進(jìn)一步深入，高負(fù)債開始給遠(yuǎn)洋地產(chǎn)帶來資金壓力。原本還能靠高房價收回成本，而市場的調(diào)控、房價的走低，讓這個期望變得越來越遙遠(yuǎn)。那么在去年拿下總價地王的亦莊地塊，現(xiàn)在又是什么狀態(tài)呢？

    北京市大興區(qū)的亦莊，也是在2010年3月15號，中信地產(chǎn)有限公司以52.4億元，超過起拍價兩倍的價格，拍下了大興區(qū)亦莊住宅及商業(yè)項目(X1-1B)地塊，開發(fā)中信新城。11月底，地王項目里正在同時修建多個高層住宅，有一些已經(jīng)進(jìn)入封頂階段。而中信新城的售樓處里卻顯得有些冷清，在暗訪的半個小時里，只有包括記者在內(nèi)的兩組人看房。

    中信新城的工作人員告訴記者，一期房源已經(jīng)基本賣完了，還剩少量小戶型。二期正在賣，主力戶型面積在140、170平方米，均價為23000元每平方米。

    售樓處的工作人員告訴記者，中信新城在亦莊開發(fā)的這個地王項目，定位是低密度高端居住區(qū)，前期將開發(fā)19個樓盤，這在北京2010年誕生的地王項目中，屬于正在開發(fā)的規(guī)模最大的一個。那么，銷售情況怎么樣呢？記者在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上看到，中信新城一期開盤第一個月簽約率僅18%，開盤5個月以來，簽約率為70%，并不像售樓人員所說，已經(jīng)基本售完。二期開盤一個月簽約率為27%。而且，在這樣低簽約率的情況下，售樓人員堅持表示，中信新城不會降價。

    中信新城工作人員說，不會降價，一個是土地問題，再一個是自身建設(shè)成本的問題，再就是中信真的不差這點錢。一期的小戶型，說白了就是賺人氣，沒利潤。

    根據(jù)當(dāng)初競拍價格計算，這里的樓面地價為每平方米1萬7千元左右，加上建筑安裝成本、小區(qū)配套建設(shè)、稅費等，每平方米2萬3千元的售價確實利潤空間不高。在亦莊賣了4年房的中介徐玉寶告訴記者，不僅是2010年3月中信新城拍下的地王，2009年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在亦莊的地王項目遠(yuǎn)洋天著(微博)別墅，也一樣面臨利潤低，銷售不旺的問題。

    21世紀(jì)不動產(chǎn)境界家園加盟店區(qū)域經(jīng)理徐玉寶說，現(xiàn)在中信新城是均價兩萬五，遠(yuǎn)洋天著總價在1200萬到2600萬之間。當(dāng)初拿地的時候，中信新城樓面價在一萬三千四，遠(yuǎn)洋天著在一萬八左右，基本上他們的利潤在兩倍以上，按說現(xiàn)在他們的報價基本上都不盈利。

    徐玉寶還告訴記者，現(xiàn)在，亦莊地區(qū)二手房價格在每平方米1萬8千元左右，新房均價每平方米2萬2千元，以中信新城每平方米1萬7千元的樓面價來看，2萬3千元的定價就是賠本賺吆喝。即使這樣，亦莊的兩個地王項目還是難逃樓市交易量低迷，帶來的銷售困局。

    徐玉寶告訴記者，現(xiàn)在開發(fā)商跟經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)行合作，一二手聯(lián)動，經(jīng)紀(jì)公司替開發(fā)商匹配客戶。但即使開發(fā)商和中介合作，樓市的火爆早已不復(fù)存在，走出這一步，也無法解決根本的銷售難題。

    徐玉寶說，當(dāng)時一個門店二手房每月成交量20套左右，現(xiàn)在比較冷清，每月兩、三套房子。從情形來看，未來這兩塊地王的走勢有待觀察，現(xiàn)在現(xiàn)期的市場反應(yīng)不是太樂觀。