任志強(qiáng)：中國的保障房該到懸崖勒馬的時(shí)候了

    中國歷史上的大躍進(jìn)曾經(jīng)以幾千萬人的生命為代價(jià)，將失敗的恥辱保留在四十歲以上人們的記憶之中。而如今保障性住房的大規(guī)模建設(shè)又進(jìn)入了大躍進(jìn)的時(shí)代，再一次重復(fù)著中國計(jì)劃經(jīng)濟(jì)完全不顧及經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件、不顧生產(chǎn)能力和不講科學(xué)道理的錯(cuò)誤。

    十二五規(guī)劃提出新建保障性住房3600萬套，其中今年1000萬套，目標(biāo)宏偉且力度強(qiáng)大、分級(jí)分層下達(dá)指標(biāo)。不但嚴(yán)格督查并且約談和問責(zé)，用地方官員的烏紗帽做賭注，強(qiáng)迫簽定責(zé)任合同，大有不躍進(jìn)也逼著你躍進(jìn)的氣魄，不達(dá)目的誓不罷休。

    但要完成這些任務(wù)要滿足三個(gè)條件：一是土地；二是資金；三是生產(chǎn)能力。

    首先，土地是政府壟斷的資源、是政府的強(qiáng)項(xiàng)，想多就能多、想少就能少，對(duì)外是嚴(yán)控18億畝紅線，但對(duì)內(nèi)則以民生為由可任意所為。但不管怎樣，保證土地供給成了第一道瓶頸，因?yàn)闊o限的增加幾乎是不可能的。

    假如決策者們認(rèn)為可以擠掉商品房住宅的生產(chǎn)能力，讓開發(fā)商承擔(dān)更多的保障性住房的建設(shè)任務(wù)，那么政策的預(yù)期目標(biāo)是擠掉市場(chǎng)中的哪部分呢？

    限購讓更多的開發(fā)商轉(zhuǎn)入了非住宅開發(fā)，政府還要用這些土地去換取柴米油鹽，那么這部分是擠不掉的。為了保證商品房住宅的供給量，以平衡商品房住宅價(jià)格的調(diào)控目標(biāo)，這部分土地還要供給以換取保障房的建設(shè)資金，因此這部分住房也要建設(shè)，否則就會(huì)出現(xiàn)價(jià)格的反彈。那么可增加的土地從哪里來？難道僅憑一紙命令與合同就能從天上掉下來嗎？

    目前，各地的供地計(jì)劃中都大量增加了零和游戲，即總量不變但保障性住房的比重加大，這樣就必然擠壓商品房的用地，那又如何保障商品房的供給和降低商品房房價(jià)呢？

    另外，說增加土地的供給容易，做到就難了，商品房的供地可用價(jià)高者得的方式拍賣，由此可以在征用時(shí)給以較為合理的補(bǔ)償、較為合理的市場(chǎng)投入，再用土地出讓的高價(jià)來盈利或彌補(bǔ)支出。但保障性住房的土地卻無法用拍賣或價(jià)高者得的方式收回投入的成本，于是就壓低征地補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)、降低開發(fā)的投入、減少財(cái)政的支出，于是征地就難了、拆遷中的矛盾就增加了、土地開發(fā)的能力就減弱了、土地提供的能力就捉襟見肘了。土地的實(shí)際供給并非一帆風(fēng)順，如果都用商品房用地去充抵就會(huì)在經(jīng)濟(jì)上造成巨大損失，沒有哪個(gè)地方政府愿意或者愿意也沒有能力去干，于是，至今土地的大躍進(jìn)供給尚未實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。

    其次，資金從哪里來。住房建設(shè)部只計(jì)算了1000萬套保障房的建安成本(即房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本)約1.3萬億元，每套房平均13萬元，按平均75平方米計(jì)算，每平方米1733元。1.3萬億元中，約8000億元由社會(huì)籌集，即用賣房的方式收回投資，如經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房和棚戶區(qū)改造的置換等；約5000億元要地方政府支出，如廉租房、公租房和棚戶區(qū)中的困難戶，其中中央財(cái)政補(bǔ)貼1043億元，地方需要支付4000億元。而當(dāng)土地?zé)o法用市場(chǎng)的方式獲取高價(jià)時(shí)，這4000億元要從地方政府的牙縫中擠出來就十分困難了。

    此外，地方政府的實(shí)際支出并非只有建安成本，還有土地的開發(fā)成本、征地拆遷的成本、市政交通配套的成本以及教育醫(yī)療配套的成本等等，至少還要包括園林綠化和能源供給的成本。細(xì)算個(gè)賬，大約還需要翻一倍的支出。保障房土地可以不算錢，但政府的土地都不是天上掉下來的，是要花錢征用的，錢成了一個(gè)重要的限制性條件。

    如果是漸進(jìn)的方式每年從土地、公積金增值或財(cái)政支出中提供一部分轉(zhuǎn)移支付建設(shè)保障房并不會(huì)給地方政府造成巨大的壓力，但如果用大躍進(jìn)的方式在一兩年內(nèi)突擊花錢，那就等于是竭澤而漁了。今年過去了，明年還過不過日子了？過了明年，難道后年要餓著肚子干活？

    最后，要增加1000萬套的保障房，有沒有這個(gè)生產(chǎn)能力？大躍進(jìn)時(shí)沒有高爐煉鋼，于是就各村各戶自造小高爐；沒有鐵礦石，于是就砸了各家各戶吃飯的鐵鍋。在無能力時(shí)強(qiáng)迫提高生產(chǎn)能力的結(jié)果就是鋼沒煉出來反而連吃飯的鍋都沒有了。

    中國有多少住房建設(shè)能力呢？有多少塔吊、多少工人、多少建筑材料、多少生產(chǎn)能力呢？似乎沒人去考慮，政府總認(rèn)為只要中央要求就一定能完成，就一定能生產(chǎn)出來這些房子。但決心再大也要量力而行，否則還有什么科學(xué)而言。

    讓我們看看自1998年以來號(hào)稱是房地產(chǎn)市場(chǎng)"大干快上"的十多年中我們的生產(chǎn)能力吧。

    可以看出，在完全市場(chǎng)化的方式下，新增住宅竣工面積每年僅僅以幾千萬平方米的速度在增長，最多的一年(2004年)新增住宅竣工面積還不到1億平方米。其中，2010年商品房住宅竣工面積僅為6.12億平方米，非商品房住宅竣工僅為2.22億平方米，全國住宅竣工總面積僅為8.34億平方米。

    如果今年新建1000萬套保障性住房，按平均每套75平方米的面積計(jì)算，則約為7.5億平方米的竣工建筑總量，幾乎在2010年的基礎(chǔ)上增加90%，這不是大躍進(jìn)的生產(chǎn)方式嗎？即使扣除原非商品房住宅的竣工量也要增加約65%。這里還同時(shí)要保證道路交通、市政基礎(chǔ)設(shè)施、教育與商業(yè)配套的生產(chǎn)能力。這還是"科學(xué)發(fā)展觀"嗎？

    再看看列表中，2009年的房地產(chǎn)開發(fā)在施工面積為32億平方米，而竣工總量僅為當(dāng)年在施工面積的22.7%。2010年新開工量迅速增加，當(dāng)年在施工面積突破了40億平方米，但竣工量僅占18.7%。如此計(jì)算下去，今年的竣工總量如果要達(dá)到至少13-14億平方米，那么今年的在施工總量又應(yīng)該是多少呢？

    2009年全部住宅竣工量約為700萬套，2010年約為710萬套，而今年在商品住宅量不減時(shí)新增保障房1000萬套，我無論如何都算不出來有這樣的生產(chǎn)能力，大約只有大躍進(jìn)時(shí)的畝產(chǎn)萬斤糧的膽量才能想得出來這樣的神話，而今天卻是在用各種政策手段推動(dòng)這種神話的實(shí)現(xiàn)。

    假如中國人真的創(chuàng)造出這種神話，那么會(huì)給中國經(jīng)濟(jì)與中國的未來帶來什么樣的災(zāi)難？這大約也是有史可鑒且教訓(xùn)深刻的。我不認(rèn)為發(fā)現(xiàn)這樣的問題還能坐山觀虎斗，更不希望再重新體驗(yàn)一次大躍進(jìn)失敗的惡果。我寧愿讓這個(gè)為了民生而有無限光彩的保障房計(jì)劃慢下來，也實(shí)在不愿意讓不達(dá)目的誓不罷休的大躍進(jìn)拖垮了中國的經(jīng)濟(jì)。

    請(qǐng)有關(guān)決策部門再科學(xué)地算算中國的生產(chǎn)能力吧，僅有地有錢未必能完成這樣一個(gè)大躍進(jìn)式的目標(biāo)，該到了懸崖勒馬的時(shí)候了。