銀行參貸公租房“給力”保障房建設

    "十二五"期間，以公租房為代表的保障房建設將加速駛?cè)?快車道"，政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變，為商業(yè)銀行等金融機構(gòu)帶來了全新的機遇和挑戰(zhàn)。

    與此同時，各銀行紛紛表態(tài)，稱在控制風險的前提下加大對保障性住房項目的信貸支持力度。

    今年《政府工作報告》中提出："十二五"期間，全國城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋面達到20%左右。2011年，要再開工建設保障性住房、棚戶區(qū)改造住房共1000萬套，進一步落實和完善房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭。顯然，目前"民生問題"已成為政府未來的工作目標，老百姓最關(guān)心的住房問題引起社會各界的關(guān)注。公租房在整個住房保障體系中占有重要地位，圍繞公租房建設的金融配套工作也成為順利開展公租房建設項目的關(guān)鍵。

    "糾結(jié)"的房價與"給力"的重慶模式

    記者梳理了2010年見諸報端的新聞。統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，住房仍是全國民眾"糾結(jié)"的主要問題之一。2010年，國家層面出臺了多個房地產(chǎn)調(diào)控政策，各地方政府也為此多次付諸落實。然而，就在被譽為"有史以來最嚴調(diào)控"的背景下，全國的房價仍呈上漲態(tài)勢。

    要解決民生問題，關(guān)鍵之一是讓人民群眾安居樂業(yè)。重慶市在全國率先開展公共租賃房建設，進一步促進"宜居重慶"建設，彰顯"以人為本"的施政理念。重慶市的公租房參照商業(yè)樓盤進行高規(guī)格設計、無差別安排，充分滿足"宜居"的要求，大批量公共租賃房進入市場，還可以成為政府調(diào)控房價的"穩(wěn)定器"，調(diào)節(jié)房市供求的"緩沖器"，推動建立"低端有保障、中端有市場、高端有約束"的城市住房供應體系。

    根據(jù)重慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃，到2020年，主城區(qū)常住人口將達到1000萬人，新增人口約有400萬人，新增人口的30%，即120萬人住房需求須由政府保障住房解決。屆時，重慶市公租房、廉租房總規(guī)模須達4000萬平方米。2010年，重慶市啟動建設500萬平方米，3年內(nèi)啟動建設1000萬平方米，十年內(nèi)主城區(qū)共建設完成2000萬平方米，遠郊區(qū)縣建設完成2000萬平方米的保障性住房。

    重慶市率先建設保障房，標志著全國房地產(chǎn)市場上的"保障軌"開始逐步建立，未來將逐步形成"市場歸市場、保障歸保障"的供應結(jié)構(gòu)。隨著商品住宅市場調(diào)整格局的逐步明朗，廣受關(guān)注的房地產(chǎn)調(diào)控政策開始轉(zhuǎn)向更為關(guān)注保障性住房的建設，也意味著通過保障性住房建設來推動房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型、在宏觀經(jīng)濟回落時期還可以部分發(fā)揮對沖作用的政策預期開始進入落實執(zhí)行層面。

    保障房建設的"現(xiàn)實障礙"與商業(yè)銀行的"兩難選擇"

    重慶市如此大規(guī)模的公租房建設吸引了眾多關(guān)注的目光。重慶市在全國的這一創(chuàng)舉，不僅是對城市住房制度的探索和完善，也給金融機構(gòu)如何參與保障房的建設提出了全新的課題。為解決資金缺口問題，項目啟動之初即提出了明確的融資需求，基本條件是信用貸款、資本金比例20%，期限12年、基準利率下浮10%。相比許多商業(yè)項目，這些貸款條件并沒有優(yōu)勢。要不要參與公租房建設，成為不少銀行的"兩難選擇"。

    資金缺口一直都是保障性住房建設的最大障礙。據(jù)有關(guān)報道，2011年全國保障性住房建設規(guī)模將達1000萬套，預計投資總額1.4萬億元，約占全國房地產(chǎn)投資規(guī)模的20%，"十二五"期間保障房建設的加速將使項目所需資金缺口可以預見地加大。

    一方面，相比商品房，保障性住房有低風險、低收益的特征，加之社會資金所受到的一系列限制，導致保障房資金此前更依賴政府財政投入。如沿襲原有模式，巨大的配套資金缺口將是實現(xiàn)上述目標的主要障礙；另一方面，由于保障房的低回報率，銀行在資金成本較為固定的情況下，通過保障房貸款所獲收益非常有限，這是商業(yè)銀行進軍保障房建設的重大障礙。

    機遇與挑戰(zhàn)并存保障房建設駛?cè)?快車道"

    按照傳統(tǒng)的思路，房地產(chǎn)開發(fā)貸款，主要針對商品房項目，沒有同業(yè)可供借鑒的公租房貸款品種；貸款期限根據(jù)項目開發(fā)周期確定，一般不會超過3年；按照監(jiān)管部門的要求，開發(fā)貸款的資本金比例較高，多數(shù)情況下要超過35%；開發(fā)貸款也是市場化很強的業(yè)務，貸款價格隨行就市，相關(guān)制度保障能否落實等，都是具有挑戰(zhàn)性的課題。

    新問題需要新的思維方式來解決，因時因勢而變才是商業(yè)銀行的可持續(xù)發(fā)展之道。在監(jiān)管部門的指引下，各大銀行紛紛表態(tài)支持保障房建設。但在經(jīng)濟形勢錯綜復雜的2010年，敢于率先發(fā)放貸款進入公租房建設市場，無疑是需要勇氣和智慧的。

    在各銀行積極探索以貸款支持公租房建設的過程中，華夏銀行成為全國第一家發(fā)放公租房貸款的商業(yè)銀行，成為在新興業(yè)務領域第一家敢于吃螃蟹的金融機構(gòu)。該行于2010年6月7日入圍重慶市公租房建設參貸銀行，9月27日，該行金額為6300萬元的第一筆公租房貸款及時上賬。到記者發(fā)稿時，華夏銀行在該項目的貸款余額已達5.3億元。

    與此同時，各銀行紛紛表態(tài)，稱在控制風險的前提下加大對保障性住房項目的信貸支持力度。不難看出，對于政府提出的2011年建設1000萬套保障性住房建設目標，銀行能大有作為。

    "十二五"期間，以公租房為代表的保障房建設將加速駛?cè)?快車道"，政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變，為商業(yè)銀行等金融機構(gòu)帶來了全新的機遇和挑戰(zhàn)。如何應對變化中的房地產(chǎn)市場，華夏銀行的積極探索也許頗具借鑒意義。