央視曝北京多地王不開工 利潤低銷售不旺成難題

    一、北京地王遲遲不開工

    去年兩會(huì)，高房價(jià)成為最熱的話題。就在兩會(huì)之前，國務(wù)院發(fā)出了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，當(dāng)所有人都對(duì)房產(chǎn)調(diào)控抱有希望的時(shí)候。3月15日，兩會(huì)閉幕的當(dāng)天，北京成交了6塊土地，并誕生了三個(gè)地王。當(dāng)時(shí)輿論一片嘩然。一年多過去了，這三個(gè)地王工程進(jìn)度如何呢？

    北京北三環(huán)薊門橋邊的一塊空地，它外面的圍欄成了廣告板，隨處可見噴漆的小廣告。在鐵門上，可以看到“禁止停車”的紅色大字。在地的一角，一幢寫著科教總公司的大樓，樓上很多窗戶的玻璃都破碎了，既沒有使用，也沒有動(dòng)工拆除的跡象。地面上荒草叢生，幾棵孤零零的樹和一幢殘破的兩層建筑物，蹲守在荒地的中間，看不到任何施工建設(shè)的痕跡。

    就是這塊其貌不揚(yáng)的荒地，2010年3月15號(hào)，卻成為媒體爭相報(bào)道的對(duì)象。在北京市國土部門的公開競拍中，北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以17.6億元，超過拍賣起始價(jià)將近300%的價(jià)格，拿下這塊土地，實(shí)際樓面價(jià)格超過了每平方米3萬元。創(chuàng)造了新的地王。根據(jù)規(guī)劃，這里將建設(shè)住宅、酒店以及公租房。約定開工日期是2010年10月30號(hào)，然而，至今這里仍然沒有開工。世博宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已經(jīng)被保利地產(chǎn)100%控股，記者聯(lián)系保利地產(chǎn)，希望了解有關(guān)情況，但直到發(fā)稿時(shí)，仍沒有得到回音。

    根據(jù)國土資源部《閑置土地處置辦法》“在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開發(fā)時(shí)，可以無償收回土地使用權(quán)”。保利地產(chǎn)的薊門橋地王已經(jīng)超過了開工日期滿一年，北京市國土資源局官方網(wǎng)站顯示，并沒有征收薊門橋地塊閑置費(fèi)的任何信息。記者與北京市國土部門多次聯(lián)系，直到發(fā)稿時(shí)為止，國土部門對(duì)此也沒有作出任何回復(fù)。

    全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生說，2007年出現(xiàn)過一批地王，2008年由于金融風(fēng)暴，很多的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈開始緊張，房地產(chǎn)拿了地王就開發(fā)不下去了。

    二、房價(jià)是否真的下跌

    名噪一時(shí)的單價(jià)地王現(xiàn)在還在閑置，是按照規(guī)定繳納閑置費(fèi)還是最終被迫收回，目前還不得而知，但項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給保利集團(tuán)說明原來的業(yè)主北京宏業(yè)已經(jīng)無力開發(fā)或者說看淡后市。眼下幾乎所有的房地產(chǎn)商都在上演悲情戲。有的打折有的哭窮。究竟房價(jià)是真的會(huì)下跌還是說僅僅“假摔”呢？

    位于北京市東北五環(huán)邊的大望京CED區(qū)，記者從附近高樓上，拍到整個(gè)CED的全景，2010年3月15日遠(yuǎn)洋地產(chǎn)購下的地王--大望京一號(hào)的工地。這塊地王項(xiàng)目已經(jīng)在今年5月開工，正處在地面休整測量的階段，目前還看不到樓盤。

    望京CBD區(qū)，曾是2011年最受地產(chǎn)界矚目的區(qū)域，匯集了SOHO中國、保利地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、綠地集團(tuán)等多個(gè)地產(chǎn)名門。同樣在2010年3月15日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)經(jīng)過了84輪競價(jià)，奪得大望京一號(hào)地，樓面地價(jià)高達(dá)27529元每平方米，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)的北京“單價(jià)地王”。然而，一年多的時(shí)間過去了，如今大望京一號(hào)的沉寂與當(dāng)初的轟動(dòng)形成了鮮明的對(duì)比。

    在望京做了5年房產(chǎn)中介的何斌現(xiàn)在還記得，大望京一號(hào)地王誕生的那一天，望京的二手房市場如同遭遇了一場強(qiáng)烈地震。

    21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京安信瑞德加盟店高級(jí)經(jīng)理何斌說，本來前一天說好要簽合同的，第二天業(yè)主突然不簽了，說要漲價(jià)了，大概每平米的幅度在三千到五千元左右。拍完地王之后，從一萬五六千元漲到兩萬元左右。到今年為止，橄欖城的均價(jià)都在三萬五千元左右。

    北京市土地整理儲(chǔ)備中心網(wǎng)站公開信息顯示，大望京一號(hào)地塊掛牌出讓起始價(jià)15億元，經(jīng)過84輪競價(jià)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以總價(jià)40.8億，逼退保利、萬科和中國煙草總公司等眾多頂級(jí)對(duì)手，將這一地塊收入囊中。遠(yuǎn)洋的舉動(dòng)就像一劑強(qiáng)心針，當(dāng)天就帶動(dòng)望京區(qū)域在售樓盤平地漲價(jià)四到五千元。然而，去年拿地后不久，就傳出遠(yuǎn)洋要退地的消息，后來遠(yuǎn)洋地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人專門進(jìn)行了澄清。但有一點(diǎn)可以肯定，曾攪起千層浪的遠(yuǎn)洋望京地王，經(jīng)過一年半的時(shí)間，建設(shè)緩慢卻是事實(shí)。何斌告訴記者，遠(yuǎn)洋望京地王正在進(jìn)行地面的可實(shí)施性探測。并且，在記者拍攝前的一星期，望京的一些路上，就出現(xiàn)過遠(yuǎn)洋地王的宣傳廣告。

    與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)拿地時(shí)的高調(diào)大手筆相反，遠(yuǎn)洋地王的宣傳顯得很低調(diào)。記者以購房者的名義，打通了這塊地王上將要開發(fā)的樓盤，遠(yuǎn)洋萬和公館的電話。

    遠(yuǎn)洋萬和公館售樓電話人員說，萬合公館預(yù)計(jì)明年春天4、5月份開始銷售，現(xiàn)在房價(jià)還沒定。做北京的一線豪宅，要比現(xiàn)在望京賣的所有房子的價(jià)格都高，但是高多少錢，精裝修到什么標(biāo)準(zhǔn)等等，都沒有定下來，但最終會(huì)影響到房價(jià)的制定。

    為什么從去年3月15號(hào)拍下地王到現(xiàn)在，一年半多的時(shí)間遠(yuǎn)洋還沒有建成樓盤？這塊地王何時(shí)開發(fā)完成？雖然幾經(jīng)努力，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)最終還是拒絕了記者采訪。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，遠(yuǎn)洋萬和公館不僅建設(shè)進(jìn)度緩慢，而且定價(jià)也相當(dāng)模糊，這都透露出一個(gè)信息，在高價(jià)拿地的前提下，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)不得不依靠延緩工期，挺過樓市調(diào)控期，并且調(diào)整樓盤產(chǎn)品的定位，以期拿到相應(yīng)的利潤。

    21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)首席分析師常智表示，望京周邊的樓盤，像融科橄欖城或首開那些中高端樓盤的價(jià)格也在三萬元左右，可以想象，如果一塊住宅用地的樓面價(jià)是兩萬四千元的話，它產(chǎn)品的定位、以后產(chǎn)品的設(shè)計(jì)跟定價(jià)還是有壓力的。

    然而，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的壓力卻不只望京地王這一處。2010年初，在拿下望京地王的同時(shí)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也在青島、上海拿下地王級(jí)項(xiàng)目。在國家樓市調(diào)控之前，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在土地儲(chǔ)備上的風(fēng)頭一時(shí)無人可比。但今年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的公告顯示，截至10月底，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)今年實(shí)現(xiàn)的合約銷售為217億元，完成全年目標(biāo)300億銷售目標(biāo)的72.33%。然而，這一銷售回款和其負(fù)債相比仍捉襟見肘。公開報(bào)表顯示，截至2011年6月30日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債約404億元，非流動(dòng)負(fù)債194.8億元。負(fù)債率為61.29%，流動(dòng)負(fù)債占總負(fù)債比例為67.48%。而今年以來，與遠(yuǎn)洋望京地王相鄰地段的新拍賣地塊，拍賣價(jià)比地王每平方米低了2萬元，更將遠(yuǎn)洋地產(chǎn)推入了尷尬的局面。

    21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)首席分析師常智說，今年四月份的時(shí)候，望京去年流拍的二號(hào)地和三號(hào)地重新拿到市場上來拍賣。其中二號(hào)地的成交價(jià)大約是七千八百元每平方米，而且只高于起拍價(jià)的10%左右，充分反應(yīng)了投資商對(duì)土地價(jià)值的認(rèn)識(shí)回歸為理性。

    三、中信新城、亦莊地王，總價(jià)地王

    大手筆拿地讓遠(yuǎn)洋地產(chǎn)風(fēng)光一時(shí)。但隨著房產(chǎn)調(diào)控的進(jìn)一步深入，高負(fù)債開始給遠(yuǎn)洋地產(chǎn)帶來資金壓力。原本還能靠高房價(jià)收回成本，而市場的調(diào)控、房價(jià)的走低，讓這個(gè)期望變得越來越遙遠(yuǎn)。那么在去年拿下總價(jià)地王的亦莊地塊，現(xiàn)在又是什么狀態(tài)呢？

    北京市大興區(qū)的亦莊，也是在2010年3月15號(hào)，中信地產(chǎn)有限公司以52.4億元，超過起拍價(jià)兩倍的價(jià)格，拍下了大興區(qū)亦莊住宅及商業(yè)項(xiàng)目(X1-1B)地塊，開發(fā)中信新城。11月底，地王項(xiàng)目里正在同時(shí)修建多個(gè)高層住宅，有一些已經(jīng)進(jìn)入封頂階段。而中信新城的售樓處里卻顯得有些冷清，在暗訪的半個(gè)小時(shí)里，只有包括記者在內(nèi)的兩組人看房。

    中信新城的工作人員告訴記者，一期房源已經(jīng)基本賣完了，還剩少量小戶型。二期正在賣，主力戶型面積在140、170平方米，均價(jià)為23000元每平方米。

    售樓處的工作人員告訴記者，中信新城在亦莊開發(fā)的這個(gè)地王項(xiàng)目，定位是低密度高端居住區(qū)，前期將開發(fā)19個(gè)樓盤，這在北京2010年誕生的地王項(xiàng)目中，屬于正在開發(fā)的規(guī)模最大的一個(gè)。那么，銷售情況怎么樣呢？記者在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上看到，中信新城一期開盤第一個(gè)月簽約率僅18%，開盤5個(gè)月以來，簽約率為70%，并不像售樓人員所說，已經(jīng)基本售完。二期開盤一個(gè)月簽約率為27%。而且，在這樣低簽約率的情況下，售樓人員堅(jiān)持表示，中信新城不會(huì)降價(jià)。

    中信新城工作人員說，不會(huì)降價(jià)，一個(gè)是土地問題，再一個(gè)是自身建設(shè)成本的問題，再就是中信真的不差這點(diǎn)錢。一期的小戶型，說白了就是賺人氣，沒利潤。

    根據(jù)當(dāng)初競拍價(jià)格計(jì)算，這里的樓面地價(jià)為每平方米1萬7千元左右，加上建筑安裝成本、小區(qū)配套建設(shè)、稅費(fèi)等，每平方米2萬3千元的售價(jià)確實(shí)利潤空間不高。在亦莊賣了4年房的中介徐玉寶告訴記者，不僅是2010年3月中信新城拍下的地王，2009年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在亦莊的地王項(xiàng)目遠(yuǎn)洋天著(微博)別墅，也一樣面臨利潤低，銷售不旺的問題。

    21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)境界家園加盟店區(qū)域經(jīng)理徐玉寶說，現(xiàn)在中信新城是均價(jià)兩萬五，遠(yuǎn)洋天著總價(jià)在1200萬到2600萬之間。當(dāng)初拿地的時(shí)候，中信新城樓面價(jià)在一萬三千四，遠(yuǎn)洋天著在一萬八左右，基本上他們的利潤在兩倍以上，按說現(xiàn)在他們的報(bào)價(jià)基本上都不盈利。

    徐玉寶還告訴記者，現(xiàn)在，亦莊地區(qū)二手房價(jià)格在每平方米1萬8千元左右，新房均價(jià)每平方米2萬2千元，以中信新城每平方米1萬7千元的樓面價(jià)來看，2萬3千元的定價(jià)就是賠本賺吆喝。即使這樣，亦莊的兩個(gè)地王項(xiàng)目還是難逃樓市交易量低迷，帶來的銷售困局。

    徐玉寶告訴記者，現(xiàn)在開發(fā)商跟經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)行合作，一二手聯(lián)動(dòng)，經(jīng)紀(jì)公司替開發(fā)商匹配客戶。但即使開發(fā)商和中介合作，樓市的火爆早已不復(fù)存在，走出這一步，也無法解決根本的銷售難題。

    徐玉寶說，當(dāng)時(shí)一個(gè)門店二手房每月成交量20套左右，現(xiàn)在比較冷清，每月兩、三套房子。從情形來看，未來這兩塊地王的走勢有待觀察，現(xiàn)在現(xiàn)期的市場反應(yīng)不是太樂觀。