央視曝北京多地王不開(kāi)工 利潤(rùn)低銷(xiāo)售不旺成難題

    四、房地產(chǎn)調(diào)控，房?jī)r(jià)迷離，開(kāi)發(fā)企業(yè)何去何從

    今年以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控可以說(shuō)是堅(jiān)定而嚴(yán)厲。但房?jī)r(jià)依然撲朔迷離。房地產(chǎn)商也寄希望于地方政府能夠網(wǎng)開(kāi)一面，在最后關(guān)頭扔下救命稻草。目前對(duì)于動(dòng)輒幾十個(gè)億的地王來(lái)說(shuō)，資金壓力是空前緊張。那么，面對(duì)現(xiàn)實(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)又會(huì)何去何從呢？

    對(duì)于北京北三環(huán)薊門(mén)橋邊的閑置地王，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生指出，土地沒(méi)有在合同規(guī)定時(shí)間內(nèi)開(kāi)發(fā)的狀況，在以前也有先例，當(dāng)時(shí)主要是因?yàn)槠髽I(yè)的資金鏈緊張，尤其是對(duì)地王這種高投入的項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，更容易出現(xiàn)開(kāi)發(fā)停滯。2010年8月，曾經(jīng)有媒體公布了一份閑置土地名單，名單顯示，北京的閑置土地有160宗，面積703公頃。有154宗土地的拿地時(shí)間是在2006年之前，僅有5宗土地的約定開(kāi)工日期是在2006年之后。160宗土地約定開(kāi)工日期最晚的是2007年7月1日，這意味著，這些地塊都已閑置了3年以上。拿地最早的閑置時(shí)間已經(jīng)長(zhǎng)達(dá)10多年。泛海建設(shè)(3.80,-0.02,-0.52%)在北京東四環(huán)附近購(gòu)置的4塊土地閑置6年，6年期間，開(kāi)發(fā)商僅靠坐收土地和房地產(chǎn)自然升值的利潤(rùn)就超過(guò)200億元。聶梅生認(rèn)為，土地掛牌出讓?zhuān)沟胤秸推髽I(yè)之間形成了利益關(guān)系，而地王高額的土地出讓金，更讓地方政府作為收錢(qián)的一方，執(zhí)法起來(lái)，缺乏底氣和力度。

    全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示，根據(jù)現(xiàn)在的政策，開(kāi)發(fā)商必須交了全款以后才能拿到土地證，如果拍了地王后，又交了全款，又拿到了土地證，那么土地出讓金是地方政府的財(cái)政收入之外的非財(cái)政性收入。所以一般來(lái)講，不到萬(wàn)不得已，地方政府也不愿意和開(kāi)發(fā)商之間形成退地或者退錢(qián)或者收會(huì)的做法。

    另一方面，北京去年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷。有的打出五折銷(xiāo)售的噱頭，有的還使出了饑餓療法。位于北京亦莊的合生世界花園售樓部里，盡管前來(lái)看房的人寥寥無(wú)幾，但是工作人員告訴記者，距離一期的1000多套房源開(kāi)盤(pán)，還有半個(gè)多月的時(shí)間。樓盤(pán)已于近期開(kāi)始接受顧客繳納誠(chéng)意金排號(hào)，并已發(fā)出300多個(gè)號(hào)。

    工作人員說(shuō)，他們肯定也不會(huì)開(kāi)的太差，當(dāng)天肯定全搶光。開(kāi)發(fā)商專(zhuān)業(yè)做房地產(chǎn)的，如果達(dá)不到這個(gè)效果，就不用做了。

    記者注意到，合生世界花園一共包括住宅和商業(yè)房源近2000套，此次預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)約1000套，其余將陸續(xù)放盤(pán)。工作人員坦言，這樣饑餓似的營(yíng)銷(xiāo)手段是為了給購(gòu)房者制造出搶購(gòu)的氣氛，促進(jìn)樓盤(pán)的成交量。

    工作人員還說(shuō)，盡管已經(jīng)有那么多人在排隊(duì)，也不可以把其它盤(pán)放開(kāi)，這是開(kāi)發(fā)商的一個(gè)策略，跟老百姓的想法是不一樣的，物以稀為貴，要是多了，就沒(méi)有那么多人去搶了。

    工商聯(lián)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生告訴記者，由于下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策開(kāi)始顯現(xiàn)效果，最明顯就是交易量的下降。幾大板塊的價(jià)格開(kāi)始回調(diào)，像望京板塊，區(qū)域內(nèi)的房屋庫(kù)存量上升，在這種情況下，開(kāi)發(fā)新盤(pán)很難獲得良好的競(jìng)爭(zhēng)力，所以會(huì)有開(kāi)發(fā)商陷入建設(shè)和推盤(pán)進(jìn)退兩難的境地。

    全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示，今年并不是升值很快的地塊，而且樓盤(pán)的積壓比較多，庫(kù)存量比較大。這種情況之下，開(kāi)發(fā)商不敢再增加庫(kù)存。

    而在21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)首席分析師常智看來(lái)，為了規(guī)避售樓又不賺錢(qián)的尷尬，像大望京一號(hào)、東升鄉(xiāng)薊門(mén)橋地王項(xiàng)目，甚至鋌而走險(xiǎn)，冒著有可能違反國(guó)土資源部《閑置土地處置辦法》的風(fēng)險(xiǎn)，選擇“冬眠”，或者盡量減緩開(kāi)發(fā)速度。

    常智說(shuō)，開(kāi)發(fā)的速度主要取決于三點(diǎn)原因，第一，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品出來(lái)賣(mài)不是好時(shí)機(jī)，因?yàn)樗粔虺墒?，可能發(fā)展商會(huì)傾向于持有土地，過(guò)兩年等區(qū)域成熟以后，土地價(jià)值上升了以后他才開(kāi)發(fā)。第二，資金方面會(huì)有一個(gè)問(wèn)題。第三，現(xiàn)在還沒(méi)有對(duì)土地的產(chǎn)品定位，找出最佳、最理想的方案。這幾種因素都可能會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商延后開(kāi)發(fā)。

    而對(duì)于地王頻出的現(xiàn)象，常智認(rèn)為，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型未完成前，地方經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依賴(lài)性非常大。同時(shí)，由于企業(yè)或個(gè)人手中的閑置資金找不到投資出口，都會(huì)向房地產(chǎn)業(yè)流動(dòng)，這也就促成了當(dāng)?shù)卣屯顿Y方，共同推動(dòng)了“地王”的出現(xiàn)。而現(xiàn)階段房地產(chǎn)調(diào)控，雖然能遏制地王的出現(xiàn)，卻對(duì)于整治以往地王閑置的問(wèn)題，起了消極的作用。

    常智認(rèn)為，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商也受到限購(gòu)，還有市場(chǎng)調(diào)控的壓力，本身它的資金回流也陷入一個(gè)非常困難的時(shí)期。那么，政府是不是也考慮到目前這樣的情況，所以也沒(méi)有加大力度整治。

    聶梅生認(rèn)為，要解開(kāi)地產(chǎn)企業(yè)利用巨額地價(jià)，制約政府整治土地的問(wèn)題，必須從土地的交易方式上，拆開(kāi)政府與企業(yè)的巨額資金關(guān)系。將一次性交付的70年土地出讓金，轉(zhuǎn)變?yōu)橹鹉昀U納的房產(chǎn)稅，才能降低一次性土地交易給地方政府帶來(lái)的誘惑，避免地價(jià)上漲和地王的產(chǎn)生。

    全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生說(shuō)，這屆政府把70年的土地出讓全部賣(mài)了，然后錢(qián)一把收回來(lái)，老百姓也不必去承受70年的租金這么痛苦。一年一年地收房產(chǎn)稅，這樣就回歸到一個(gè)正常的、理性的軌道，地王的增加問(wèn)題就可以從根本上得到一些制度上的解決。

    半小時(shí)觀察：政府繼續(xù)調(diào)控房地產(chǎn)，瘋長(zhǎng)了的房?jī)r(jià)被拴上韁繩

    高價(jià)面粉必然帶來(lái)高價(jià)面包，就在今年以前，幾乎所有的地產(chǎn)商對(duì)此都深信不疑，不但房地產(chǎn)企業(yè)瘋狂拿地，就連一些從來(lái)都沒(méi)有經(jīng)營(yíng)過(guò)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)也擠進(jìn)來(lái)想分一杯羹。于是，在過(guò)去的兩年中，北京地王頻出。但是隨著調(diào)控手段進(jìn)一步嚴(yán)厲，特別是今年北京執(zhí)行的限購(gòu)以及金融機(jī)構(gòu)的限貸政策，大部分投資需求被擠出。最近，溫家寶總理、李克強(qiáng)副總理都進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，明年要繼續(xù)嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策，讓房?jī)r(jià)放緩上漲的腳步。這樣的政策信號(hào)讓市場(chǎng)信號(hào)更加明確?？磥?lái)，瘋漲了10年的房?jī)r(jià)，終于被栓上了韁繩，而對(duì)于那些拿到地王的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，也該調(diào)整一下自己的市場(chǎng)策略了。