明年房貸利率調(diào)到7.05% 算一算，你要提前還貸嗎

     浙江在線12月07日訊 　“今年連續(xù)加了三次息，明年還房貸月供會(huì)增加很多錢，那么我該不該提前還貸呢？”12月1日，市民劉女士打進(jìn)房友熱線咨詢說(shuō)。

    經(jīng)過(guò)央行年內(nèi)三次加息，5年期以上貸款基準(zhǔn)利率已從今年初的6.40%上漲到7.05%，累計(jì)增加了0.65個(gè)百分點(diǎn)，上漲幅度超過(guò)10%。加息，對(duì)于要還房貸的市民影響最大，這3次加息將于明年起一并買單。是否提前還貸，已經(jīng)成為眾多市民考慮的問(wèn)題。連日來(lái)，記者就此進(jìn)行了調(diào)查了解。

    現(xiàn)狀：心理影響大，未現(xiàn)還貸潮

    “我去年在市區(qū)買了一套房子，總價(jià)約80萬(wàn)元，貸款50萬(wàn)元，期限15年，按今年1月的5年期以上基準(zhǔn)利率6.4%，每月需還4328元；明年按基準(zhǔn)利率7.05%執(zhí)行，每月需還4508元，多還180元?！笔忻駝⑴空f(shuō)，每月多還的數(shù)額不是很大，這讓她有些猶豫，不知道該怎么辦好。

    如果提前還貸，可以少掉多少利息？若以貸款60萬(wàn)元，20年期限為例，今年每個(gè)月還款額為4438元，若到明年1月份，月供將變成每個(gè)月4670元，每月將多增加房貸支出232元，一年要多還2784元，20年累計(jì)可省下利息5.57萬(wàn)元。

    在以往，為了減輕還貸壓力，年底是集中提前還貸的高峰期。12月5日，記者走訪了市區(qū)主要幾家辦理房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)的銀行，從各相關(guān)負(fù)責(zé)人反饋的信息來(lái)看，由于已接近年底，目前咨詢提前還貸的客戶確實(shí)出現(xiàn)明顯增多，但是真正開(kāi)始申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸的市民并不多，與往年沒(méi)有明顯差別。

    記者采訪了幾位市民，他們都表示暫時(shí)沒(méi)有這個(gè)打算。“如果把手里的錢全用來(lái)還房貸了，以后遇到用錢的時(shí)候，手里沒(méi)錢再貸不出款來(lái)就麻煩了，所以我不傾向于提前還房貸，如果選擇提前還貸，今后再貸款購(gòu)房，就會(huì)被認(rèn)定為二套房貸。”市民小朱房款還沒(méi)還清，但是采訪中他表示并不著急。陳先生是位生意人，他表示，“今年貨幣政策這么緊，從銀行貸款難，急著還回去以后想貸就更難了。”“大部分客戶會(huì)要求理財(cái)師幫著算一算明年每個(gè)月需要多還多少錢，當(dāng)?shù)弥總€(gè)月不過(guò)增加百來(lái)塊錢后，不少人都放棄了提前還貸的想法。”招商銀行衢州支行零售部總經(jīng)理何春生表示，多次加息造成的更多是市民心理層面上的恐懼感，事實(shí)上，其對(duì)市民還貸的實(shí)際影響還是相當(dāng)有限的。

    “雖然目前仍難以看出明顯的‘還貸潮’，但也有一些理財(cái)師分析，頻繁加息對(duì)月供吃緊的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)仍有一定的沖擊性。一些手頭有存款的購(gòu)房者，仍會(huì)考慮在年底前預(yù)先還掉一部分貸款。依往年的經(jīng)驗(yàn)，12月中下旬或會(huì)迎來(lái)一個(gè)提前還貸的小高峰。

    提醒：是否提前還，依情況而定

    市區(qū)某銀行工作人員表示，不急于提前還貸的市民，可能一方面是考慮到房貸是一筆相對(duì)較大的資金，并不是所有的住房貸款客戶都有那么多的閑錢提前還款；另一方面，今年以來(lái)CPI一直高位運(yùn)行，所以好多人寧愿選擇合理負(fù)債的理財(cái)方式也不會(huì)提前還款。同時(shí)，由于今年房貸放貸總額有所下降，所以提前還貸的人就會(huì)有所減少。

    盡管當(dāng)前業(yè)內(nèi)不少人認(rèn)為加息是遲早的事，但對(duì)家庭而言，資金配置更多地應(yīng)著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)。銀行理財(cái)師認(rèn)為，考慮提前還貸時(shí)，首先需關(guān)注的是家庭的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，如家庭的資產(chǎn)負(fù)債率是不是處于比較健康的水平之內(nèi)，其次要關(guān)心的是月供支出在家庭現(xiàn)金流中的占比。這兩項(xiàng)指標(biāo)控制得當(dāng)后，保證家庭財(cái)務(wù)健康的前提之下，再來(lái)考察提前還貸所產(chǎn)生的機(jī)會(huì)成本。

    “如果家庭財(cái)務(wù)狀況較好，且月供支出在家庭總支出中所占比例不高，而市民又沒(méi)有很好的投資理財(cái)渠道，市民可以考慮提前還貸，如果有較好的投資渠道，且有較為穩(wěn)定收益大于提前還貸所少掉利息的，可以考慮將資金用于投資渠道?！?/p>

    據(jù)銀行工作人員介紹，市民如果想要在年底前申請(qǐng)辦理提前還貸，就需要提前做好準(zhǔn)備工作。每家銀行對(duì)提前還貸的要求不同，貸款人在申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸的時(shí)候要了解提前還貸的條件和限制。比如有些銀行規(guī)定必須供房一段時(shí)間如半年、一年之后才能申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸；有的銀行對(duì)于提前還貸的資金有一定的要求；有些銀行會(huì)要求提前還貸至少半個(gè)月或一個(gè)月之前提出申請(qǐng)；有的銀行則會(huì)收取一定的手續(xù)費(fèi)和違約金等。另外，提前還貸完成后，市民要記得辦理注銷抵押手續(xù)。解除了抵押狀態(tài)，房產(chǎn)的所有權(quán)才算完全歸屬購(gòu)房者。

    三類人不宜提前還貸

    七折利率無(wú)需提前還。從明年1月1日起，五年期以上貸款利率變?yōu)?.05%，但按照七折利率計(jì)算，實(shí)際房貸利率是4.935%，而目前五年期定期存款的利率是5.5%，比七折利率還高。這意味著，有七折優(yōu)惠利率的市民，同樣的錢如果存在銀行，所收到的利息會(huì)比支付貸款的利息高，相當(dāng)于占了銀行的“便宜”，當(dāng)然沒(méi)必要提前還貸。

    等額本息不必提前還?！暗阮~本息”的每月還款額不變，月還款額初期主要都是利息，本金較少。如果貸款年限一旦過(guò)半，那么意味著超過(guò)一半的貸款利息已經(jīng)在前期的還款過(guò)程中償還，剩下的月供中絕大多數(shù)都是本金，提前還貸的意義就不大了。

    對(duì)采用“等額本金”方式還貸的市民來(lái)說(shuō)，在初期還款額較多，越往后的話月還款額越少。如果還款期已超過(guò)總年限的1/3時(shí)，實(shí)際償還的本金和利息差不多有一半了，這時(shí)提前還貸并不能節(jié)省利息支出。