“限購令”延續(xù)有利于鞏固樓市調(diào)控成果

    從樓市的可持續(xù)發(fā)展來講，限購不應是短期的應急行為，應是一項長期的政策取向。投資泛濫是制造泡沫導致樓市出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性扭曲的始作俑者，當前大多數(shù)二三線城市泡沫不大，得益于限購及時阻斷了泡沫的積聚蔓延。如想徹底治愈積重難返的樓市，需要把行之有效的措施堅定不移地延續(xù)下去。

    臨近年底，在房價下行趨勢基本確立之際，青島、福州等11個城市傳來"限購令"即將到期的消息。明年"限購令"是否延續(xù)成為公眾關(guān)注的焦點，也成為左右樓市未來走勢的重要政策信號。

    有報道稱，住建部日前知會地方政府，對于限購政策將要于今年年底到期的城市，地方政府需在到期之后對限購政策進行延續(xù)。而一年多來的調(diào)控效果表明，限購是抑制不合理需求的一個有效舉措，是房價調(diào)控的一劑良方。此輪調(diào)控的效果不僅僅在于許多城市房價開始下降，房價單邊上漲的態(tài)勢得以扭轉(zhuǎn)，還在于公眾的預期有了徹底轉(zhuǎn)變，從房價只漲不跌的非理性亢奮向?qū)鞘欣硇耘袛嗷貧w，在諸多調(diào)控舉措中，處于核心地位的限購無疑居功至偉。

    而且，這輪調(diào)控向公眾傳達出一個理念，住房被重新定位于居住，是一種滿足老百姓基本居住需求的稀缺資源，而不是投資品，國家拿出大量資金和土地建設保障性安居工程也是為了這個目的。

    然而，人多地少、人多房少是我國的基本國情，只有把住房分配到最需要的剛性需求人群手里，樓市才能最大限度地發(fā)揮合理配置資源的功能，前提是阻斷投資者的入市渠道。目前盡管政府在調(diào)控政策選擇上已多元化，但是唯有限購能夠確保這一方向。事實上房產(chǎn)稅能夠承接限購的這一功能，政府高層也明確表態(tài)要擴大房產(chǎn)稅試點，但目前還沒有新的政策跟進。

    從以往調(diào)控的經(jīng)驗看，每年的年底都會成為樓市的階段性分水嶺，各方博弈的平衡狀態(tài)會被打破，也是公眾對明年房價走勢預期形成之時。這既是因為許多政策即將到期，會否有新政策對接或者調(diào)整備受關(guān)注，又是因為到了年底，開發(fā)商在銷售淡季中迎來還款高峰。如果開發(fā)商認為明年調(diào)控會放松，勢必會千方百計熬過年關(guān)，"死扛"到明年的傳統(tǒng)旺季三四月份再做打算，如果預期繼續(xù)收緊，眼下就會降價促銷以回籠資金。

    我們看到，樓市正醞釀著新一輪降價潮，一線城市房價回調(diào)預期已經(jīng)形成，這為進一步調(diào)控、把樓市拉回理性軌道提供了有力條件。據(jù)統(tǒng)計，11月份北京市二手住宅成交均價為22018元／平方米，創(chuàng)下15個月以來的新低。實際上，許多城市房價仍有較大的下跌空間。以北京為例，此前漲價最快的通州成為了降價最早的區(qū)域，京貿(mào)國際城、東亞逸品閣等樓盤大幅跳水，繼之大興地區(qū)出現(xiàn)了降價潮，不但入市新盤價位低，老項目也推出了清倉特惠。

    業(yè)界普遍認為，在調(diào)控已經(jīng)發(fā)揮成效但仍未穩(wěn)固之時，貿(mào)然放松勢必會帶來預期的逆轉(zhuǎn)，地方政府需主動發(fā)揮預期管理的關(guān)鍵作用，對限購進行延期以彰顯調(diào)控決心，鞏固調(diào)控成果。

    一直以來，樓市里的暴利空間被廣為詬病，而能夠獲得巨額收益的不僅僅是開發(fā)商，還有那些食房價上漲之利的投資者，他們的收益來自自住型購房者的買房資金。過去幾年，不斷膨脹的投資性需求撐起了樓市的表面繁榮，在房價大漲的預期下，投資者依靠高資金杠桿入市，所以許多樓盤得以在高位成交，但是目前購房的剛性需求多是收入水平有限的工薪階層，購買力顯然難以與投資者匹敵。

    在這種形勢下，如果不對投資性需求繼續(xù)實行限購，他們?nèi)胧泻髣荼赜謱⒁詮姶蟮馁徺I力不斷擠占剛性需求的入市空間，從而出現(xiàn)新的夾心層，加大保障房建設壓力。雖然今明兩年各地保障房大量入市，但是不可能覆蓋到所有的工薪階層，占據(jù)市場主體的居住需求還得靠商品房市場來滿足。

    投資炒房帶來的房價泡沫給了我們深刻的教訓，集中表現(xiàn)在房價畸高，回調(diào)難度大，住房資源分配嚴重失衡。而要擠出樓市泡沫，必須從需求端進行抑制，因為過多的投資性、投機性需求充斥樓市，需求會無限放大，限于土地有限的剛性約束，供需失衡的癥結(jié)始終難以破解。

    不少地方政府出于土地財政、地方GDP增長的考慮，有著放松限購的沖動。但是，在大量投機資金東沖西突找不到投資出路時，如果有的城市放松了限購，勢必會立刻帶來大量資金涌入，迅速吹大泡沫。這可能會給地方政府帶來短期利益，但是卻留下了嚴重的房價泡沫后遺癥。

    從樓市的可持續(xù)發(fā)展來講，限購不應是短期的應急行為，應是一項長期的政策取向。投資泛濫是制造泡沫導致樓市出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性扭曲的始作俑者，當前大多數(shù)二三線城市泡沫不大，得益于限購及時阻斷了泡沫的積聚蔓延。如想徹底治愈積重難返的樓市，需要把行之有效的措施堅定不移地延續(xù)下去。