馮曉東：發(fā)改委房產(chǎn)調(diào)控新36條上半年將出臺

    聽總理講那些房產(chǎn)調(diào)控的事。。。

    兩會告訴我們：樓市沒有新政，將史上最嚴厲的調(diào)控進行到底！

    驀然回首，那些年，我們一起“追過”的樓市。。。

    房地產(chǎn)是否有黃金期?

    人生常說有發(fā)展的“黃金期”，但“衣食住行”，卻是任何人從呱呱墜地到耄耋之年都密切相伴的必需品，那么有關(guān)“住”的房地產(chǎn)行業(yè)，難道也會有發(fā)展的“黃金期”一說？

    大佬說，中國房地產(chǎn)最少還有20多年黃金時期，房價真正下降得到2030年。對房產(chǎn)企業(yè)來說，不存在破產(chǎn)問題，因為房地產(chǎn)企業(yè)所持有的主要是土地資源，所以它可以任意轉(zhuǎn)移，它可以通過兼并重組的辦法去解決。

    最近，看到一個專家在訪談中提到，中國樓市黃金期最少還有20年。我覺得訪談中至少有兩個邏輯性問題，而首先的問題就是“住”，就如同“衣食行”一樣，是人類必需品。

    關(guān)于樓盤降價潮問題，降價潮下，房價下行引發(fā)業(yè)主“維權(quán)”事件增多，但調(diào)控大方向未變?？偫碓谡{(diào)研中表示，目前房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性住房建設(shè)處于關(guān)鍵時期，各級政府要切實采取措施，進一步鞏固調(diào)控成果。一方面要抓好保障性住房建設(shè)，另一方面也要增加普通商品房的用地供給，促進普通商品房市場健康發(fā)展。

    同時，銀監(jiān)會主席劉明康也稱最新壓力測試結(jié)果顯示，我國銀行業(yè)房地產(chǎn)風險總體可控。即使房地產(chǎn)抵押品重度壓力測試下跌40%，覆蓋率仍高于國際通行的110%標準。雖然目前并無正式通知要求提高首套房貸利率，但是基本都在按上浮原則執(zhí)行，低于基準利率的情況已經(jīng)非常稀少，而一些銀行為了平衡年終結(jié)算的相關(guān)財務(wù)指標，可能到11月、12月就會開始停貸。

    與此同時，住建部聲明樓市調(diào)控不會再出新招，也不會放松。針對目前的全國房價水平，住建部強調(diào)有信心在今年讓幾個一線城市的房價水平降下去。按照現(xiàn)在的房價分析，特別是七、八個大城市的房價，如果繼續(xù)上漲下去，未來的房地產(chǎn)泡沫將很難處理。一旦泡沫破滅，對整個經(jīng)濟甚至對社會的影響都是非常大的。所以現(xiàn)在相關(guān)部門下定決心，讓房價降下來，肯定不能像之前那樣，一年百分之十幾甚至百分之二十幾的漲幅。

    不可否認，房地產(chǎn)行業(yè)剛需逐漸回暖，但信貸銷售風險仍嚴峻。2月板塊表現(xiàn)強勁，主要系政策放松預(yù)期和銷售環(huán)比改善雙輪驅(qū)動。2月，滬深300指數(shù)上漲6.9%，申萬房地產(chǎn)指數(shù)上漲12.3%，房地產(chǎn)板塊跑贏大盤5.4%。蕪湖新政與“上海居住證滿三年可購二套房”政策帶來地方政策松動預(yù)期，盡管兩個政策相繼被叫停，市場對地方政府具備放松沖動的確認增強，而中央多次強調(diào)支持首套房置業(yè)在按揭貸款利率方面的落實，也使得市場對于政策的結(jié)構(gòu)放松趨勢進一步確認。全國范圍銷售連續(xù)四周環(huán)比增長，尤其是進入2月中旬以后，環(huán)比回升趨勢明確，主要由節(jié)后需求釋放、部分開發(fā)商降價以及信貸環(huán)境緩慢改善帶來。2月銷售面積環(huán)比改善明顯，交易量達到去年4季度月均交易量82%的水平。

    固然，土地市場不改下行趨勢。1-2月土地累計成交面積為1.6億平米，成交金額為1552億元，同比萎縮33%和50%，其中全國住宅土地市場交易面積累計同比萎縮41%，交易金額萎縮55%。伴隨按揭貸款利率進一步下調(diào)，3月銷售繼續(xù)改善是大概率事件，我們將看到政策預(yù)期將轉(zhuǎn)變?yōu)殇N售現(xiàn)實，繼續(xù)看好布局剛需市場和剛需產(chǎn)品的開發(fā)商。

    兩會期間，住建部重申限購令短期不放松，對房價下降有信心也是堅決貫徹中央國務(wù)院從嚴調(diào)控精神。年內(nèi)，住建部個人住房信息系統(tǒng)肯定會推出，按計劃第一步是40個重點城市個人住房信息系統(tǒng)實現(xiàn)與住建部聯(lián)網(wǎng)，該系統(tǒng)的落地，將為加快房產(chǎn)稅等長效機制的推進奠定基礎(chǔ)。也就是說，這回，由住建部出面，堅決貫徹中央國務(wù)院從嚴調(diào)控精神，絕不允許地方政府在調(diào)控上唱反調(diào)。

    樓市話題，永遠吸引著百姓們的關(guān)注，牽動著國人的神經(jīng)。中央政府摁住地方“小動作”事件議論紛紛，百姓為此拍手叫好嚴厲調(diào)控政策。過去一年，中央打出調(diào)控房價“組合拳”，效果已初步顯現(xiàn)，特別是加大保障房建設(shè)力度，讓老百姓拍手稱快。連作為國內(nèi)最大地產(chǎn)商萬科[簡介最新動態(tài)]公司董事長也表示“雙手贊成中央政府嚴厲控制房地產(chǎn)”，因為他認為，現(xiàn)在調(diào)控抑制住房地產(chǎn)價格，樓市可能會軟著陸，但如果不做控制，中國的市場會非常糟糕。退而求其次，才是明事理。

    接令后，住建部首先認為大城市房價一定要降。住房建設(shè)“光市場和光政府都不行”，需要兩條腿走路，住建部在房地產(chǎn)方面正考慮一個長遠的宏觀的政策設(shè)計。從保障房角度去看，“十二五”重點在于實物建房，“十三五”將轉(zhuǎn)向以資金補貼為主。而發(fā)改委也正在研究建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制，今年要繼續(xù)堅持房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的各項政策不動搖，對今年把物價總水平漲幅控制在4%左右充滿信心。同時，確保新36條細則上半年能夠出臺。

    對于民營企業(yè)進入相關(guān)行業(yè)遇到的“玻璃門”、“彈簧門”等問題，發(fā)改委表示目前確實還有很多地方做得不夠，也不盡如人意。民營經(jīng)濟具有強大活力，中國經(jīng)濟發(fā)展離不開民營經(jīng)濟，要繼續(xù)鼓勵引導(dǎo)民間投資、民營經(jīng)濟的發(fā)展?，F(xiàn)在國務(wù)院各個相關(guān)部門都在認真開展工作，研究起草相關(guān)實施細則，確保上半年具體細則能夠出臺，以鼓勵和引導(dǎo)民間資本進入能源、電信、鐵路、金融、市政、教育、衛(wèi)生等領(lǐng)域。