上千家房企“消失” 找錢難還是資金鏈惹禍

    過去紅火的銷售業(yè)績(jī)讓房地產(chǎn)行業(yè)成為"穩(wěn)賺不賠"的行業(yè),但隨著行業(yè)的理性回歸,杭州房企破產(chǎn)似乎打破了這一神話。杭州余杭區(qū)法院證實(shí)已受理杭州金星房地產(chǎn)公司破產(chǎn)案。由于該企業(yè)是今年以來首家破產(chǎn)的房企,引起了業(yè)內(nèi)的高度關(guān)注。房地產(chǎn)公司如何避免重蹈金星房產(chǎn)的覆轍,在目前的宏觀調(diào)控下健康發(fā)展呢?破產(chǎn)是否會(huì)蔓延?

    背景:

    上千家房企"消失"

    樓市調(diào)控不松動(dòng),房企的數(shù)量已經(jīng)開始減少。僅北京、武漢、四川等三地,已有上千家房企從樓市"消失"。北京市住建委去年12月發(fā)文稱,北京共有473家房企的資質(zhì)證書有效期滿后未依法申請(qǐng)延續(xù)或工商營業(yè)執(zhí)照已注銷。根據(jù)有關(guān)規(guī)定,已注銷上述企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)。這意味著,473家房地產(chǎn)企業(yè)將在北京樓市消失。

    此外,武漢房管局去年四季度公布的數(shù)據(jù)顯示,截至2011年10月底,武漢共有在冊(cè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1375家,同比上年房企數(shù)量減少了200余家。而四川省建設(shè)廳的一份通告顯示,截至2011年7月,四川省共有423家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因未在行政許可規(guī)定期限內(nèi)辦理延續(xù)手續(xù),被注銷房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。

    有意思的是,上述被注銷開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)主要為三四級(jí)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)。

    破產(chǎn):

    房企進(jìn)入高風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)

    今年,政府工作報(bào)告強(qiáng)調(diào),目前房地產(chǎn)調(diào)控處于關(guān)鍵階段,要進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果,促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。對(duì)杭州房企破產(chǎn)事件,多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士通過媒體、微博等發(fā)表了自己的看法。

    不少人士均表示,過去十多年,房地產(chǎn)一直處在狂飆式的上升階段,幾乎沒有聽說有房企破產(chǎn)。

    "過去需求多,開發(fā)商賺錢很容易,現(xiàn)在樓市要回歸正常,房?jī)r(jià)也回歸合理,行業(yè)企業(yè)破產(chǎn)率也要回歸正常。"易居中國的回建強(qiáng)稱。表面看似一個(gè)特殊案例,但目前整個(gè)地產(chǎn)業(yè)資金面緊張是不爭(zhēng)的事實(shí),而且整個(gè)經(jīng)濟(jì)也處在波動(dòng)之中。因此"可以肯定的是,未來將有更多的房地產(chǎn)企業(yè)面臨破產(chǎn)、倒閉的局面。"而最容易出現(xiàn)問題的項(xiàng)目和公司,一是新入門的企業(yè),二是企圖"以小資金撬動(dòng)大項(xiàng)目"的房企。他認(rèn)為,前十年房地產(chǎn)行業(yè)體現(xiàn)出了高回報(bào),而未來的十年則將體現(xiàn)出高風(fēng)險(xiǎn)。

    原因:

    找錢難還是資金鏈惹禍?

    根據(jù)調(diào)查,金星房地產(chǎn)公司的問題并不是突然之間爆發(fā)的,這家公司4年來股權(quán)5次轉(zhuǎn)讓,大多數(shù)都是在其母公司中江控股董事長(zhǎng)俞中江有關(guān)聯(lián)的企業(yè)和個(gè)人之中轉(zhuǎn)手。而中江控股已經(jīng)在今年1月申報(bào)資不抵債,據(jù)知情人士透露,其資金缺口約有30個(gè)億。

    事實(shí)上,在多數(shù)業(yè)內(nèi)分析師看來,房企庫存壓力和資金鏈緊張的趨勢(shì)在今年一季度得到進(jìn)一步強(qiáng)化,這也是近段時(shí)間來房企破產(chǎn)、跑路等消息屢見報(bào)端的重要原因。

    成都一位資深會(huì)計(jì)師表示:"地產(chǎn)行業(yè)是典型的高杠桿運(yùn)作,償債壓力較大。從目前地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)指標(biāo)看,其償債壓力不可小覷。"由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性,其存貨快速變現(xiàn)能力有限,公司在經(jīng)營活動(dòng)中離不開資金,還沒加上潛在的長(zhǎng)期借款利息支出等,因此,一般貨幣資金缺口比較大。

    "比房企倒閉更可怕的,是由其所引發(fā)的一系列連鎖反應(yīng)。"知名地產(chǎn)專家韓世同分析,如果商品房持續(xù)銷售不振,房企資金長(zhǎng)期無法回籠,必將面臨破產(chǎn)和倒閉。由此一來,就可能會(huì)引發(fā)其背后資產(chǎn)鏈條的一系列債務(wù)危機(jī)。

    應(yīng)對(duì):

    房企積極銷庫存

    在成都,3月底先生別墅跑路的微博傳言也觸發(fā)了人們敏感的神經(jīng),杭州房企破產(chǎn)的消息更是引發(fā)業(yè)內(nèi)對(duì)房企破產(chǎn)多米諾骨牌效應(yīng)的關(guān)注和思考。

    全經(jīng)聯(lián)四川分會(huì)秘書長(zhǎng)何良栩表示,在成都,多數(shù)房企普遍遭受"倒春寒",由于存量房巨大,它們今年的主要目標(biāo)是消化庫存量,壓力同樣不容小視。因此,龍年伊始保利就迅疾推出"2012春雷行動(dòng)",華潤(rùn)舉行青年房展會(huì),恒大亮出"15周年讓利十個(gè)億",國嘉地產(chǎn)宣布"2012瘋狂開市",藍(lán)光迎來"三盤齊開"……成都多個(gè)大型品牌開發(fā)商紛紛展開大規(guī)模的促銷行動(dòng)。

    越來越高的負(fù)債率、逐漸到期的房地產(chǎn)信托、銀行信貸……都成為房企必須面對(duì)和解決的資金難題。某房企營銷總監(jiān)指出:"在外部融資環(huán)境難以顯著改善的情況下,房地產(chǎn)企業(yè)通過降價(jià)促銷回籠資金,依然是緩解資金壓力的主要路徑。"