海外置業(yè)需防范三大風(fēng)險(xiǎn)

    除了留學(xué)和移民需求以外，受?chē)?guó)內(nèi)房產(chǎn)限購(gòu)、限貸影響，越來(lái)越多的投資人群都將目光投向了海外房地產(chǎn)市場(chǎng)。目前，美國(guó)、加拿大和澳大利亞是國(guó)人置業(yè)的首選區(qū)域。但專(zhuān)家提醒，海外置業(yè)不能盲目跟風(fēng)，要事先了解所選區(qū)域的經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括政策、稅費(fèi)以及匯率變化在內(nèi)的多重因素都應(yīng)納入考慮范疇，做好風(fēng)險(xiǎn)防范。

    防范貶值風(fēng)險(xiǎn)

    選準(zhǔn)黃金地段

    “購(gòu)買(mǎi)一套條件相當(dāng)?shù)姆吭?，如果在美?guó)需要10萬(wàn)元的話，在加拿大的溫哥華地區(qū)需要70萬(wàn)元，在澳大利亞的墨爾本需要50萬(wàn)-80萬(wàn)元。”環(huán)球財(cái)富咨詢(xún)的孫先生(James SUN)簡(jiǎn)要勾勒出三大海外置業(yè)熱點(diǎn)的價(jià)值對(duì)比。

    雖然美國(guó)房產(chǎn)的價(jià)格要明顯低于其他兩個(gè)國(guó)家，但這并不意味著投資門(mén)檻越低，升值潛力越大。一般來(lái)說(shuō)，澳洲和加拿大的投資回報(bào)要大于美國(guó)。

    一位業(yè)內(nèi)人士則透露，近七八年來(lái)，澳洲的房產(chǎn)幾乎翻了一番，但在去年澳大利亞的房?jī)r(jià)下滑了6%。他分析，這是由于今年以來(lái)澳大利亞在留學(xué)移民政策上的收縮，導(dǎo)致購(gòu)房需求減少，從而影響房?jī)r(jià)。

    孫先生直言，房產(chǎn)本身并不能增值，增值與否將取決于市場(chǎng)以及周邊環(huán)境，因此業(yè)內(nèi)人士建議“置業(yè)者必須對(duì)區(qū)域以及當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)做好充分的了解”。

    “雖然美國(guó)不少房源價(jià)格跌了一半，但是華盛頓或者紐約中心的房?jī)r(jià)并沒(méi)有動(dòng)搖?！币虼?，業(yè)內(nèi)人士建議，選擇市中心物業(yè)的保值概率更高。

    防范持有成本

    精通稅費(fèi)政策

    和國(guó)內(nèi)置業(yè)不同，海外置業(yè)者即使已經(jīng)持有物業(yè)，仍然需要繳納包括物業(yè)稅、房產(chǎn)稅在內(nèi)的各種稅費(fèi)，根據(jù)國(guó)家和情況不同，稅費(fèi)的額度有可能很昂貴，這些都可能成為降低投資回報(bào)收益的因素。

    美國(guó)、澳大利亞以及加拿大的房產(chǎn)都需要每年繳納一定的房產(chǎn)稅，具體額度取決于房產(chǎn)種類(lèi)、占地面積、評(píng)估價(jià)格等。鉑地國(guó)際房產(chǎn)一位銷(xiāo)售經(jīng)理告訴記者，一般來(lái)說(shuō)，美國(guó)的房產(chǎn)稅最高，澳大利亞的房產(chǎn)稅均價(jià)在1500澳元左右，相當(dāng)于約1萬(wàn)元人民幣。加拿大溫哥華區(qū)域的房產(chǎn)稅為房產(chǎn)評(píng)估價(jià)的8%。。

    此外，各個(gè)國(guó)家和地區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)也是從幾千元到幾萬(wàn)元不等。相較而言，公寓類(lèi)住宅由于要對(duì)包括電梯、外墻在內(nèi)的多種設(shè)施進(jìn)行維護(hù)，物業(yè)管理費(fèi)反而要比一般別墅要貴。此外，隨著房齡的增加，物業(yè)維護(hù)費(fèi)也會(huì)增加。

    因此，在海外置業(yè)會(huì)面臨后期持有成本比較高的問(wèn)題。專(zhuān)家建議購(gòu)房人，在買(mǎi)房前務(wù)必對(duì)區(qū)域的相關(guān)稅費(fèi)政策做全面了解，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度衡量房產(chǎn)增值潛力。

    防范匯率波動(dòng)

    長(zhǎng)期持有物業(yè)

    4月16日，銀行間即外匯市場(chǎng)人民幣兌美元交易價(jià)浮動(dòng)幅度從千分之五擴(kuò)大至百分之一，外匯指定銀行為客戶(hù)提供當(dāng)日美元最高現(xiàn)匯賣(mài)出價(jià)與最低現(xiàn)匯買(mǎi)入價(jià)的差額由不得超過(guò)當(dāng)日匯率中間價(jià)的幅度也從1%擴(kuò)大至2%。

    由此引出一個(gè)海外房產(chǎn)投資不得不關(guān)注的匯率波動(dòng)問(wèn)題。以美元為例，如果購(gòu)房人是在以往1美元兌換8元人民幣的兌換高位時(shí)購(gòu)買(mǎi)了一套總價(jià)40萬(wàn)美元的房產(chǎn)，則其實(shí)際支付的人民幣為320萬(wàn)元。如果這位購(gòu)房人現(xiàn)在出售房產(chǎn)，假設(shè)房?jī)r(jià)并沒(méi)有升值，仍為40萬(wàn)美元，但如果按現(xiàn)在接近1:6的美元與人民幣兌換比例來(lái)計(jì)算，則兌換成人民幣以后，售價(jià)僅為240萬(wàn)元人民幣，相當(dāng)于房產(chǎn)縮水80萬(wàn)元。即使該套房產(chǎn)在過(guò)去幾年中有所升值，其升值比例也必須超過(guò)25%，才足以彌補(bǔ)匯兌損失。

    從某種程度上來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在的匯率背景為投資者提供了一個(gè)置業(yè)海外的良機(jī)。但業(yè)內(nèi)人士建議購(gòu)房人，“如果長(zhǎng)期持有的話，匯率波動(dòng)實(shí)際影響不會(huì)太大”。

    律師提醒

    違約責(zé)任 需詳細(xì)界定

    江蘇君遠(yuǎn)律師事務(wù)所姜志民認(rèn)為，海外置業(yè)的最大風(fēng)險(xiǎn)為，購(gòu)買(mǎi)到的房源是否與中介介紹的情況相符。他表示，由于置業(yè)地點(diǎn)在國(guó)外，很多購(gòu)房人難以得到去購(gòu)房現(xiàn)場(chǎng)看房的機(jī)會(huì)，因此在購(gòu)房過(guò)程中，中介起著非常重要的作用。

    他認(rèn)為，無(wú)論是不誠(chéng)信還是溝通不暢，都有可能導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值名不副實(shí)的現(xiàn)象出現(xiàn)。另一方面，假如國(guó)內(nèi)購(gòu)房人意圖通過(guò)置業(yè)而定居海外，也可能由于缺乏對(duì)所在國(guó)家、地區(qū)移民政策的了解，導(dǎo)致購(gòu)房人實(shí)際上不能居留。

    為此，他建議購(gòu)房人在與中介公司簽訂合同時(shí)，一定要對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行明確約定。“尤其是針對(duì)合同中承諾內(nèi)容如果不符合事實(shí)，應(yīng)該如何處理，以及中介公司應(yīng)該承擔(dān)什么責(zé)任的界定”。