把穩(wěn)定房價作為當(dāng)前宏觀調(diào)控的主要中間目標(biāo)

    當(dāng)前我國宏觀經(jīng)濟面臨的主要矛盾是通脹壓力及與此相關(guān)的資產(chǎn)價格上漲風(fēng)險。通脹壓力主要來自通脹預(yù)期，管理好通脹預(yù)期的關(guān)鍵是抑制對房價上漲的恐慌性預(yù)期及由此引發(fā)的預(yù)防性超購和恐慌性搶購等超前性“消費”。房價是資產(chǎn)價格上漲的“領(lǐng)頭羊”和資產(chǎn)泡沫形成的“加速器”，因此，控制房價是抑制資產(chǎn)泡沫的核心和管理好通脹預(yù)期的關(guān)鍵。應(yīng)該將穩(wěn)定房價作為當(dāng)前宏觀調(diào)控的中間目標(biāo)和政策著力點，對房地產(chǎn)市場而不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行必要調(diào)控。要從需求、供給和管制及改革方面多管齊下穩(wěn)定房價，并以此保障經(jīng)濟復(fù)蘇的持續(xù)性和穩(wěn)定性。

    ■經(jīng)濟觀察   ■宋立    

    一、控制房價是管理好通脹預(yù)期的關(guān)鍵和抑制資產(chǎn)泡沫的核心

    雖然世界經(jīng)濟二次探底、出口反復(fù)的風(fēng)險依然存在，但總體來看，我國經(jīng)濟穩(wěn)定恢復(fù)態(tài)勢已經(jīng)確立。民工荒蔓延標(biāo)志著失業(yè)狀況沒有預(yù)期嚴(yán)重，如果說我國宏觀經(jīng)濟面臨什么問題和挑戰(zhàn)，將可能發(fā)生在物價穩(wěn)定和國際收支平衡尤其是通貨膨脹和資產(chǎn)價格上漲方面。因此，穩(wěn)定通貨膨脹預(yù)期、抑制資產(chǎn)價格上漲、防范資產(chǎn)泡沫十分重要。

    １．當(dāng)前管理好通貨膨脹預(yù)期的關(guān)鍵在于穩(wěn)定商品房價格。

    從價格穩(wěn)定方面來看，２０１０年出現(xiàn)一定程度價格上漲的可能性比較大，出現(xiàn)溫和通貨膨脹的可能性也不能排除。但實體經(jīng)濟層面通貨膨脹壓力并不顯著。據(jù)測算，２００９年價格上漲對２０１０年價格水平的翹尾因素大致為１．２％?？梢哉f２０１０年價格上漲和通貨膨脹態(tài)勢取決于貨幣信貸和國際資本流動、國際市場大宗商品價格走勢與輸入性因素，以及通貨膨脹預(yù)期因素的影響。據(jù)測算，為“保增長”而過多投入的超額貨幣信貸約１萬億元，２月份核心通脹率僅上漲０．４％，表明實際影響相對有限。由于產(chǎn)能過剩和世界經(jīng)濟復(fù)蘇前景的不確定，國際市場輸入型通貨膨脹壓力也比較有限。因此，我們認(rèn)為，我國２０１０年通貨膨脹壓力既不是主要來自實體經(jīng)濟總供求缺口，也不是主要來自貨幣信貸過度供給、國際市場價格變化以及賭人民幣升值的國際投機資本流入對我國資產(chǎn)價格產(chǎn)生的沖擊，而是主要來自通貨膨脹預(yù)期。通貨膨脹預(yù)期與其說是貨幣信貸過度供給的間接結(jié)果，不如說是房地產(chǎn)價格過快上漲所直接誘發(fā)的恐慌性預(yù)期及其對貨幣信貸的需求拉動性通貨膨脹壓力的放大所致。

    房價奔騰式上漲引發(fā)的恐慌性預(yù)期是通脹預(yù)期形成的關(guān)鍵。目前我國的通貨膨脹預(yù)期主要來自四個方面：一是衣食類商品價格上漲所造成的適應(yīng)性預(yù)期，未來將隨供給改善和新糧上市逐步弱化。二是貨幣信貸過度供給所造成的理性預(yù)期。在現(xiàn)階段產(chǎn)能明顯過剩的情況下，貨幣信貸過度供給所造成的通貨膨脹預(yù)期并不足以造成明顯的通貨膨脹，且貨幣信貸過度供給比較有限，即使引發(fā)現(xiàn)實通貨膨脹也是可承受的溫和通貨膨脹。三是社會公眾對作為消費升級主要對象的重要商品價格大幅度上漲所可能形成的恐慌性預(yù)期。目前我國城市居民消費升級的關(guān)鍵對象——商品房具備形成恐慌性預(yù)期的基本條件。前期房價快速甚至奔騰式上漲，已經(jīng)引發(fā)了一定程度的恐慌性預(yù)期，導(dǎo)致超前性“消費”。如果房價繼續(xù)大幅度上漲，大規(guī)模的恐慌性預(yù)期和超前性購買將不可避免。四是非專業(yè)媒體渲染通貨膨脹壓力所造成的非理性預(yù)期。非理性預(yù)期并不足以獨立形成通貨膨脹，需要與其他預(yù)期結(jié)合才能形成比較大的影響力?，F(xiàn)階段通貨膨脹預(yù)期的核心和關(guān)鍵是重要商品價格過度上漲所帶來的恐慌性預(yù)期。

    穩(wěn)定房價的關(guān)鍵是穩(wěn)定處于領(lǐng)漲地位的一線城市房價。據(jù)此，管理通貨膨脹預(yù)期的關(guān)鍵是穩(wěn)定商品房價格，而穩(wěn)定商品房價格的關(guān)鍵則是穩(wěn)定處于領(lǐng)漲地位的一線城市商品房價格。一線城市處于價格領(lǐng)袖地位，其房價由真實供求、投機和預(yù)期等因素決定——投機因素決定了其容易大起，而城市化和人口聚集所決定的真實供求因素則加大了其回落的難度。二三線城市商品房價格處于價格追隨者地位，其價格形成由真實供求、投機、預(yù)期和比價等因素決定，受制于一線城市房價的比價因素是二三線城市房價追趕式、攀比式、排浪式上漲的重要推手。只要控制了一線城市商品房價格就基本控制了全國商品房價格，也就基本穩(wěn)定了通貨膨脹預(yù)期。

    ２．穩(wěn)定商品房價格是抑制資產(chǎn)價格泡沫的核心。

    作為我國當(dāng)前最主要也是外部性尤其是危害性最大的資產(chǎn)價格，房價既是資產(chǎn)價格上漲的“領(lǐng)頭羊”和“火車頭”，也是形成資產(chǎn)泡沫的“催化劑”和“加速器”。雖然通貨膨脹壓力既有可能作用在商品價格方面，也有可能作用在資產(chǎn)價格方面，且資產(chǎn)價格是比較直接和合意的釋放渠道，但通貨膨脹壓力釋放在資本市場和房地產(chǎn)市場之間存在很大差別。在現(xiàn)階段銀行貸款過快增長、股票價格相對低迷的情況下，讓股票價格指數(shù)呈現(xiàn)“慢牛”式上漲既是必要的，也是十分有利的。而商品房價格上漲尤其是過快上漲則不僅不必要，反而十分有害。通過股票市場釋放通貨膨脹壓力在一定意義上可以形成良性循環(huán)，但通過房地產(chǎn)市場釋放通貨膨脹壓力則有可能形成惡性循環(huán)。因此，控制資產(chǎn)價格、防范資產(chǎn)泡沫、優(yōu)化資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)的核心在于控制房價、助長股價，應(yīng)把控制房價作為管理好通脹預(yù)期的關(guān)鍵和抑制資產(chǎn)泡沫的核心。

    二、房價持續(xù)上漲加劇資產(chǎn)泡沫并可能導(dǎo)致超經(jīng)濟風(fēng)險

    為了穩(wěn)定通貨膨脹預(yù)期，國家近期出臺了一系列房地產(chǎn)價格調(diào)控措施。但考慮到在公共投資計劃基本完成后經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長對房地產(chǎn)拉動的依賴，國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)整政策基本上處于左右為難的境地，既希望房價穩(wěn)定或略有下降，又擔(dān)心房價過度下降影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進而影響經(jīng)濟復(fù)蘇進程，陷入“成也房地產(chǎn)、敗也房地產(chǎn)”的陷阱。

    房價持續(xù)性奔騰式上漲將加劇當(dāng)前資產(chǎn)泡沫并導(dǎo)致未來蕭條風(fēng)險。客觀來看，在制造業(yè)受國際金融危機嚴(yán)重沖擊的情況下，采取有力措施促進房地產(chǎn)市場及早復(fù)蘇十分必要。但保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展并不意味著要保持房價持續(xù)上漲，房價持續(xù)上漲不僅對消費升級不利，對房地產(chǎn)行業(yè)自身的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展也極為不利，并有可能影響經(jīng)濟長期持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。近年來房價大幅度上漲除了真實需求推動和投機性需求助漲外，一個越來越重要的加速因素是房價奔騰式上漲趨勢所形成的恐慌性預(yù)期。原本未來甚至下一代人的購房需求被迫提前消費，形成了強大的預(yù)防性超購和恐慌性搶購等超前性消費。如果房價進一步上漲，必將加劇消費者的恐慌性預(yù)期及超前性消費，一方面將與貨幣信貸過度供給及媒體渲染等相疊加，強化通脹預(yù)期并引發(fā)現(xiàn)實通貨膨脹；另一方面將導(dǎo)致當(dāng)前資產(chǎn)泡沫加劇和未來有效需求不足，為未來資產(chǎn)泡沫破滅甚至出現(xiàn)經(jīng)濟蕭條埋下隱患，造成經(jīng)濟大起大落和市場機制對房地產(chǎn)的強制性調(diào)整。不僅將使房地產(chǎn)陷入“大起大落”的非良性發(fā)展局面，也將破壞經(jīng)濟長期持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，使房價問題從短期通貨膨脹壓力和資產(chǎn)泡沫問題發(fā)展成為影響長期持續(xù)繁榮的障礙。

    房價持續(xù)性奔騰式上漲可能引發(fā)廣泛而深刻的超經(jīng)濟風(fēng)險。雖然房地產(chǎn)業(yè)被越來越多的城市認(rèn)為是重要的支柱產(chǎn)業(yè)和財政收入的重要來源，房地產(chǎn)行業(yè)的恢復(fù)發(fā)展也被納入到經(jīng)濟刺激計劃的考慮之中，但房地產(chǎn)所涉及的卻遠遠不是單純的經(jīng)濟問題和短期問題。如果房價繼續(xù)快速上漲，不僅將導(dǎo)致嚴(yán)重的資產(chǎn)泡沫，還有可能造成一定的社會問題，影響經(jīng)濟發(fā)展、社會穩(wěn)定和改革開放進程。從我國城鄉(xiāng)居民消費發(fā)展趨勢來看，目前大部分居民正處于從衣食消費向住行消費的過渡過程中，改善型住房消費正在成為中等收入階層消費升級和提高生活質(zhì)量的重要標(biāo)志。如果房價繼續(xù)大幅度上漲，將導(dǎo)致相當(dāng)一部分中等收入階層改善住房的愿望難以實現(xiàn)，進而使住房從經(jīng)濟問題發(fā)展成為社會問題。

    三、將穩(wěn)定房價作為當(dāng)前宏觀調(diào)控的中間目標(biāo)和政策著力點

    將穩(wěn)定房價作為改善民生和宏觀調(diào)控的重要任務(wù)。我們認(rèn)為，今年雖然可能是危機以來形勢最復(fù)雜的一年，國內(nèi)外經(jīng)濟仍然面臨比較大的不確定性，但比較而言，對趨勢的分析判斷已經(jīng)相對明確，宏觀調(diào)控的關(guān)鍵已經(jīng)不是對形勢的判斷，而是對調(diào)控對策的選擇。宏觀調(diào)控的重點應(yīng)該是防范通貨膨脹預(yù)期和資產(chǎn)泡沫加劇。在此背景下，各級政府不僅要把干預(yù)房地產(chǎn)市場、穩(wěn)定房價作為改善民生的重要任務(wù)，更要作為當(dāng)前宏觀調(diào)控和結(jié)構(gòu)調(diào)整的首要任務(wù)。建議將房價作為當(dāng)前宏觀調(diào)控的主要中間目標(biāo)和重要政策著力點，通過穩(wěn)定房價來穩(wěn)定通貨膨脹預(yù)期、抑制資產(chǎn)泡沫。

    從供求、管制和改革等方面多管齊下穩(wěn)定商品房價格。需求管理政策是必要的但并不充分，供給管理政策比需求管理政策更根本因而更加重要。要在進一步強化抑制投機性購房的需求分類管理政策的同時，出臺包括土地管理、供給支持和成本公開等供給管理政策。要按照城市化和人口遷移方向適當(dāng)增加一線城市商品房建設(shè)用地。需要打壓的是市場房價而不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。要在打擊囤地、捂盤等投機行為的同時，進一步提高住房建設(shè)和有效供給能力。商品房成本公開是國外管理城市住房價格的重要措施，有必要建立商品房成本公開制度，為商品房價格過快上漲設(shè)立必要的玻璃墻或天花板。必要的結(jié)構(gòu)性管制措施也是穩(wěn)定商品房價格的重要內(nèi)容，要進一步加強和完善對住房的結(jié)構(gòu)性管制。最后要進一步深化以財政體制和政績考核體系為中心的綜合配套改革，在從根本上改變地方政府對土地財政的過度依賴的同時，把地方政府的關(guān)注點從賣地聚財轉(zhuǎn)移到改善民生方面來。

    （作者單位：中國人民大學(xué)中國經(jīng)濟改革與發(fā)展研究院）