上半年余杭房價高位盤整 成交量大跌 土地市場平靜

    余杭區(qū)建設(shè)局房管處昨日發(fā)布《2010年上半年全區(qū)房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況分析報告》。報告顯示，今年上半年，全區(qū)房地產(chǎn)市場總體健康有序運(yùn)行。

    4月份以來，國家出臺一系列調(diào)控政策，市場成交量大幅下跌，改變了房價上漲預(yù)期，購房者觀望氣氛較濃，開發(fā)商放緩?fù)票P，但房價并沒有如人們想象那樣出現(xiàn)大幅下跌，市場呈現(xiàn)出膠著態(tài)勢。余杭房地產(chǎn)市場總體有序可控，穩(wěn)健運(yùn)行。

    土地市場恢復(fù)平靜

    據(jù)統(tǒng)計，截至6月30日，全區(qū)共出讓經(jīng)營性用地47塊，面積2117.46畝,出讓金額73.92億元;其中房地產(chǎn)用地21塊，面積1438.188畝，同比增加195%，出讓金額638042萬元，同比增加572.1%，為同期歷史峰值；已公告待出讓經(jīng)營性用地5塊,面積286.18畝,預(yù)計出讓金額約4.155億元。與商品市場交易冰封相比，土地市場在新政后并沒有陷入停滯。與調(diào)控前不同的是，開發(fā)企業(yè)趨于謹(jǐn)慎，企業(yè)更多地從自身發(fā)展及銀行貸款額度來考慮，不再盲目高價拿地。

    地價走勢是一個先導(dǎo)性指標(biāo)，對未來房價走勢起到風(fēng)向標(biāo)的作用。當(dāng)前土地市場低價地頻出，出讓的土地特別是住宅用地，都出現(xiàn)了價格低于新政前同類地塊的現(xiàn)象，土地市場開始對商品房交易市場出現(xiàn)反向效應(yīng)，土地不再是拉動房價上漲的因素，成為購房者期待價格繼續(xù)下調(diào)的理由。隨著土地價格理性回歸，部分企業(yè)將重現(xiàn)土地拍賣市場，市場總體顯得較為平靜。

    房地產(chǎn)投資增勢平穩(wěn)

    全區(qū)第三產(chǎn)業(yè)投資完成投資83.71億元，增長23.3%，其中房地產(chǎn)投資40.27億元，同比上升19.3個百分點。其中，商品住宅完成投資34.58億元，同比增長25.6%，比一季度降低 10.5 個百分點，同比上升15.8個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為85.9%。

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工面積983萬平方米，同比增長34.3%，增幅比一季度上升0.1個百分點；新開工面積144萬平方米，同比增長88.3%；竣工面積44萬平方米，同比增長41.7%。其中，住宅竣工面積38萬平方米，同比增長41.5%。

    房地產(chǎn)稅收是主要稅源

    上半年，房地產(chǎn)業(yè)完成各項稅收215084萬元，比上年增加99710萬元，同比增長86.42%，占財政總收入的32.32%，同比增加10.92個百分點。房地產(chǎn)業(yè)完成地方財政收入175871萬元，比上年增加96793萬元，同比增長122.40%，占地方財政收入的39.43%，同比增加13.70個百分點。同時，契稅收入大幅上漲。1-6月契稅完成55157萬元，為預(yù)算的86.18%，同比增長54.31%。增長的主要因素是,2009年開始的房地產(chǎn)業(yè)銷售形勢火熱，加之稅收一定時間的滯后性。在3、4月份房地產(chǎn)市場出現(xiàn)短期快速增長后，受宏觀調(diào)控政策影響，后續(xù)房地產(chǎn)市場量跌已成定局；從房地產(chǎn)業(yè)稅收增長率和占比來看，6月比5月有明顯下降。

    房地產(chǎn)貸款保持較快增長

    截至6月末，全區(qū)房地產(chǎn)貸款余額186.8億元，比年初增加24.7億元，同比多增9.2億元，增幅為15.3%，同比提高2.3個百分點。在房地產(chǎn)貸款中，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為176.3億元，比年初增加24.7億元，同比多增9.2億元，增幅為16.3%，同比提高2.4個百分點。其中：個人住房貸款余額116.1億元，比年初增加18.7億元，同比多增8.5億元，增幅為19.2%，同比提高4.4個百分點。新增個人住房貸款占全部商業(yè)性房地產(chǎn)貸款增量的比重為75.7%，同比提高9.5個百分點；個人住房裝修貸款余額1.3億元，比年初增加0.3億元，同比多增0.3億元；個人商用房貸款余額7.1億元，比年初減少0.1億元，同比少增0.5億元；住房開發(fā)貸款余額26.3億元，比年初增加1.4億元，同比多增2.9億元；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款余額9.2億元，比年初增加1.1億元，同比少增0.6億元；建筑安裝企業(yè)流動資金貸款余額7億元，比年初增加0.4億元，同比少增0.8億元；其他房地產(chǎn)貸款余額9.2億元，比年初增加2.9億元，同比少增1.3億元。

    新增商品房供應(yīng)量有所趨緩

    上半年，全區(qū)共核準(zhǔn)商品房預(yù)售92.63萬平方米，共7787套，同比分別下降12.8%和19.52%；其中住宅為面積87.17萬平方米，共7403套，同比分別下降7.75%、12.50%； 4月17日前后，全區(qū)新增商品住宅分別為4792和2611套，日均供應(yīng)量分別為44.79和35.28套，呈下降趨勢。從月新增住宅供應(yīng)量來看，受季度性和政策性影響因素較大，如果剔除季度因素，5月起月新增商品住宅供應(yīng)量呈下降趨勢。 

    新增商品住宅供應(yīng)量在一副三組團(tuán)分布情況，以余杭組團(tuán)最大，面積為45.39萬平方米，共3752套，分別占總商品住宅供應(yīng)量的52.07%和50.68%；臨平組團(tuán)位居第二，為29.68萬平方米，共2619套，占34.05%和35.38%；良渚組團(tuán)為12.09萬平方米，共1032套，占13.87%和13.94%;上半年瓶窯組團(tuán)沒有新增商品住宅供應(yīng)。

    商品房住宅成交量大幅度下降

    上半年全區(qū)共成交商品房（不包括經(jīng)濟(jì)適用房）面積80.88萬平方米，共6904套，同比下降43.55%和48.58%，其中商品住宅成交面積73.97萬平方米共6268套，同比下降45.88%和50.47%。從商品市場成交情況分析，具有明顯階段性特征，大致可分為1-3月14日"兩會"前觀望期、3月15日-4月17日政策真空期、4月18日-6月30日"新國十條"的調(diào)控期。1月1日-3月14日全區(qū)成交商品住宅共1869套，日均成交25.60套，面積20.57萬平方米；3月15日至4月17日全區(qū)商品住宅共2895套，日均成交85.15套，面積35.14萬平方米；4月18日至6月30日全區(qū)商品住宅共成交1481套，日均成交20.01套，面積18.263萬平方米。月成交套環(huán)比分別為：-51.21%、-53.15%、+137.68%、+130.05%、-85.12%、+45.55%，從歷年數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年5月是自2008年11月以來商品住宅月成交套最低的月份。

    商品住宅成交在一副三組團(tuán)分布情況，以余杭組團(tuán)36.49萬平方米共2957套位居第一；臨平副城位居第二，成交面積27.86萬平方米共2453套；良渚組團(tuán)第三成交8.43萬平方米共775套，瓶窯組團(tuán)成交1.19萬平方米共83套。成交情況與供應(yīng)量密切相關(guān)。

    從主要監(jiān)測樓盤銷售情況來看，戶型在90平方米以下住房銷售占據(jù)50%，且戶型消化率超過80%，成為主力銷售、需求戶型；戶型在90-140平方米以下住房銷售占據(jù)28%，戶型消化率達(dá)到將近80%，成為第二銷售、需求核心；這兩種戶型共占總銷售量的近79%、戶型消化率更是超過78%,普通商品住宅當(dāng)仁不讓的占據(jù)市場主力軍地位。