二三線樓市調(diào)查：隱憂凸顯調(diào)控仍需深入

    “這個(gè)樓盤均價(jià)已經(jīng)上5000元了。”

    在陜西省榆林市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)明珠大道往北，當(dāng)?shù)厝诵〔苤钢惶幵诮ǜ邩菍?duì)記者說(shuō)。在這里生活了近40年的他怎么也不會(huì)想到，矗立在沙丘地帶的房能賣出這個(gè)價(jià)。

    “國(guó)家調(diào)控政策已經(jīng)實(shí)施三個(gè)月了，可是我們二三線城市的居民并沒(méi)有感覺(jué)到房?jī)r(jià)在下調(diào)，反而是在上漲。”這是記者近日在陜西各地采訪時(shí)聽(tīng)到最多的一句話。記者發(fā)現(xiàn)，國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺(tái)以來(lái)，與一線城市的量跌價(jià)滯相比，二三線城市的房?jī)r(jià)降幅似乎并不明顯，還有的不降反升。

    房?jī)r(jià)不降反升？

    從今年4月初起，記者關(guān)注了位于陜西省西安市城北地鐵沿線的7處樓盤，據(jù)記者初略測(cè)算，當(dāng)時(shí)7處樓盤的開(kāi)盤均價(jià)約為5800元/平米。

    7月中旬，記者再次聯(lián)系這幾家售樓處，發(fā)現(xiàn)了幾個(gè)變化：7個(gè)樓盤都還有剩余房源，有的甚至多達(dá)100套；盡管量沒(méi)走高，但是7個(gè)樓盤的均價(jià)卻都有不同程度的上漲了，每平方米均價(jià)上漲了400元至500元，對(duì)于全款客戶最多有九八折或九九折的優(yōu)惠；銷售人員都對(duì)“漲價(jià)”樓盤信心十足，不愁賣不出去。而在西安高新區(qū)及曲江文化園區(qū)，新盤均價(jià)甚至高達(dá)上萬(wàn)元。

    在湖北武漢市，張先生去年5月在漢陽(yáng)王家灣附近買了一套房，當(dāng)時(shí)樓盤均價(jià)5000多元。張先生告訴記者，他眼看著房?jī)r(jià)往上漲，如今這里的樓盤均價(jià)不低于8000元。在他看來(lái)，一些二三線城市的房?jī)r(jià)受新政的影響不大，反而是越調(diào)越漲。

    相關(guān)數(shù)據(jù)似乎證實(shí)了張先生的看法：武漢市房管局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，二季度全市新房均價(jià)持續(xù)上漲，均價(jià)為6325.41元/平方米，環(huán)比上漲11.15%，同比上漲21.74%；西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，7月上旬，全市住宅成交均價(jià)繼續(xù)大幅反彈，回升至6004元/平米，環(huán)比上漲1.9%。截至7月14日，參與調(diào)查的1839位網(wǎng)民中認(rèn)為當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)沒(méi)降的比例達(dá)到81%，主要集中在沈陽(yáng)、武漢、西安、杭州等二線城市。

    “出現(xiàn)這種情況，主要與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的特殊性有關(guān)系。一方面，部分二線城市的房?jī)r(jià)本身并不離譜；另一方面，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，一些中小城市的需求比一線城市更加旺盛?！苯邮鼙緢?bào)記者采訪的興業(yè)銀行資深經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委如是說(shuō)。

    樓市隱憂顯現(xiàn)

    省會(huì)城市聚集效應(yīng)增強(qiáng)，周邊市、縣居民在省會(huì)買房漸成潮流。記者在陜西采訪期間發(fā)現(xiàn)，在陜西省經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的榆林、延安等地區(qū)，已經(jīng)在西安買房自住或投資的居民不在少數(shù)，小曹也是其中一位。他告訴記者：“榆林的房?jī)r(jià)并不比西安低多少，但考慮到將來(lái)孩子的教育、發(fā)展等問(wèn)題，在西安買房還是性價(jià)比不錯(cuò)的選擇?！?/p>

    魯政委認(rèn)為，近年來(lái)二三線城市購(gòu)房群體中投資比重日益增加，成為房?jī)r(jià)走高的重要推手之一。他表示，從某個(gè)層面來(lái)看，處于上升階段的二線城市，其城市化進(jìn)程不斷加快，收入水平不斷提高，再加上受土地交易及城市規(guī)劃等制約，房?jī)r(jià)的上升應(yīng)在情理之中。但需要注意的是，基于對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，應(yīng)警惕投機(jī)客的炒作。據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)分析，7月6日西安各城區(qū)的高價(jià)樓盤成交顯著。分析人士表示，在七八月份這樣的樓市淡季里，“豪宅”銷量的提升，很有可能是炒家重新入場(chǎng)的信號(hào)。

    有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管二三線城市房?jī)r(jià)相對(duì)不高，還有上漲空間，但房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的風(fēng)險(xiǎn)仍不容忽視。該人士以江蘇連云港為例算了一筆賬，2009年連云港市區(qū)商品房均價(jià)為每平方米3656元，而連云港市區(qū)居民年人均收入為16850元。這樣，以90平方的房子、每戶兩個(gè)人獲取收入進(jìn)行計(jì)算，連云港的房?jī)r(jià)收入比達(dá)到9.7倍。按照國(guó)際公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，房?jī)r(jià)收入比應(yīng)在4至6倍之間。由此可見(jiàn)，房?jī)r(jià)漲幅已超出當(dāng)?shù)鼐用竦某惺芊秶?/p>

    調(diào)控仍需深入

    有個(gè)數(shù)據(jù)似乎值得欣慰，6月全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.1%，為17個(gè)月來(lái)的首次。魯政委表示，6月份全國(guó)房?jī)r(jià)下降的趨勢(shì)基本上符合預(yù)期，表明新政的出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了很大的控制作用，新政效果也得到了充分的體現(xiàn)。

    對(duì)于部分二三線城市房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)，魯政委認(rèn)為應(yīng)該吸取一線城市的調(diào)控教訓(xùn)，不能等泡沫大了再去管。

    記者注意到，本輪調(diào)控并非僅僅針對(duì)一線城市。從“新國(guó)十條”、住建部預(yù)售監(jiān)管、央行上調(diào)存款儲(chǔ)備金率等政策出臺(tái)，到各地銀行叫停開(kāi)發(fā)貸款、針對(duì)開(kāi)發(fā)商的土地增值稅清算等，均可看出此次新政的延續(xù)性強(qiáng)，而且是針對(duì)全國(guó)的。專家表示，結(jié)合二三線城市成交銳減，市場(chǎng)觀望氣氛日漸濃厚，開(kāi)發(fā)商融資變得更加困難等因素，房地產(chǎn)調(diào)控效果最終將蔓延至二三線城市。

    魯政委認(rèn)為，究竟樓市變化如何，主要看下半年市場(chǎng)新房源的供應(yīng)情況。他認(rèn)為未來(lái)調(diào)控重點(diǎn)應(yīng)在兩個(gè)方面：一是加快保障性住房的建設(shè)；二是運(yùn)用市場(chǎng)調(diào)控，將對(duì)需求方的調(diào)控轉(zhuǎn)到對(duì)供給方的調(diào)控上來(lái)，應(yīng)鼓勵(lì)不囤地、不捂盤、不炒房的地產(chǎn)商根據(jù)市場(chǎng)化原則獲得資金來(lái)源，使其沒(méi)有后顧之憂地加快開(kāi)發(fā)。