房?jī)r(jià)上月漲幅繼續(xù)回落 能否“回暖”尚需觀察

    "金九銀十"來(lái)臨之際,市場(chǎng)上有關(guān)房市"回暖"之聲不斷,判斷依據(jù)主要在于一方面部分城市房屋成交量上升;另一方面,土地市場(chǎng)又聞"地王"之聲。在房地產(chǎn)調(diào)控"嚴(yán)"字當(dāng)頭、基調(diào)不變的背景下,房市難道將逆勢(shì)而為？

    9月10日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的報(bào)告顯示,8月份房屋銷售價(jià)格同比繼續(xù)上漲,但漲幅回落;環(huán)比與上月持平,這是7月份以來(lái)我國(guó)房?jī)r(jià)第二個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比持平的情況。

    這一數(shù)據(jù)充分表明,此輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控成效明顯。同時(shí)也說(shuō)明了當(dāng)前所謂的房市"回暖"并沒(méi)有扎實(shí)的基礎(chǔ),今后的走勢(shì)仍待觀察。

    從房屋銷售量來(lái)看,8月份房屋成交量繼續(xù)低迷,但是對(duì)比7月和8月的數(shù)據(jù),我們也發(fā)現(xiàn),8月全國(guó)商品房銷售面積和銷售額的同比降幅都比7月份出現(xiàn)了大的回升。這一點(diǎn)說(shuō)明8月份房屋的成交量確實(shí)如此前人們所討論的那樣,出現(xiàn)了回升的跡象。

    從土地市場(chǎng)來(lái)看,根據(jù)日前中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)來(lái)看,土地市場(chǎng)明顯升溫,北京、上海、廣州等十大重點(diǎn)城市8月份土地成交219億元,連續(xù)兩個(gè)月走高。上海純住宅地塊單價(jià)新科"地王"的出現(xiàn),意味著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)房市信心增強(qiáng)。

    難道成交量低迷的房市又將步入"量?jī)r(jià)齊升"的時(shí)代？業(yè)內(nèi)人士大多對(duì)此持有懷疑？對(duì)于當(dāng)前房市的復(fù)雜多變謹(jǐn)慎看待。

    從部分城市房屋成交量的上升來(lái)看,大多與房?jī)r(jià)的優(yōu)惠或者暗中下調(diào)帶來(lái)的銷售增加有關(guān)。在此輪房地產(chǎn)新政下,房市久違的"團(tuán)購(gòu)"、"特價(jià)房"等"暗降"銷售方式的出現(xiàn),吸引了購(gòu)房者,同時(shí)經(jīng)過(guò)4個(gè)多月購(gòu)房者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的"角斗",部分需求在看到房屋價(jià)格雖然漲幅回落但仍在上漲,并沒(méi)有出現(xiàn)想象中的價(jià)格回落之后得以釋放。

    我們也要看到,房屋成交量與去年同期相比不可同日而語(yǔ)。數(shù)據(jù)顯示,今年8月,全國(guó)商品房銷售面積6886萬(wàn)平方米,同比下降10.1%;全國(guó)商品房銷售額3533億元,同比下降8.6%。從這些數(shù)據(jù)來(lái)看,整體處于低迷時(shí)期房屋成交量的小幅上揚(yáng)立即被輿論所放大,也不排斥利益方在"金九銀十"來(lái)臨前的輿論策略。

    對(duì)比前8個(gè)月以及前7個(gè)月有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源的數(shù)據(jù),我們可以看出,前8個(gè)月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源同比增幅繼續(xù)回落,預(yù)示著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力仍然不小。前8個(gè)月,定金及預(yù)收款增速大幅回落8個(gè)百分點(diǎn)左右。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講,定金及預(yù)收款是其重要的現(xiàn)金流來(lái)源,從這一數(shù)據(jù)繼續(xù)下降也可看出,當(dāng)前房屋成交量的上升也僅僅是低迷下的波動(dòng)。

    根據(jù)剛剛披露的上市公司中報(bào)顯示,上半年房地產(chǎn)上市公司的負(fù)債近8000億,而經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量為負(fù)的837.56億元,而去年同期則為418.06億元。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)到今年年底,整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金缺口將高達(dá)萬(wàn)億。

    從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源情況的變化來(lái)看,此輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)的資金壓力繼續(xù)加大。在諸多的數(shù)據(jù)中我們也發(fā)現(xiàn)了一點(diǎn),即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用外資的增速大幅上揚(yáng),從前7個(gè)月的10.6%增長(zhǎng)到前8個(gè)月的23.9%,外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)象,應(yīng)該引起各方的關(guān)注。

    在看到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的資金壓力的同時(shí),業(yè)內(nèi)人士也指出:"這僅僅是對(duì)一些資金實(shí)力較小的企業(yè)而言,對(duì)于一些大型企業(yè)特別是國(guó)有企業(yè)來(lái)講,資金壓力不大。"從近期土地市場(chǎng)的活躍可以看出這一點(diǎn),據(jù)悉此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后,一線城市土地交易中,國(guó)企或者央企"拿地"的身影頻現(xiàn),而通過(guò)銷售策略回籠資金的大型房企,似乎也"不差錢(qián)","拿地"熱情不小。

    同時(shí),個(gè)人按揭貸款增速下滑幅度更大,從前7個(gè)月的41.4%下降到前8個(gè)月的27.5%,充分表明了"差別化"房貸政策對(duì)于抑制投機(jī)型需求效果明顯。

    雖然9月、10月是房市傳統(tǒng)的"銷售旺季",房屋成交量很有可能會(huì)上升,但是專家大多對(duì)于今年的"金九銀十"寄予的希望并不高。未來(lái)市場(chǎng)不太可能火爆,而更可能回歸正常狀態(tài)。

    從"國(guó)房景氣指數(shù)"來(lái)看,自今年4月份以來(lái)已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月回落。從分類指數(shù)看,五個(gè)指數(shù)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、本年資金來(lái)源、商品房待售面積、房屋施工面積都出現(xiàn)了回落,意味著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)未來(lái)房市走勢(shì)的預(yù)期還是相當(dāng)謹(jǐn)慎。

    然而,我們也要看到,當(dāng)前房市的"回暖",無(wú)論是"海市蜃樓"還是真實(shí)回暖,都必須引起各方的密切關(guān)注。相關(guān)部門(mén)應(yīng)該未雨綢繆,嚴(yán)密監(jiān)視房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài),防止此輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的效果付之東流。