一線城市樓市回暖 市區(qū)房?jī)r(jià)怎么走？

    本報(bào)訊（記者方令航）這個(gè)還是有些燥熱的9月，金華的樓市同樣波濤起伏：三路口、五百灘及上浮橋的臨江小地塊出讓，吸引了足夠多的市民眼光。大形勢(shì)下，國(guó)內(nèi)一線城市的樓市已經(jīng)開始回暖，溫州、杭州相繼刮起豪宅搶購(gòu)風(fēng)。為迎接“金九銀十”的到來(lái)，開發(fā)商積極“以量補(bǔ)價(jià)”，30個(gè)城市中有26個(gè)成交面積環(huán)比上漲，其中11個(gè)城市上漲幅度超過(guò)50%。而作為全國(guó)風(fēng)向標(biāo)的京滬穗深四地樓市，自調(diào)控以來(lái)首次集體飆升，成交量大幅上漲。 剛需族不再觀望

    杭州等地的房?jī)r(jià)都有多多少少的折扣，金華的新樓盤怎么沒(méi)有動(dòng)靜呢？采訪中記者聽到很多這樣的疑問(wèn)。的確，市區(qū)目前在售樓盤，價(jià)格不僅沒(méi)有下調(diào)，反而有所上升：江南新盤均價(jià)從2月份的7000元漲到8500元以上，婺城新區(qū)從4月份的4500元漲到5500元，為什么金華樓市與大城市背道而馳？“這個(gè)與金華開發(fā)商的定價(jià)策略有關(guān)，以江南樓盤為例，今年3月就有不少樓盤在二手市場(chǎng)開出萬(wàn)元均價(jià)，而當(dāng)時(shí)期房的均價(jià)只有8000多元，如果在大城市，期房的定價(jià)往往一步到位高于現(xiàn)房，那么在樓市調(diào)整時(shí)，就可能推出所謂的折扣。而金華開發(fā)商大多推行低開高走的策略，隨著房子交付的臨近，開發(fā)商資金越來(lái)越充裕，而一部分財(cái)務(wù)成本也要轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，所以后期房屋越賣越貴就成了常態(tài)。”

    市區(qū)房貿(mào)置業(yè)有限公司負(fù)責(zé)人說(shuō)：“在2009年樓盤中有近50%的購(gòu)房者是沖著投資的目標(biāo)來(lái)的，但隨著房?jī)r(jià)的上升、宏觀調(diào)控等原因，投資者的數(shù)量也在急劇減少。目前買房人中改善型居住的購(gòu)房者占七成左右，且均為剛性需求的客戶，投資者很少。”

    接下來(lái)房?jī)r(jià)怎么走？

    據(jù)金華市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理所公布的數(shù)據(jù)顯示，上周商品房預(yù)售情況：住宅60宗，環(huán)比下降8%；建筑面積0.82萬(wàn)平方米，環(huán)比下降18%；平均單價(jià)每平方米9876元，環(huán)比上漲1%。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士并不認(rèn)為，目前金華樓市開始回暖。婺商地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司董事長(zhǎng)朱浩明認(rèn)為：“目前樓市有所放量，最主要的還是前段時(shí)間被壓抑的購(gòu)房需求近期得到了釋放。” 至于接下來(lái)的價(jià)格會(huì)怎么走，朱浩明引用了業(yè)內(nèi)呼聲較高的觀點(diǎn)：跌，不大可能；暴漲，很難。一直以來(lái)金華房?jī)r(jià)總體比較平穩(wěn)，相比杭州、上海等城市，由于民間資本較為雄厚，房?jī)r(jià)抗跌性比較強(qiáng)。但同時(shí)業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，樓市細(xì)分將是一條必走之路，“樓市還未進(jìn)入上升通道，當(dāng)然以后越接近市中心、面積越大的住宅價(jià)格會(huì)越來(lái)越高，下半年局勢(shì)將會(huì)逐漸明朗，此外住宅的品質(zhì)、小區(qū)的氛圍等因素也會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響”。

    房參謀經(jīng)紀(jì)公司的經(jīng)紀(jì)人小劉告訴記者，9月以來(lái)隨著婺城新區(qū)期房的熱銷，和三路口地塊的高價(jià)拍賣出讓，市場(chǎng)的確出現(xiàn)躁動(dòng)跡象，改善型買家和投資者都開始打探入場(chǎng)，但不能認(rèn)為樓市已進(jìn)入上升通道。他分析，自5月以來(lái)，市區(qū)樓市價(jià)格穩(wěn)定，成交量下跌，二手房市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格下跌一成左右，只有位于市中心的新樓盤價(jià)格還在上漲，目前最大的市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)要看秋季房交會(huì)，如果成交量持續(xù)增加到一定程度，價(jià)格可能會(huì)在開發(fā)商的帶動(dòng)下出現(xiàn)上漲。

    進(jìn)行二次調(diào)控？

    今天上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了全國(guó)70個(gè)大中城市8月份的房?jī)r(jià)指數(shù)，同比上漲9.3%，環(huán)比持平。8月中下旬以來(lái)全國(guó)一線城市樓市成交量明顯回暖，已經(jīng)成為業(yè)界共識(shí)。這個(gè)“金九銀十”，至少在成交量上不會(huì)太難看，開發(fā)商們心中漸漸已經(jīng)有了底。

    不過(guò)與此同時(shí)，中央主管部門再度發(fā)出堅(jiān)持宏觀調(diào)控的聲音，一些敏感的市場(chǎng)人士又開始擔(dān)心，今年的“金九銀十”相對(duì)于去年只能算是“鍍金、鍍銀”，交易量會(huì)有所回升，但不能認(rèn)為樓市已進(jìn)入上升通道。而且樓市一旦出現(xiàn)大規(guī)模的報(bào)復(fù)性反彈，不確定中央是否會(huì)出手二次調(diào)控，將有更大力度的政策出臺(tái)。

    金華作為三線城市，樓市規(guī)模雖然不大，但對(duì)于政策的敏感度非常強(qiáng)。宏觀調(diào)控之后，金華市場(chǎng)上一二手房的成交量均出現(xiàn)了劇烈跳水的行情，5月成交量相比三四月份縮水了七成。不過(guò)房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定，整個(gè)局面呈現(xiàn)量跌價(jià)滯的格局。

    在沉寂了兩個(gè)多月后，市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)在7月份迎來(lái)了一個(gè)開盤小高潮，多個(gè)樓盤在7月底集中開盤，促成交易量的迅速回升。而到了8月中旬，在宏觀調(diào)控后受打擊最重的市區(qū)二手房市場(chǎng)也開始回暖，二手房住宅的單周成交量重新回到百套以上，這也是宏觀調(diào)控4個(gè)月來(lái)的首次。迄今為止，市區(qū)二手房成交量基本上保持在每周100套上下，上周的成交量為139套。據(jù)市房地產(chǎn)交易辦證中心的數(shù)據(jù)顯示，最近幾天市區(qū)二手房住宅每天有30套以上的成交量，單周成交量可能接近150套左右。這個(gè)數(shù)據(jù)相對(duì)于7月份無(wú)疑回升了不少。

    商品房預(yù)售量受樓盤備案時(shí)間的影響，每周的波動(dòng)不小。據(jù)記者了解，昨天市區(qū)有20多套預(yù)售商品房辦理了網(wǎng)上備案，這一數(shù)據(jù)相對(duì)前幾個(gè)月已不算小數(shù)。從8月份以來(lái)，市區(qū)一手房市場(chǎng)基本保持平穩(wěn)，而隨著“金九銀十”的到來(lái)，開發(fā)商們也將積極動(dòng)作，隨著上市房源和推盤力度的增加，樓市有望有所表現(xiàn)。以8月底9月初婺城新區(qū)開盤的兩個(gè)樓盤為例，新悅·潤(rùn)居二期和藍(lán)灣國(guó)際四期小高層開盤，售價(jià)分別在每平方米4900元和5900元，這個(gè)價(jià)格比前一期普遍上漲了800元左右?？涩F(xiàn)場(chǎng)買房的人還是黑壓壓一片，由于市區(qū)已經(jīng)很難找到低于60萬(wàn)元的新房源，這里四五十萬(wàn)元的房子也成了工薪階層不多的選擇之一。

    除了上述兩個(gè)樓盤，8月末9月初，市區(qū)還有紫郡山莊等樓盤相繼開盤，還有一些新項(xiàng)目也有望在10月的房交會(huì)上透露消息，比如金東新區(qū)東辰置業(yè)項(xiàng)目，婺城新區(qū)的又見康橋西區(qū)，原理工學(xué)院歐景名城項(xiàng)目，城北別墅聚合區(qū)的沿中心生態(tài)景觀公園板塊以及浙師大板塊、茂新房產(chǎn)的四季華庭等，市區(qū)購(gòu)房者將會(huì)有眾多選擇。

    盡管下半年市場(chǎng)房源供應(yīng)充足，但從結(jié)構(gòu)來(lái)看，仍然存在高端住宅和普通住宅比例不平衡的問(wèn)題，別墅、排屋等高端住宅的供應(yīng)量高于普通住宅，相信隨著下半年市區(qū)一批“90/70”項(xiàng)目的上市，普通住宅小戶型供應(yīng)緊張的局面有望得到緩解。 （嚴(yán)瑾漪）

    樓市未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)增大

    業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，近期樓市成交放量實(shí)屬正常，究其原因，主要有以下幾方面：一是受調(diào)控政策影響，部分開發(fā)商在價(jià)格方面作出適當(dāng)讓步，達(dá)到一部分人尤其是剛性需求的心理價(jià)位。隨著剛需一步步入市，成交量上升；二是目前流動(dòng)性依然過(guò)剩，通脹預(yù)期導(dǎo)致保值增值需求增加，一部分改善型需求釋放出來(lái)；三是經(jīng)過(guò)4個(gè)多月的政策消化期，房?jī)r(jià)未見實(shí)質(zhì)性松動(dòng)。一部分原來(lái)持觀望心理的購(gòu)房者出手買房，導(dǎo)致成交量上升。不過(guò)，這樣的行情能持續(xù)多久，尚有待觀察。由于調(diào)控新政卡住了相當(dāng)一部分需求，目前給樓市下全面回暖的結(jié)論可能為時(shí)尚早。

    關(guān)于房?jī)r(jià)的走勢(shì)，如今仍然是撲朔迷離。“看空派”與“看漲派”的觀點(diǎn)一直爭(zhēng)論不休：“看空派”認(rèn)為由于供應(yīng)的進(jìn)一步加大，充裕的庫(kù)存量加上資金壓力，會(huì)迫使開發(fā)商在第三、四季度繼續(xù)調(diào)整房?jī)r(jià)，以達(dá)到促進(jìn)銷售、回籠資金的目的；反之，“看漲派”則認(rèn)為，隨著商品房成交量的放大，或?qū)⑹沟梅績(jī)r(jià)重回上漲趨勢(shì)，樓市重回上升通道。不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“如今的市場(chǎng)是一切以政策為導(dǎo)向的市場(chǎng)，下一步走向如何，還很難作出準(zhǔn)確的預(yù)計(jì)”。

    市房協(xié)營(yíng)銷專業(yè)委員會(huì)主任朱劍明認(rèn)為，近期樓市的活躍表現(xiàn)并不是好事，甚至有可能迎來(lái)新一輪調(diào)控。目前部分城市商品住宅成交量觸底反彈的現(xiàn)象，說(shuō)明市場(chǎng)信心逐步回升，但鑒于價(jià)格尚未真正松動(dòng)，這種反彈的態(tài)勢(shì)可能不會(huì)長(zhǎng)久。從目前的各方面因素分析，政策放松的可能性較小，甚至還可能會(huì)出現(xiàn)再次加碼。目前政策很難完全重復(fù)2008年調(diào)控放松的路徑，2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨重重困難，商品房量?jī)r(jià)齊跌的預(yù)期很明確，同時(shí)還遭遇了百年一遇的金融危機(jī)，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度造成嚴(yán)重影響。為了保增長(zhǎng)的需要，政府最終逐漸放松了房地產(chǎn)調(diào)控政策。而現(xiàn)在的情況不同，市場(chǎng)各方的參與者均變得更加理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)了4個(gè)月的消化時(shí)間，預(yù)期并沒(méi)有想象中的那么悲觀；同時(shí)，經(jīng)濟(jì)增速尚屬于較好范圍，所以政策放松的可能性小。再次，一旦房?jī)r(jià)再度上漲，這或?qū)⒁l(fā)政府政策的第二輪調(diào)控。

    文/圖 本報(bào)記者 戴偉文