地方部門觀念偏差已成樓市調(diào)控最大阻力

    今年“十一”長假期間,全國各地樓市不同程度“遇冷”,傳統(tǒng)的“金九銀十”風(fēng)光不再。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這一現(xiàn)象的出現(xiàn),與長假前國家有關(guān)部委出臺(tái)的調(diào)控政策不無關(guān)系。

    權(quán)威人士透露,“十一”長假前的新政不是二次調(diào)控,它只是落實(shí)中央政策的實(shí)施細(xì)則,使此前的政策措施施行得更加完善。調(diào)控的長遠(yuǎn)目標(biāo)是為了更多人有房住,特別是那些住房困難的低收入人群。

    專家認(rèn)為,現(xiàn)在最重要的問題就是解決老百姓的住房問題,要把保障性住房和房地產(chǎn)分開。此外,當(dāng)前的高房價(jià)與地方有關(guān)部門發(fā)生偏差的觀念不無關(guān)系,而在未來,這也將成為住房保障政策實(shí)施的最大阻力

    今年的“十一”長假業(yè)已謝幕,對(duì)于本該屬于樓市銷售黃金期的假期而言,各地樓市卻不同程度地“遇冷”。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這一現(xiàn)象的出現(xiàn),緣于9月29日國家有關(guān)部委房地產(chǎn)調(diào)控措施的出臺(tái)。

    此次房地產(chǎn)調(diào)控被坊間稱為“二次調(diào)控”,其效力能持續(xù)多久,各方人士仍眾說紛紜。但不能忽視的是,自2003年以來,幾乎每年都有樓市調(diào)控政策出臺(tái),而且基本上都是限制性調(diào)控政策。尤其在2010年,截至目前已經(jīng)有大大小小30多次涉及房產(chǎn)調(diào)控的政策出臺(tái)。然而,如此頻繁的政策出臺(tái)與房價(jià)的一路走高相映成趣,究其原因,中國社會(huì)科學(xué)院社會(huì)政策研究中心秘書長唐鈞告訴《法制日?qǐng)?bào)》記者:“一句話,調(diào)不下來?！?/p>

    但是,也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,此次房地產(chǎn)調(diào)控政策力度空前,對(duì)人們的心理預(yù)期起到了正面地引導(dǎo),有希望使房價(jià)出現(xiàn)理性回歸。但目前還沒有辦法準(zhǔn)確量化出政策可能對(duì)樓市成交量以及房價(jià)所造成的影響。后市如何要看調(diào)控政策接下來的走向以及現(xiàn)有政策的執(zhí)行效果。

    同時(shí),有業(yè)內(nèi)人士分析說,不斷豐富和完善的公共租賃住房政策、房地產(chǎn)稅試點(diǎn)工作以及對(duì)銀行、開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等機(jī)構(gòu)監(jiān)管的進(jìn)一步加強(qiáng),將成為下一階段房地產(chǎn)調(diào)控的主要方向。

    調(diào)控加強(qiáng)“金九銀十”風(fēng)光不再

    今年4月的樓市新政出臺(tái)后,從5月開始,一線城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)成交量驟減的行情。

    不過,這個(gè)數(shù)據(jù)上的“拐點(diǎn)”并沒有持續(xù)多久。隨著8月的到來,房地產(chǎn)市場似乎看到了政策的“底部”,部分城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)復(fù)蘇、回暖跡象,不僅成交量明顯反彈,價(jià)格亦開始企穩(wěn),甚至出現(xiàn)小幅上漲。在少數(shù)城市,如廣東省深圳市和浙江省杭州市新建商品房成交量已超過調(diào)控之前的水平,許多城市排隊(duì)購房現(xiàn)象重現(xiàn)。

    在這輪來勢(shì)洶洶的反彈行情中,對(duì)樓市“報(bào)復(fù)性反彈”的擔(dān)憂再次出現(xiàn)。隨著傳統(tǒng)的“金九銀十”消費(fèi)旺季的到來,樓市回暖的閘門是否會(huì)就此打開?

    “如果沒有9月底突然出臺(tái)的一系列政策,那么此前市場預(yù)計(jì)的‘金九銀十’行情也許真的會(huì)成為現(xiàn)實(shí)?！北本┠车禺a(chǎn)中介公司的一名地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人說。

    據(jù)了解,在今年“十一”長假之前,國家有關(guān)部門為“鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果,促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”,出臺(tái)了包括“各地要加大貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策措施的力度；完善差別化的住房信貸的政策；調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策；切實(shí)增加住房有效供給；加大住房交易市場檢查力度,依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房價(jià)等行為”的措施。

    正如這名地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人所言,上述被稱為“二次調(diào)控”的措施出臺(tái)之后,各地樓市都不同程度“遇冷”,樓市傳統(tǒng)意義上的“銀十”褪色不少。

    “十一”長假的第5天,《法制日?qǐng)?bào)》記者走訪了北京市一些房地產(chǎn)中介門店后發(fā)現(xiàn),觀望成了樓市主旋律。

    北京市某房地產(chǎn)中介公司的經(jīng)紀(jì)人小李告訴記者,第二輪調(diào)控政策出臺(tái)后,客戶的觀望情緒非常明顯,“這幾天約人看房都變得困難起來,9月中旬的時(shí)候,我差不多每天都要帶好多組客戶看房,可是黃金周這5天我只帶客看了兩套房”。

    而據(jù)媒體報(bào)道,國慶黃金周前,沿海某經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的商品房單日成交量在300套至400套,而“黃金周已至末尾,但全市成交依然盡顯低。10月5日這天全市商品房成交套數(shù)僅66套”。

    此外,《法制日?qǐng)?bào)》記者從北京市某大型房地產(chǎn)中介公司了解到,根據(jù)該公司買賣業(yè)務(wù)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),截至目前,“十一”期間,該公司買賣業(yè)務(wù)成交量與9月末相比,出現(xiàn)30%左右的降幅。

    “黃金周成交量的回落主要源于假期市民出游的客觀影響以及‘二次調(diào)控’效應(yīng)的初步顯現(xiàn)。”這家公司的一名負(fù)責(zé)人對(duì)記者分析說。

    調(diào)控解讀政策措施更加完善

    就在二次調(diào)控出臺(tái)的同時(shí),討論多年的房產(chǎn)稅也似乎真的要成為現(xiàn)實(shí)。

    近日,財(cái)政部、國家稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人就房地產(chǎn)市場稅收政策調(diào)整公開表示,近年來,隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平大幅提高,商品房市場日益活躍,改革和完善房產(chǎn)稅制度,對(duì)個(gè)人所有的住房恢復(fù)征收房產(chǎn)稅是必要的,既有利于調(diào)節(jié)居民收入和財(cái)富分配,也有利于健全地方稅體系,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整及土地節(jié)約集約利用,引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)。從國際經(jīng)驗(yàn)及公平、規(guī)范的角度看,房產(chǎn)稅應(yīng)對(duì)個(gè)人所有的住房普遍征收。但考慮到這項(xiàng)改革情況復(fù)雜,擬先在部分城市對(duì)部分個(gè)人擁有的住房進(jìn)行試點(diǎn),恢復(fù)征收房產(chǎn)稅,積累經(jīng)驗(yàn)后逐步擴(kuò)大到全國。

    有不少購房者向記者這樣表示,對(duì)于樓市調(diào)控政策對(duì)房價(jià)的影響,持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。今年下半年房價(jià)可能保持平穩(wěn),不會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng)。畢竟不斷出臺(tái)的政策顯示出決策層遏制房價(jià)的決心,房價(jià)很難“只漲不跌”了。

    而對(duì)于此輪調(diào)控措施的出臺(tái),住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮在接受《法制日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)說:“新出臺(tái)的政策是為了進(jìn)一步貫徹落實(shí)‘新國十條’,主要體現(xiàn)在堅(jiān)決遏制房價(jià)過高及過快上漲,抑制投機(jī)性炒房,貫徹落實(shí)住房保障體系,區(qū)別化信貸政策這幾個(gè)方面?！?/p>

    “這次新政不是二次調(diào)控,它只是落實(shí)中央政策的實(shí)施細(xì)則,使政策措施施行得更加完善。”陳淮說。

    此外,陳淮還向《法制日?qǐng)?bào)》記者詳細(xì)解讀了此次新政的相關(guān)條款。

    對(duì)于條款中備受“矚目”的“貸款標(biāo)準(zhǔn)”,陳淮向記者透露說:“原來的政策只是個(gè)別城市出臺(tái)的信貸政策,如今推及到全國,顯然是比‘國十條’的政策力度更大。此次出臺(tái)的政策不再區(qū)分面積、房屋套數(shù)和房屋性質(zhì),一律要求‘對(duì)貸款購買商品住房,首付款比例調(diào)整到30%及以上’?！?/p>

    他認(rèn)為,此前相關(guān)政策中規(guī)定的兩成首付是刺激性優(yōu)惠政策,其中的風(fēng)險(xiǎn)是由銀行來承擔(dān)的,但銀行不可能長期承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),所以此次有關(guān)貸款的政策調(diào)整是恢復(fù)常態(tài),進(jìn)一步嚴(yán)格了首付款比例。

    “其中,地方政府問責(zé)制也是新政出臺(tái)的強(qiáng)有力措施。而加快保障性安居工程建設(shè),也是房地產(chǎn)市場調(diào)控中的重要舉措?！标惢凑f。

    陳淮認(rèn)為,此次出臺(tái)的措施中,再次強(qiáng)調(diào)了加大住房保障的政策支持力度。在供地方面,要求各地切實(shí)落實(shí)中小套型普通商品住房和保障性住房建設(shè)計(jì)劃和供地計(jì)劃。

    “住房保障是政府的責(zé)任所在,調(diào)控的長遠(yuǎn)目標(biāo)是為了更多人有房住,特別是那些住房困難的低收入人群?！标惢凑f。

    中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容也表示,在“金九銀十”之際出臺(tái)房地產(chǎn)新政,表明有關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)市場調(diào)控的信心和決心是不會(huì)改變的。

    “事實(shí)上,‘新國十條’中80%的內(nèi)容都沒有得到落實(shí),這次是在繼續(xù)地落實(shí)?！币讘椚菡f,政府調(diào)控樓市的初衷就是嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)炒作行為,通過稅收、金融等方面的政策措施來調(diào)控房地產(chǎn),就能起到打擊炒作的效果。

    調(diào)控“后市”房價(jià)應(yīng)該怎樣降

    查閱相關(guān)資料不難發(fā)現(xiàn),近年來,國家相關(guān)部門屢屢出臺(tái)有關(guān)房地產(chǎn)的新政,目的只有一個(gè)——讓房價(jià)降下來。

    而對(duì)于以往房價(jià)“越調(diào)越高”的現(xiàn)象,唐鈞認(rèn)為:“因?yàn)橛嘘P(guān)部門一調(diào),就顯得房源緊張,反而刺激了消費(fèi)沖動(dòng)?！?/p>

    對(duì)于此輪調(diào)控后的房價(jià)走勢(shì),唐鈞告訴《法制日?qǐng)?bào)》記者:“房價(jià)的走勢(shì)是沒有必要預(yù)測(cè)的,這不是我們要解決的問題。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場其實(shí)跟一般的老百姓住房沒有關(guān)系?，F(xiàn)在把房價(jià)調(diào)低一半,像北京四環(huán)內(nèi)的房子從4萬元每平方米調(diào)到2萬元每平方米,對(duì)想買房子來住的人來說,可能還是買不起?！碧柒x說,“現(xiàn)在的問題不是供不應(yīng)求,甚至可以說供過于求。最重要的問題是要把保障性住房和房地產(chǎn)分開?！?/p>

    “普通居民的住房問題應(yīng)該主要由政府通過住房社會(huì)政策,也可以理解為‘保障性住房’來解決。從理論上講,每一個(gè)公民在其一生中應(yīng)該有一次機(jī)會(huì)得到政府以成本價(jià)供應(yīng)的住宅。同時(shí),這套房子還應(yīng)該有機(jī)會(huì)成為公民的私人財(cái)產(chǎn)。這就是政府滿足公民居住權(quán)和資產(chǎn)形成權(quán)最基本的社會(huì)政策理念?！碧柒x說。

    此外,唐鈞還認(rèn)為,當(dāng)前的高房價(jià)與地方有關(guān)部門偏差的觀念不無關(guān)系,而在未來,這也將成為住房保障政策實(shí)施的最大阻力。

    “‘經(jīng)營城市’這個(gè)概念現(xiàn)在被一些地方領(lǐng)導(dǎo)奉為‘圣典’,實(shí)際上卻是‘政績秀’。當(dāng)?shù)胤秸汛罅抠Y金都投向‘城市建設(shè)’時(shí),工薪階層的收入分配卻總是得不到提高。從理論上說,政府的職責(zé)就是在社會(huì)領(lǐng)域提供公共服務(wù)和在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域進(jìn)行宏觀調(diào)控。如果引入‘經(jīng)營’的概念,就是將政府變?yōu)橐粋€(gè)‘無限公司’,利潤最大化成為其追求的現(xiàn)實(shí)目標(biāo),這必然成為貪腐的溫床?！碧柒x說。