上海樓市2月成交量跌入五年來(lái)最低點(diǎn)

    3月1日，上海市房地產(chǎn)交易中心的官方網(wǎng)站“網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)顯示，2011年2月上海市商品住宅成交面積僅為17.8萬(wàn)平方米，環(huán)比上月大跌83%，創(chuàng)下了2006年以來(lái)商品住宅月成交量的最低記錄；成交均價(jià)為20625元/平方米，環(huán)比上月降低了10%。

    佑威房地產(chǎn)研究中心不愿透露姓名的分析師通過郵件對(duì)記者分析說，由于調(diào)控政策頻出，2月份市場(chǎng)陷入了急凍。1月份，房產(chǎn)稅將出臺(tái)的預(yù)期造成了恐慌，上海樓市出現(xiàn)淡季不淡、供不應(yīng)求的局面。但是，伴隨著各類調(diào)控政策在1月末2月初陸續(xù)由傳言變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，加上春節(jié)假期的影響，市場(chǎng)行情遭到了徹底的逆轉(zhuǎn)，月成交量創(chuàng)紀(jì)錄地跌破了20萬(wàn)平米大關(guān)，供銷比也從1月的0.5：1變成了2月的2.2：1。而在四環(huán)五區(qū)中受影響最大的莫過于內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域，該區(qū)域2月商品住宅的成交量環(huán)比一月竟跌去了91%。

    而漢宇地產(chǎn)發(fā)來(lái)的新聞稿顯示，預(yù)計(jì)全市二手房2月份成交套數(shù)同比去年同期成交量萎縮不足10%。

    對(duì)此，國(guó)信證券分析師方焱在電話中告訴記者，由于辦證等手續(xù)滯后因素影響，3月可能更真實(shí)地反映調(diào)控政策的影響。至于二手房由于貸款困難、措施嚴(yán)厲，成交量下滑很正常，但由于2009年2月成交量也受調(diào)控影響，所以同比下降不多。

    上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍告訴記者，政策實(shí)質(zhì)性收緊，更多投資投機(jī)客群被阻攔。2010年4月份，調(diào)控風(fēng)暴掀起之時(shí)，上海二手住宅市場(chǎng)中首套、改善、投資客群比例大致為4：3：3，9-10月份這一比例調(diào)整為4：5：1。嚴(yán)厲版的限購(gòu)令和房產(chǎn)稅出臺(tái)之后，投資性購(gòu)房基本消失，改善性群體中也有2套以上的改善被抑制，保守估計(jì)直接被政策剔除掉的客群應(yīng)該占到2-3成。

    佑威房地產(chǎn)研究中心這名分析師在電話中告訴記者，限購(gòu)令重創(chuàng)高端樓盤。“國(guó)八條”中殺傷力最大的莫過于限購(gòu)令，而受限購(gòu)令鋒芒傷害最深的莫過于高端樓盤市場(chǎng)。2011年2月全市4萬(wàn)元以上的高端樓盤僅僅成交57套，成為自2009年3月以來(lái)成交量最小的月份。在去年末今年初掀起的一波豪宅熱，就此被徹底澆滅。

    別墅項(xiàng)目由于總價(jià)較高，也受到很大沖擊，在2月僅僅售出105套，同樣創(chuàng)造了2006年以來(lái)的最低紀(jì)錄。

    佑威房地產(chǎn)研究中心這名分析師表示，2月份全市商品住宅供應(yīng)量為40萬(wàn)平方米，雖環(huán)比1月下跌了24%，但這一新增供應(yīng)量已經(jīng)相當(dāng)于2月成交量的2.2倍。不過，其中能滿足剛性需求的有效供應(yīng)卻相對(duì)不足，2月份多數(shù)新推樓盤皆為別墅項(xiàng)目或中高端公寓項(xiàng)目，在投資性需求遭到封殺的情況下，難以拉動(dòng)全市成交量。

    從成交價(jià)格來(lái)看，雖然全市均價(jià)有了10%的跌幅，但主要原因還是高端樓盤的滯銷。雖然1月的漲價(jià)之風(fēng)已經(jīng)得到一定遏制，但只有綠地、萬(wàn)科等旗下等少數(shù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格有了明顯的下調(diào)，大部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格沒有出現(xiàn)大的波動(dòng)。

    樓市專評(píng)網(wǎng)分析師認(rèn)為，由于政策尚處出臺(tái)初期，諸多開發(fā)商以推遲開盤來(lái)對(duì)抗政策，市場(chǎng)供求關(guān)系依然得不到實(shí)質(zhì)性的改變，房?jī)r(jià)自然難以下跌。不過只要政策持續(xù)一段時(shí)間，不堪資金鏈壓力的開發(fā)商恐怕會(huì)下調(diào)價(jià)格。