保障房提速的未解之謎

    2011年6月11日，住建部公布，截至5月底，全國保障性住房、棚戶區(qū)改造住房已開工建設(shè)340萬套，完成全年計劃的34%。

    就在各界質(zhì)疑保障房任務(wù)能否如期完成時，住建部部長姜偉新表示，"今年的1000萬套保障性安居工程建設(shè)任務(wù)，既是經(jīng)濟任務(wù)又是政治任務(wù)。各地必須在11月底前全部開工，確保年內(nèi)基本建成400萬套以上。"

    隨后的兩個月里，保障房建設(shè)突然提速。短短61天，全國保障房新開工量增長了380萬套，平均每天新增建設(shè)6萬套。

    "不可能完成的任務(wù)"

    在很多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來，一年開建1000萬套保障房和棚戶區(qū)改造住房，幾乎是"不可能完成的任務(wù)"。

    住建部公布的保障房目標(biāo)中，具有典型保障性的公租房和廉租房，二者合計建設(shè)量約為380萬套，占總?cè)蝿?wù)量不到4成。此外，近40%的保障房為棚戶區(qū)拆遷安置房，20%為經(jīng)適房、限價房。由此，一些地方在制定保障房建設(shè)任務(wù)時，傾向于多建經(jīng)適房、限價房和棚戶區(qū)拆遷安置房，以便完成中央下達的任務(wù)。

    1998年房改之后逐步停止審批的單位自建房，如今也變身為保障房。今年1月21日，北京市住建委新聞發(fā)言人秦海翔表示，該市將鼓勵機關(guān)及企事業(yè)單位、高校、科研院所等社會單位利用自有國有土地建設(shè)公租房，鼓勵產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)公租房向園區(qū)內(nèi)企業(yè)職工出租，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織利用存量建設(shè)用地建公租房。陜西山東也開始學(xué)習(xí)北京的做法。

    地方政府的算盤

    據(jù)住建部初步框算，建設(shè)1000萬套保障房，所需資金大約在1.3萬億元左右，其中中央財政撥款1292.66億元，占比不到10%，余下絕大部分需地方自籌。

    實際上，由于經(jīng)適房、限價房、拆遷安置房，地方運作多年，業(yè)已形成"政府低價供地開發(fā)商開發(fā)符合條件的居民購買"的成熟模式，整個過程幾乎不需要動用財政資金。真正考驗地方政府的，主要是380萬套公租房和廉租房，這兩塊所需資金大概在5000億元左右。考慮到中央財政撥款的那一部分，事實上需要地方融資的額度大概在3700億元左右。

    如果地方政府遵守現(xiàn)行規(guī)定，每年從土地出讓凈收入中拿出至少10%的資金，用于保障房建設(shè)，加上發(fā)改委授權(quán)地方融資平臺公司年內(nèi)發(fā)行用于保障房建設(shè)的2000億元企業(yè)債，那么，廉租房和公租房的建設(shè)資金來源，就不會存在太大問題。

    但是，恰恰由于1994年實行分稅制改革之后，地方財源縮水，財政收入嚴(yán)重依賴于土地出讓金收入，國內(nèi)多數(shù)城市并未嚴(yán)格遵守這一規(guī)定，這才導(dǎo)致1998年房改后保障房建設(shè)欠債過多。

    把"球"踢給國企

    由于公租房的定位為"只租不售"，且租金水平比市場價格要低三分之一乃至二分之一，通常需要20到30年時間才能收回成本。因此，開發(fā)商較少涉及該領(lǐng)域，銀行放貸亦十分謹(jǐn)慎。目前，國內(nèi)保障房建設(shè)的銀行貸款相當(dāng)一部分來自政策性銀行國家開發(fā)銀行。國家開發(fā)銀行今年7月28日公布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年該行發(fā)放保障性安居工程建設(shè)貸款余額新增443億元，占到同業(yè)保障房貸款新增額的將近一半。

    球，最終還是踢給了國企。

    眼下，越來越多的地方，開始采用行政手段，強制要求開發(fā)商在新建住宅中配建一定比例的保障房，最終由政府以成本價回購。但如何回購，卻成為懸在開發(fā)商頭上的未解之謎。