銀監(jiān)會內(nèi)部警示 部分銀行暫停商業(yè)用房按揭貸款

    “一個剛畢業(yè)的小孩進(jìn)入萬達(dá)后一個月拿2000，去年年底拿到6000，但今年獵頭找到他，他開出了70萬年薪的高價，最后講到60萬……”萬達(dá)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)研究部副總經(jīng)理楊澤軒感慨地說。

    高薪挖人背后，是發(fā)展迅速的二三線城市商業(yè)地產(chǎn)導(dǎo)致的巨大人才空缺。借道國家宏觀調(diào)控而疾馳的商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)歷一年的超車后，已經(jīng)讓市場明顯感覺到“超預(yù)期”。北京、上海等一線城市的商業(yè)地產(chǎn)成交量與價格出現(xiàn)明顯升高。與此同時，二三線城市也逐步成為開發(fā)商安營扎寨的新戰(zhàn)場。

    正當(dāng)熱鬧的市場讓剛轉(zhuǎn)型進(jìn)入的開發(fā)商歡顏之時，監(jiān)管層卻出人意料地在一些商業(yè)地產(chǎn)熱點區(qū)域埋下伏筆。銀監(jiān)會的內(nèi)部警示、一些商業(yè)銀行開始暫停商業(yè)用房的按揭貸款，都讓市場懷疑監(jiān)管層已對商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域心生警惕。

    投資需求擠向二線商業(yè)地產(chǎn)

    最近，天津樂城置業(yè)有限公司(下稱“天津樂城”)總經(jīng)理王喆在馬不停蹄地為自己的項目進(jìn)行招商。樂天百貨、嘉禾影城等一線商業(yè)品牌已被他“拿下”。

    天津樂城，這家隸屬于天津城投集團(tuán)的全資子公司正在負(fù)責(zé)運營天津目前唯一一處城市綜合體——銀河國際購物中心?！疤旖蚴蓄I(lǐng)導(dǎo)都非常重視這個商業(yè)地產(chǎn)項目。市政府計劃支持其打造成天津唯一一處頂級綜合體?！蓖鯁磳Α吨袊?jīng)濟周刊》記者說。

    據(jù)王喆透露：“這個項目早在2009年就開始籌劃。僅建安成本(即房屋建筑成本和設(shè)施設(shè)備安裝成本)就達(dá)到40億元。”他認(rèn)為，天津城投集團(tuán)的介入，實際代表了天津市政府對于推動當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)發(fā)展的期望。

    盡管屬于二線城市，但天津憑借中央的扶持政策和自身發(fā)展實力以及“環(huán)北京”區(qū)域上的要塞地位，成為眾多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必爭之地。特別是在房地產(chǎn)調(diào)控之后，一線開發(fā)商在天津爭奪市場的沖動更加猛烈。

    來自中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年天津商業(yè)地產(chǎn)成交均價呈現(xiàn)連續(xù)環(huán)比上漲，5月份更是以每平方米15357元創(chuàng)下歷史最高紀(jì)錄。

    王喆在接受《中國經(jīng)濟周刊》采訪時說:“目前天津商業(yè)地產(chǎn)市場可以說是群雄逐鹿。全國性的大房地產(chǎn)開發(fā)商不斷加速進(jìn)入。這會讓天津商業(yè)地產(chǎn)的競爭更加充分?！倍捎谝痪€城市的限購原因，一些被擠出北京的投資需求開始在天津?qū)で笊虡I(yè)地產(chǎn)的投資機會。

    在投資需求的刺激下，天津高端商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)提速，一批大型商業(yè)綜合體項目建成開業(yè)，包括大連萬達(dá)廣場、中糧大悅城以及和記黃埔等項目。

    處于“環(huán)北京”區(qū)域的河北廊坊，也同樣受到商業(yè)地產(chǎn)投資的“惠顧”。蘇寧置業(yè)、萬達(dá)集團(tuán)等開發(fā)商都早已在此安插棋子。

    天津、廊坊，只是北京周邊的個例。在長江以南的上海周邊，珠江流域的廣州周邊，商業(yè)地產(chǎn)都已經(jīng)在布局。

    “過火”引發(fā)監(jiān)管層聯(lián)想

    盡管有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中國的商業(yè)地產(chǎn)并未出現(xiàn)泡沫或超過目前經(jīng)濟發(fā)展的負(fù)荷，但是在監(jiān)管者眼中，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展“超乎想象”的現(xiàn)實已不能忽略。

    在房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷縱深發(fā)展(000001,股吧)的當(dāng)下，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)讓監(jiān)管者擔(dān)憂并引發(fā)聯(lián)想：商業(yè)地產(chǎn)是否會成為下一個“麻煩制造者”。

    8月初，上海銀監(jiān)局下發(fā)通知，明確要求，今后各銀行須嚴(yán)禁個人消費貸款用于購買商業(yè)用房，且今后凡是利用貸款購買的商業(yè)用房應(yīng)為已竣工的房源。

    8月末，有媒體報道稱，多家銀行日前收到監(jiān)管部門關(guān)于風(fēng)險防范的通知，要求對近期炒作升溫的商業(yè)房地產(chǎn)保持高度警覺；銀行要密切關(guān)注投資投機活躍并且未采取限購等措施的二三線城市房地產(chǎn)市場風(fēng)險。各銀行尤其是非金融機構(gòu)不得頭腦發(fā)熱，盲目增加信貸投入。

    消息人士稱，通知要求加強對商業(yè)用房抵押貸款、個人消費貸款等非住房類貸款監(jiān)測，涉及商業(yè)用房的信貸標(biāo)準(zhǔn)必須大幅高于住房，并加大對假合同、假按揭等行為和轉(zhuǎn)按揭、假按揭等做法的打擊力度。

    此后不久，江西南昌便出現(xiàn)了中國銀行(601988,股吧)、中國農(nóng)業(yè)銀行(601288,股吧)、中國工商銀行(601398,股吧)、民生銀行(600016,股吧)、興業(yè)銀行(601166,股吧)等7家商業(yè)銀行暫停商業(yè)用房按揭貸款。而在青島，當(dāng)?shù)卣畡t使用了稅務(wù)手段限制商業(yè)地產(chǎn)的交易。青島地稅局要求有關(guān)個人自用非住宅轉(zhuǎn)讓或出租將征收房產(chǎn)稅。

    而早在今年5月，北京五部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強部門聯(lián)動完善商業(yè)、辦公類項目管理的通知》，開始對北京的商業(yè)用地進(jìn)行政策控制，嚴(yán)禁開發(fā)商將商業(yè)用地變成住宅用地，禁止開發(fā)商將整體辦公區(qū)分割成小的區(qū)域出售。

    《中國經(jīng)濟周刊》記者在北京致電多家銀行，發(fā)現(xiàn)目前并未出現(xiàn)禁止按揭貸款購買商業(yè)用房的政策。招商銀行(600036,股吧)一位信貸經(jīng)理告訴記者：“目前招行還是可以貸款購買商業(yè)地產(chǎn)，但是放款時間可能會比原先的時間長(5到15個工作日)。”

    該銀行人士認(rèn)為，銀監(jiān)會對銀行信貸額度嚴(yán)格監(jiān)管之后，很多銀行以價補量，調(diào)整了住房按揭業(yè)務(wù)，大規(guī)模釋放利率更高的經(jīng)營性貸款、個人消費性貸款。這從側(cè)面刺激了市場泡沫風(fēng)險的增大，并致使一部分假合同、假按揭等業(yè)務(wù)風(fēng)險增高?！拔衣犝f上海銀監(jiān)局在本月初已告誡商業(yè)銀行本地商業(yè)地產(chǎn)價格的泡沫風(fēng)險?！?/p>

    中國房地產(chǎn)協(xié)會匿名高層人士告訴《中國經(jīng)濟周刊》：“據(jù)我了解，銀監(jiān)會內(nèi)部確實有一個精神，可能目前并未形成文件?！边@個精神應(yīng)該是以口頭形式進(jìn)行個別商業(yè)用房貸款較高銀行的“窗口指導(dǎo)”。

    該人士分析認(rèn)為，上述內(nèi)部精神是口頭傳達(dá)，而且使用“警覺”和“密切關(guān)注”等用語?！斑@有可能只是監(jiān)管部門對當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)超預(yù)期增速引發(fā)的聯(lián)想。”

    實際上，在北京等地，一些商業(yè)地產(chǎn)項目遲遲尚未開業(yè)。一些曾經(jīng)被熱炒的項目甚至逐漸被觀察家冷落。

    中坤集團(tuán)董事長黃怒波在接受《中國經(jīng)濟周刊》采訪時說：“我并不認(rèn)為目前商業(yè)地產(chǎn)市場存在過熱?！彼员本槔f，建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)并不像住宅項目，建設(shè)前要看是否符合北京市商委的規(guī)劃，項目地塊限制嚴(yán)格。同時北京的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展仍有空間，在居住區(qū)的配套商業(yè)設(shè)施并不完善。“現(xiàn)在中國加速城市化進(jìn)程，這當(dāng)中有很大的空間可以發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)?！?/p>

    黃怒波認(rèn)為，當(dāng)前中國的商業(yè)地產(chǎn)模式并不符合國際做法?！拔覀兠绹椖康浆F(xiàn)在還沒開業(yè)。因為我們在正招商的時候金融危機來了，那些品牌商戶就不簽約了。美國做商業(yè)地產(chǎn)是找先商戶，看客戶要哪一位置，怎么蓋怎么裝修，確定了再開發(fā)。但在中國，是先開發(fā)再招商，或者邊開發(fā)邊求別人來入駐。也不管是否符合品牌要求，進(jìn)來再說之后調(diào)整?！彼J(rèn)為這或許是某些商業(yè)地產(chǎn)項目遲遲不能開業(yè)的重要原因。

    在前不久的達(dá)沃斯論壇上，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林亦表示，銀監(jiān)會近期對商業(yè)地產(chǎn)的預(yù)警主要是防控信貸風(fēng)險，房地產(chǎn)調(diào)控從住宅延伸到商業(yè)地產(chǎn)的可能性不大。