巴曙松：保障房大規(guī)模建設(shè)瓶頸已經(jīng)存在

    12月7日，北京某地產(chǎn)論壇上，國務(wù)院發(fā)展研究中心金融所副所長(zhǎng)巴曙松表示，保障房的建設(shè)是影響非常深遠(yuǎn)的一個(gè)事件，專家以前調(diào)侃房地產(chǎn)的時(shí)候說大幕已經(jīng)拉開，但是劇本還沒有寫好。為誰而建？資金從哪里來？都在寫的過程。保障房有很多值得完善、補(bǔ)充的地方。

    他介紹稱，現(xiàn)在的保障房跟以前的保障房有非常大的不同，除了數(shù)量上的極大擴(kuò)展以外，總量目標(biāo)和區(qū)域、結(jié)構(gòu)期限之間做了比較大的調(diào)整，資源的參與程度也跟原來有很大的不同。傳統(tǒng)意義上的保障房，主要是指限價(jià)房、廉租房、棚戶區(qū)改造房等。而2010年公租房的概念推出，具體含義供應(yīng)對(duì)象是中低等收入的家庭。公租房概念對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的認(rèn)可，保障房的范圍，開發(fā)園區(qū)建設(shè)職工的宿舍、高校的自建房、商品房、配建房、集體宿舍，都被不同的地方，被不同程度的納入到保障房里面。他表示，雖然這些房子并不全面地面向社會(huì)公眾，也沒有區(qū)分分配對(duì)象的收入差別，所以這種范圍的泛化，口徑的擴(kuò)大，不同口徑的保障房之間的界線被模糊，很可能會(huì)成為下一步市場(chǎng)矛盾的焦點(diǎn)，從總量到結(jié)構(gòu)都是這樣的。

    除了保障房的統(tǒng)計(jì)擴(kuò)大外，他認(rèn)為，當(dāng)前的保障房建設(shè)目標(biāo)，自下而上確定，從自上而下層層分解執(zhí)行，但與市場(chǎng)實(shí)際的需求可能存在著不匹配的情況。從全國層面講，2008年金融危機(jī)的時(shí)候，提出09年到11年三年共建747萬保障房，2010年建設(shè)計(jì)劃上升到580萬套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了原定的目標(biāo)。2011年又提出建設(shè)1000萬套，十二五期間共建3600萬套，所以這三年關(guān)于保障房的建設(shè)目標(biāo)，經(jīng)過了三次非常大的調(diào)整，是歷史上少見的調(diào)整結(jié)構(gòu)比較大的。

    而在省市層面上，黑龍江由最初的85套擴(kuò)大到105萬套，超過全國總水平的10%。但浙江是流動(dòng)人口大省，但是它整個(gè)建設(shè)規(guī)模只有10萬套。

    除了目標(biāo)和實(shí)際需求不匹配外，巴曙松認(rèn)為，當(dāng)前保障房的結(jié)構(gòu)也不合理。他說，針對(duì)最低收入家庭的廉租房和低收入者的公租房是市場(chǎng)上需要量比較大的，但今年只占30%。針對(duì)中低收入家庭棚戶區(qū)改造，兩者合計(jì)占比達(dá)到60%以上。

    此外，他表示，保障房靜態(tài)設(shè)定的建設(shè)目標(biāo)和需求動(dòng)態(tài)變化之間也不匹配。保障房需求，隨著家庭收入的變化，也會(huì)動(dòng)態(tài)調(diào)整。原有家庭的退出，新家庭的進(jìn)入，因此保障對(duì)象的設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)和范圍也在變化。而靜態(tài)的設(shè)定某一年度的目標(biāo)，實(shí)際上很難反映這個(gè)變化。

    就當(dāng)前備受關(guān)注的保障房資金問題，巴曙松稱，資金需求測(cè)算，以2010年為例，最簡(jiǎn)單的估算1.37萬億。政府與社會(huì)資金參與程度應(yīng)該多大，世界各國都在探討。國際經(jīng)驗(yàn)表明，政府參與過多會(huì)導(dǎo)致非常嚴(yán)厲的財(cái)政約束。最終像英國這樣，就是以公房私有化的方式來解決。因?yàn)樗ㄔO(shè)的時(shí)候需要一大筆資金，維護(hù)運(yùn)行可能需要更大一筆資金，有的國家是1：2，有的比這個(gè)還要高。如何吸收可持續(xù)的社會(huì)資金參與，始終是各國沒有破解的一個(gè)難題。同時(shí)，資金來源和資金使用的期限不匹配。廉租房和公租房作為資產(chǎn)，它在收益的現(xiàn)金流往往表現(xiàn)在長(zhǎng)期、當(dāng)期，僅以租金或者資產(chǎn)折現(xiàn)的形式來體現(xiàn)。而開發(fā)過程的負(fù)債結(jié)構(gòu)通常是一次性支出。財(cái)政預(yù)算安排一部分，地方債務(wù)建一個(gè)平臺(tái)，安排一部分，中央和省級(jí)政府的補(bǔ)助金提供一部分資金。

    在土地方面，他認(rèn)為，土地指標(biāo)成為保障房建設(shè)的很大約束。他表示，從實(shí)際情況來看，保障房住房大規(guī)模建設(shè)的瓶頸已經(jīng)存在。關(guān)鍵在于在土地供給總量不足或者有限的情況下，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴始終傾向于優(yōu)先供給給商業(yè)住宅，盡可能壓縮保障房的住房用地，在地價(jià)和房?jī)r(jià)比較高的情況下。

    在分配和退出問題上，他認(rèn)為，分配最大的挑戰(zhàn)在于要在商品房和保障房之間建立一個(gè)清晰的架構(gòu)，也需要在不同的保障房口徑之間建立架構(gòu)，市場(chǎng)歸市場(chǎng)，保障房歸保障房，兩條線同步運(yùn)行，避免商品房和保障房之間的交叉運(yùn)行。退出，需要在不同階段動(dòng)態(tài)的界定原有的保障范圍內(nèi)是否仍然需要公租房和廉租房。如果這部分人重新進(jìn)入商品房市場(chǎng)，那么他就應(yīng)該退出保障房市場(chǎng)。也需要政府一定的保障房作為調(diào)劑。