2012年樓市開場慘淡房價走勢尚未明朗

    春節(jié)期間是樓市傳統(tǒng)的銷售淡季，而延續(xù)至2012年的嚴厲調(diào)控政策，使得全國樓市都在2012年的第一個月成交慘淡。對此，中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉表示，相比往年春節(jié)期間，今年大部分開發(fā)商都下調(diào)了對市場的期望值，為了避免開盤冷清，在一月份入市的新項目非常少，開發(fā)商都期待在2月份市場能夠有所回暖。

    但同樣有業(yè)內(nèi)專家表示，今年樓市并不一定會延續(xù)開年的下行趨勢，反而有可能出現(xiàn)回漲的情況。

    一月樓市慘淡

    公開統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)假期北京“技術(shù)性零成交”，廣州僅簽約23套，深圳與上海分別成交17套和16套。二三線城市中，青島、東莞、揚州等9個城市成交只有個位數(shù)，濟南、無錫、哈爾濱等城市則更為尷尬，遭遇“零成交”。廣發(fā)證券(000776)的統(tǒng)計顯示，33個重點城市春節(jié)期間的樓市成交量同比下跌69.5%。今年樓市寒流撲面而至。

    北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月份受到春節(jié)及調(diào)控的影響，全國20個重點城市的成交量均出現(xiàn)了明顯的下滑，總成交僅48368套，環(huán)比12月份的114380套下滑了57.7%，同比下調(diào)幅度也超過50%。

    北京住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2012年1月份，北京新建住宅成交量為4473套，為2008年2月來連續(xù)47個月的最低值。其他主要城市1月份的成交量也大幅下降。1月份成交低迷主要受到一直以來的調(diào)控影響，同時也要考慮元旦和春節(jié)假期的因素。與此同時，1月份二手住宅簽約2934套，也創(chuàng)下自2008年11月以來新低。除新建住宅外，1月二手住宅不到3000套的成交量也創(chuàng)下三年多來的新低。與此同時，二手住宅成交均價也出現(xiàn)回落。

    而據(jù)權(quán)威統(tǒng)計顯示，2011年上海商品住宅成交累計均價為22432元/平方米，比2010年微跌0.5%。

    在2012年1月，廣州全市住宅網(wǎng)簽成交量共3348套，環(huán)比2011年12月成交量下跌33%，房價方面，1月網(wǎng)簽均價12449元/平方米，環(huán)比上漲10%。

    據(jù)深圳市規(guī)劃和國土委網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，2012年1月全市新房成交量僅為1372套，環(huán)比下降56.4%，總成交量更是低于去年春節(jié)當(dāng)月的1806套。成交面積12.11萬平方米，環(huán)比下降57%。2012年1月份，深圳樓市出現(xiàn)“倒春寒”——新建住宅成交量大幅萎縮，僅為1372套，比去年12月大幅下降56.4%。

    而中國指數(shù)研究院2012年2月1日發(fā)布的百城價格指數(shù)顯示，今年1月，全國100個城市住宅平均價格為8793元/平方米，環(huán)比2011年12月下跌0.18%，住宅平均價格連續(xù)第五個月環(huán)比下跌。報告顯示，在全國100個城市中，39個城市價格環(huán)比上漲，60個城市環(huán)比下跌，1個城市持平。與2011年相比，全國100個城市住宅均價漲幅自2011年8月以來持續(xù)縮小，2012年1月同比上漲1.71%，較上月縮小1.16個百分點。

    熱點地區(qū)量跌價升

    而伴隨著樓市寒流的，是調(diào)控從緊的信號繼續(xù)傳遞。2012年1月31日，國務(wù)院第六次全體會議上，溫家寶總理指出，“要鞏固房地產(chǎn)市場的調(diào)控成果”，繼續(xù)嚴格執(zhí)行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸。這意味著以限購為特點的抑制性政策依然是2012年房地產(chǎn)市場調(diào)控的主旋律，但是，不影響地方政府取消或放松限購政策的到來。

    據(jù)了解，截至目前，全國48個限購城市依然延續(xù)了去年以來的政策，并未做出調(diào)整。不過，部分城市的地方政府已經(jīng)正式開始研究限購政策如何差異化或差別化的靈活執(zhí)行。有業(yè)內(nèi)專家認為，在2012年一季度之后，如果樓市銷售成交量依然未見好轉(zhuǎn)，部分地方政府將會變相調(diào)整或放松限購。

    而就百城報告所顯示出的信息，中國房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院院長謝逸楓對《中國聯(lián)合商報》表示，北上廣深一線四城市除上海房價漲幅微下調(diào)外，其他北廣深三城市房價漲幅繼續(xù)上漲。一方面是市場依然存在大量的剛性需求，另外一方面是通脹壓力下，投資房地產(chǎn)保值是首選產(chǎn)品，其次就是這三個城市的樓市比較穩(wěn)定，雖然經(jīng)大的調(diào)整，四是地價和房地產(chǎn)稅費及蓋房成本等收入上漲的因素，還有就是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)成交的拉升關(guān)系存在。

    而針對“價升量跌”的現(xiàn)象，謝逸楓認為，一方面是大量的投資和改善需求被政策抑制。另外一方面是房地產(chǎn)調(diào)控以限字的政策未放松，影響到買賣雙方心理。買方繼續(xù)觀望，賣方無心賣房。

    房價雖已下調(diào)，但相比購房者的心理價位差距依然比較大。隨著調(diào)控的延續(xù)，買方對價格下調(diào)的幅度期待值越來越高。今年春節(jié)格外冷。春節(jié)期間，大部分城市的樓市創(chuàng)下歷史交易新低。而2010年新開工面積史無前例的大增，加上持續(xù)一年多的限購、限貸政策，造就了去年四季度開始的供應(yīng)量急升，樓市買賣雙方情勢逆轉(zhuǎn)，買方市場已經(jīng)到來。2012年銷售、去庫存不容樂觀，房價整體將繼續(xù)下行。但就北上廣深等熱點地區(qū)來說，輕言房價下跌還為時尚早。