樓市調(diào)控進(jìn)入多方博弈階段 地方政策微調(diào)增多

    補(bǔ)貼首次置業(yè)者、提高公積金貸款額度、調(diào)整普通住房價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、讓首套房貸利率回歸基點(diǎn)……近期，一些地方和部門對樓市政策"微調(diào)"增多，被住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部"叫停"的也時(shí)有出現(xiàn)，引發(fā)公眾熱議。

    那么，該如何看待近期樓市調(diào)控的局部"小動作"？各地又該如何在調(diào)控中避免誤傷"剛性需求"？

    多地樓市"微調(diào)"

    春節(jié)前后，多地不少銀行已對購買首套房的客戶執(zhí)行基準(zhǔn)利率。招商銀行天津分行工作人員告訴記者，雖然目前多數(shù)銀行仍執(zhí)行首套住房利率上浮10%的標(biāo)準(zhǔn)，但"回歸正常水平幾成共識"。央行近日宣布，2012年將首次置業(yè)家庭信貸需求列入重點(diǎn)關(guān)注領(lǐng)域。

    天津市民姜洪民說，近日他看中的一套二手房原先屬于"非普通住宅"，目前已被劃為普通住宅，其契稅與營業(yè)稅等稅費(fèi)總額有望減少一半以上。2月1日起，天津?qū)ζ胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，中心城區(qū)平均調(diào)整幅度達(dá)到35.2%。

    記者梳理后發(fā)現(xiàn)，自去年四季度至今，有十多個(gè)城市及部門在住房標(biāo)準(zhǔn)、公積金、土地等多方面對樓市政策做出"微調(diào)"。

    除天津外，北京、上海、武漢等多個(gè)城市均已調(diào)整普通住房價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。合肥、南京等城市提高公積金貸款額度，每戶家庭最高貸款額度比原先增加10萬至20萬元。而廣東中山市則將"限價(jià)令"由去年的每平方米5800元上調(diào)至6590元……等等。

    部分政策的變動被認(rèn)為屬于"例行動作"。上海市住房保障和房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人16日表示，現(xiàn)行普通住房標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施至今已過3年，房價(jià)、物價(jià)都已發(fā)生較大變化，適時(shí)調(diào)整使之更加符合市場實(shí)際，是政府的一項(xiàng)例行管理工作，有利于在交易環(huán)節(jié)增加普通商品住房供應(yīng)。

    "但必須防止借'預(yù)調(diào)微調(diào)'之名，搞變相寬松。"一些業(yè)內(nèi)人士說，比如，對購房者予以補(bǔ)貼等舉措可能會干擾宏觀調(diào)控，甚至引發(fā)房價(jià)再次反彈。

    兼顧"剛需"不放松

    2月16日，針對"為限價(jià)令松綁"的質(zhì)疑，中山市有關(guān)部門做出回應(yīng)：此前上調(diào)新建住房售價(jià)上限的舉動僅是部門"試行措施"。蕪湖市政府2月12日則宣布，對部分購房者進(jìn)行補(bǔ)貼等有關(guān)措施"暫緩執(zhí)行"。

    "出現(xiàn)這些新情況，說明房地產(chǎn)調(diào)控已進(jìn)入非常關(guān)鍵的時(shí)期，只能堅(jiān)守、不能后退，如果松動，就有可能前功盡棄。"中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌告訴記者。

    部分地方的"小動作"措施被叫停，凸顯政府對樓市調(diào)控的決心。"毫無疑問，今年要想投機(jī)炒房，依然沒戲。"上海房產(chǎn)中介永慶房屋總經(jīng)理陳史翎說。

    在此過程中，成交量的持續(xù)下滑也備受關(guān)注。上海易居房地產(chǎn)研究院預(yù)計(jì)，2012年主要城市商品住宅的成交量將延續(xù)去年下半年的低迷態(tài)勢，全年商品住宅成交量將下降20%。世聯(lián)地產(chǎn)也認(rèn)為，在今年第二季度，全國的商品住宅成交量會出現(xiàn)第二次觸底。瑞銀證券甚至預(yù)測行業(yè)平均銷售入賬目標(biāo)只能實(shí)現(xiàn)50%左右。

    記者在采訪中感受到，隨著房價(jià)下行態(tài)勢的逐漸明顯，不少合理的購房需求"出手"意愿正在增強(qiáng)。上海房產(chǎn)中介合富輝煌業(yè)務(wù)員萬正偉說，現(xiàn)在看房的首次置業(yè)者有所增多。

    與此同時(shí)，一些開發(fā)商正考慮順應(yīng)調(diào)控要求，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和銷售策略。復(fù)地集團(tuán)董事長張華告訴記者，今年將進(jìn)一步加大中小套型普通商品房銷售比重，并通過價(jià)格調(diào)整加快"跑量"。他說，目前瞄準(zhǔn)"剛需"以量換價(jià)的策略在開發(fā)商中漸成共識，需從政策上對"剛需"給予應(yīng)有鼓勵(lì)。

    房價(jià)回歸與"大起大落"

    溫家寶總理近日強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)一是促使房價(jià)合理回歸不動搖，二是促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定、健康發(fā)展。

    市場正進(jìn)一步向調(diào)控預(yù)期的方向變化。中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，今年1月，內(nèi)地十大城市商品住宅平均價(jià)格同比下跌0.62%，這是自2010年6月以來首次出現(xiàn)同比下跌。同期，全國統(tǒng)計(jì)的100個(gè)城市商品住宅平均價(jià)格，則是連續(xù)第五個(gè)月環(huán)比下跌。

    上海中原地產(chǎn)仁德分行經(jīng)理周建剛介紹，近期已有一些房東預(yù)期房價(jià)很難再上漲，因此降價(jià)一步到位，快速出手。"比如，近期成交的一套房，房東去年10月底掛牌時(shí)報(bào)價(jià)是330萬元，最近以295萬元、稅費(fèi)各付成交，比市場價(jià)低了15%左右。"

    不少專家認(rèn)為，在此輪調(diào)控中，"遏制房價(jià)快速上漲"的目標(biāo)已初步達(dá)到，"房價(jià)合理回歸"的動力也在增強(qiáng)。

    但部分業(yè)內(nèi)人士提出，如果樓市過度下行，也會帶來不容忽視的影響。

    "在土地出讓金收益中，用于保障房建設(shè)的有10%，用于教育的有10%，用于農(nóng)田水利的有10%。目前，許多政策設(shè)計(jì)本身就對土地市場形成了很高的依賴度。如果土地市場長期偏冷，地方的財(cái)政壓力就會非常大。"長三角地區(qū)一位地方官員告訴記者。

    由此不難理解，"當(dāng)中央對樓市采取刺激政策，地方會成為刺激效應(yīng)的'放大器'；當(dāng)對樓市采取收緊政策時(shí)，地方會充當(dāng)其中的'穩(wěn)定器'。"顧云昌說。

    顧云昌提醒說，隨著樓市調(diào)控的持續(xù)深入，各級政府和房企、銀行、中介等多方博弈會加劇，調(diào)控將面臨更大考驗(yàn)。

    有關(guān)專家認(rèn)為，當(dāng)前，各級政府應(yīng)凝聚樓市調(diào)控共識，防止"變相寬松"；同時(shí)，需加快保障房、房產(chǎn)稅、個(gè)人購房信息平臺等制度建設(shè)，避免未來房價(jià)再次出現(xiàn)"大起大落"。