房地產(chǎn)10年打造富豪流水線 1億人受惠于保障房

    8月初，石景山區(qū)成為北京市第一個出臺外地戶籍在京工作人員申請公租房標準的區(qū)縣。這一舉措打開外地人申請保障性住房的一扇窗戶。

    除了制度的不斷完善，保障房建設(shè)的規(guī)模也不斷在增加。截至2011年底，全國累計用實物方式解決了2650萬戶城鎮(zhèn)家庭、近1億人的住房困難，受益戶數(shù)達到11%。

    保障房制度與建設(shè)的發(fā)展只是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展十年的成果之一。

    2002年至今，中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展可謂波瀾壯闊。十年里，中國的房地產(chǎn)業(yè)成為中國經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱。十年里，為了解決高房價問題，滿足民生需求，中國大規(guī)模建設(shè)保障型住宅。而這種轉(zhuǎn)變則是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的十年思變。

    讓1億人受惠的保障房

    8月的北京，傳來了好消息。外地戶籍在京務(wù)工者也可以申請保障性住房了。石景山區(qū)率先正式出臺了外地人申請公租房細則，明確了準入標準、申請審核程序、配租標準等內(nèi)容。保障對象為在石景山區(qū)行政區(qū)域內(nèi)連續(xù)穩(wěn)定工作5年以上，或經(jīng)相關(guān)部門認定的專業(yè)人才，并符合北京市公共租賃住房標準的家庭。目前，石景山區(qū)各街道辦事處住保部門已正式受理外地人的公租房申請事宜。

    多層次的保障房住宅體系是中國房地產(chǎn)市場近十年來不斷發(fā)展的成績之一。住建部統(tǒng)計顯示，2008年至2011年間，我國累計開工建設(shè)城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房超過2300萬套，基本建成1200萬套以上，新增發(fā)放租賃補貼超過400萬戶。

    截至2011年底，全國累計用實物方式解決了2650萬戶城鎮(zhèn)低收入和中等偏下收入家庭的住房困難，實物住房保障受益戶數(shù)占城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的比例達到11%。如按三口之家計算，總共有近1億人通過不同形式的保障房解決了住房困難。

    2011年5月，陜西西安，54歲的申裕民、蘇爾麗夫婦搬進了泰和居保障房小區(qū)一套50平方米的廉租房里。老兩口在接受《人民日報》采訪時說，自從上世紀90年代夫妻倆雙雙從企業(yè)下崗后，生活一直很困難。搬進這套房子，每個月只要付幾十元租金，第一次讓他們覺得生活又有了盼頭。

    在中國，有為數(shù)眾多的居民根本無法依靠市場化手段解決居住問題。過百的房價增幅，讓剛剛踏入社會的年輕人無法實現(xiàn)自己的剛性需求，也讓年過半百逐漸失去勞動能力的人望房生畏。即將結(jié)婚生子的年輕人只能砸鍋賣鐵借幾代人的錢購買一套數(shù)十平米的房屋居住。民間的怨聲載道引起了決策層的注意。

    為了遏制高房價上漲的不合理趨勢以及滿足更多人的住房需求，中國開始了至今最為嚴厲的宏觀調(diào)控與保障房建設(shè)。

    2009年開始，中央不斷制定政策著手干預具有全國趨勢的高房價問題。在出臺“國八條”、“新國八條”等政策后，諸如“限貸”“限購”手段有效遏制了全國房價高企的病態(tài)。

    不僅如此，決策層制定了具有更加長遠效果的措施大力興建保障房。

    2007年以來，中央財政投入力度不斷加大，從當年的72億元到2011年的1522億元，僅僅5年的時間，用于保障性安居工程建設(shè)的資金實現(xiàn)了20多倍的增長。

    隨后，中央政府規(guī)定，從2011年起，用5年時間建設(shè)保障性安居工程3600萬套。為了保障建設(shè)計劃的落實，中央政府為各省份分配了建設(shè)指標，并定期公布建設(shè)進度予以督促。

    今年8月，住建部住房保障司副司長張學勤透露：截至2011年底，約3000萬戶、近1億人受惠于保障房建設(shè)。其中，有2650萬戶城鎮(zhèn)低收入和中等偏下收入家庭的住房困難通過實物解決，此外還有近450萬戶通過貨幣補貼形式受益。

    現(xiàn)在，以廉租住房、經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房為主要形式的住房保障制度初步成型。這種立體構(gòu)建的保障住宅體系不僅可以滿足城市低收入住房困難群體的住房需求，林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民也同樣享受政策的保障。一些地方還積極探索農(nóng)民工的住房保障，“夾心層”的住房之困有望得到緩解。

    富豪流水線

    大力興建保障房的意義不僅僅是滿足住房需求，這個正逐步完善的體系還肩負著不斷平抑房價的任務(wù)。

    盡管保障性住房體系中并非所有產(chǎn)品都可以買賣，但是諸如廉租房、公租房等品種進入市場完全可以吸收一部分居住需求。這無疑會讓價格上漲有所收斂。

    不斷演進的房地產(chǎn)市場化衍生出了眾多財富，但隨著供需矛盾不斷加大，房地產(chǎn)市場價格也開始快速攀升。

    在北京、上海、廣州、深圳等一線城市，一些投資者在滿足了自住需求后預見到房地產(chǎn)價格還將大漲，于是大量購買住宅以期獲得巨額收益。從2006年開始，炒房者身影不斷，各大售樓處人滿為患。這些人大部分采用貸款的方式獲得資金購買房產(chǎn)，在不久之后隨即賣出攫取利益。

    在北京，2002年的住宅銷售均價大約為4467元/平方米，而到了2010年則達到了17151元/平方米，增幅達283%。在上海，2002年住宅銷售均價大約為4007元/平方米，2010年則達到14290元/平方米，增幅達256%。

    盡管房價的攀升帶來了一系列的社會問題。但是這些問題并不能掩蓋近十年以來中國房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來的經(jīng)濟效益。

    2001年，一家名為北京天鴻寶業(yè)房地產(chǎn)股份有限公司的開發(fā)企業(yè)掛牌上市。

    這個看似普通的上市行為已經(jīng)被符號化。因為這是時隔7年后房企上市大門重新敞開的重要標志。早在1993年，為制止當時過度炒作的房地產(chǎn)熱，國務(wù)院發(fā)文禁止房企上市融資。此次房企上市禁令的解除，表明房地產(chǎn)業(yè)繼“海南泡沫”后又一次高速升溫。

    房地產(chǎn)行業(yè)所帶來的經(jīng)濟效益不斷顯現(xiàn)。就在房企上市解禁后不到三個月，福布斯公布的2001年度中國大陸首富榜上，榜上有名的房地產(chǎn)商就占據(jù)了半壁江山。

    2003年8月31日，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展》的18號文，首次明確了房地產(chǎn)的國民經(jīng)濟支柱地位。當時有官員稱：“文件的核心就是搞活房地產(chǎn)市場。”

    來自萬得資訊的數(shù)據(jù)顯示，2002年，中國當年完成的土地開發(fā)面積有19416萬平方米，2010年則達到峰值21253.7萬平方米，增幅超過47%。2002年，全國房地產(chǎn)投資額只有7790億元，而到了2010年，則達到48259億元，增幅超過519%。

    2002年，全國在冊的房地產(chǎn)企業(yè)只有32618家。而到了2010年，房地產(chǎn)各類企業(yè)則達到85218家，其中內(nèi)資企業(yè)79489家。

    2002年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)利潤為252億元，2010年則達到了6111億元，增幅達到2316%。

    而數(shù)據(jù)指標的攀升也應驗到每個成功個體的身上。從2002年開始，各大富豪排行榜上，房地產(chǎn)從業(yè)者都占據(jù)著重要席位。比如，2009年胡潤富豪榜前10位的富豪中，有8位的主業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)或涉足房地產(chǎn)業(yè)。2012年福布斯排行榜中，涉及地產(chǎn)領(lǐng)域的公司依舊過半。

    伴隨著中國房地產(chǎn)十年發(fā)展而起家的富豪舉不勝數(shù)。不得不提的是萬科。1988年12月，由王石率領(lǐng)的萬科首次公開發(fā)行股票，共計2800萬股，募集資金2800萬元。這個數(shù)字如今看來，甚至不如一個巨型國企IPO的尾數(shù)。

    但是就是憑借這部分資金，萬科拿下了具有里程碑意義的威登別墅地塊。1988年的深圳，開發(fā)房地產(chǎn)的門檻比現(xiàn)在還高：非建筑行業(yè)的企業(yè)要進入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域必須通過招投標，拿到土地才批給單項開發(fā)權(quán)。此舉讓萬科如愿以償?shù)玫搅艘粡堖M入房地產(chǎn)行業(yè)的高價入場券。

    如今，萬科已經(jīng)成為全球最大的房地產(chǎn)公司。2010年到2011年，萬科連續(xù)兩年銷售過千億。據(jù)統(tǒng)計，萬科在1992年時凈利潤只有0.73億元，而2002年的凈利潤則是3.98億元。到了2011年，萬科的凈利潤則達到了115.99億元。

    這種出現(xiàn)在近十年的房企高成長現(xiàn)象不僅體現(xiàn)在一家公司身上，首開股份、世茂地產(chǎn)等上市企業(yè)均在該階段呈現(xiàn)高增長。

    不僅如此，房地產(chǎn)市場對其他行業(yè)的發(fā)展也形成了巨大的拉動作用。

    中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長兼秘書長張元瑞撰文指出，1998年以來，房地產(chǎn)業(yè)及其對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動作用，每年約可拉動國民經(jīng)濟增長1.5到2個百分點。住宅建設(shè)增加10個百分點可帶動國民生產(chǎn)總值增長l個百分點；房地產(chǎn)業(yè)每投入100元可創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)170到200元的消費需求；商品房市場每實現(xiàn)100元銷售可帶動130～150元的其他商品銷售；住宅行業(yè)每吸納100人就業(yè)，可帶動相關(guān)行業(yè)200人就業(yè)。

    不斷改善的住房

    中國房地產(chǎn)市場十年發(fā)展的重要成果還體現(xiàn)在人均居住面積的不斷增加以及居住質(zhì)量的改善。

    2002年，中國城市人居住宅面積只有22.79平方米。而到了2010年，全國城市人均居住面積則達到了31.6平方米。農(nóng)村人均居住面積的增長速度更快，2002年農(nóng)村人均居住面積為26.5平方米，到了2010年則達到34.10平方米。

    隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展進程，原本那些破舊不堪的筒子樓已經(jīng)消失，取而代之的是嶄新的商品住房。而各個地方所進行的棚戶區(qū)改造也直接改變了原本“幾代人擠在一個屋”的尷尬。

    以遼寧省為例，這里是中國棚戶區(qū)最多最集中的省份之一。這些大多數(shù)誕生于新中國成立初期的棚戶區(qū)中，80%以上的住戶是低保戶和低保邊緣戶，80%以上的居民失業(yè)下崗。很多棚戶區(qū)的人均居住面積不足10平方米。在這種一無上下水、二無暖氣、三無平坦道路的地方，數(shù)百戶人家只能共用一個簡陋廁所。

    遼寧給予棚戶區(qū)居民的優(yōu)惠政策是，“只要是唯一住房，拆一還一，不收任何費用，并免費為居民辦理土地使用權(quán)證和房屋產(chǎn)權(quán)證。每戶只需支付1萬元左右的擴大面積款，就能住上價值12萬至15萬元(時價)的新樓房。”

    與此同時，遼寧還以“促進就業(yè)”等手段配合棚戶區(qū)改造。該省通過加大對“4050”人員就業(yè)的扶持力度和貧困家庭子女就業(yè)培訓力度，鼓勵居民自主創(chuàng)業(yè)，廣泛動員社會力量幫扶就業(yè)。許多棚戶區(qū)居民住進新樓房的同時，也收獲了新的就業(yè)崗位。

    通過棚戶區(qū)改造，遼寧省整理置換土地達134平方公里。按照現(xiàn)在的平均價計算，可實現(xiàn)126億元的收入，遠遠高于24億元的棚改貸款。遼寧省統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，截至2010年，該省常住居民家庭平均每戶住房建筑面積72.1平方米，人均住房建筑面積25.89平方米，同2000年“五普”相比，戶均居住面積增加10平方米，人均居住面積增加6.22平方米。同時居住質(zhì)量得以改善，2010年遼寧鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的住房與2000年相比提高了16.72個百分點。