方案會簽 樓市調(diào)控或再出 重磅炸彈

    "新房產(chǎn)稅"百天倒計時？

    細(xì)數(shù)中央政府對樓市調(diào)控政策的"籌碼"后，會發(fā)現(xiàn)，目前可用的措施并不多，而房產(chǎn)稅正被越來越多的人認(rèn)為是擊潰房價的最后一個殺手锏，近期關(guān)于房產(chǎn)稅出臺的預(yù)期也因多個部委的舉動而再次升溫。

    甚至有消息人士稱，房產(chǎn)稅估計在國慶前后出臺，明年元旦實施的可能性比較大，針對房產(chǎn)征稅的試點地區(qū)可能定在京、滬、深、渝四個城市。

    房產(chǎn)稅真的要來了嗎？

    從"舊房產(chǎn)稅"到"新房產(chǎn)稅"

    市場上流行的與房產(chǎn)稅相關(guān)的概念可謂層次眾多，比如，物業(yè)稅、財產(chǎn)稅、住宅保有稅等等，而真正與此次地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)的卻并不是一個新稅種，準(zhǔn)確地說不過是在原有房產(chǎn)稅法規(guī)上即將進行的改革。

    追溯期間變革，在新中國成立后，我國的房地產(chǎn)稅最早見于原中原臨時人民政府公布的《華中房地產(chǎn)稅征收暫行辦法》。此后的十幾年，國務(wù)院和有關(guān)財稅部門陸續(xù)發(fā)布了一些涉及到房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策，主要涉及契稅、營業(yè)稅、耕地占用稅、印花稅、土地增值稅等，形成了"重流轉(zhuǎn)，輕保有"的房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)。

    近幾年為調(diào)控房地產(chǎn)投資及投機性需求而廣泛討論的房產(chǎn)稅，嚴(yán)格說來實際上是指一種在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)上的稅種。目前，世界上大多數(shù)成熟的市場經(jīng)濟國家都對房地產(chǎn)征收以財產(chǎn)的持有作為課稅前提、以財產(chǎn)的價值為計稅依據(jù)的保有稅。各國房地產(chǎn)保有稅的名稱不盡相同，有的稱"不動產(chǎn)稅"，如奧地利、波蘭、荷屬安的列斯；有的稱"財產(chǎn)稅"，如德國、美國、智利等；有的稱"地方稅"或"差餉"，如新西蘭、英國、馬來西亞等；中國香港則直接稱"物業(yè)稅"。因此國內(nèi)討論的同樣稅中也常常稱為"物業(yè)稅"。

    從理論上說，物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會隨著不動產(chǎn)市場價值的升高而提高。

    早在2003年，北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶等六省區(qū)市就帶頭進行物業(yè)稅"空轉(zhuǎn)"。2007年，稅務(wù)總局和財政部又核準(zhǔn)安徽、河南、福建、天津四省市為房地產(chǎn)模擬評稅試點地域。在2009年5月底下發(fā)的《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作意見的通知》中，關(guān)于財稅體制改革的相關(guān)提法就已明確提出，當(dāng)時的表述是："深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅。"

    今年5月，在中央政府剛剛實施地產(chǎn)新政的背景下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場曾經(jīng)出現(xiàn)了一波"滿城盡帶物業(yè)稅"的現(xiàn)象，先是重慶市政府表示會出臺特別房產(chǎn)稅，但未公布細(xì)則。后是上海將在細(xì)則中實施房產(chǎn)稅的傳聞四起，甚至有媒體傳言上海征收房產(chǎn)稅方案已經(jīng)在上報中，只是在征收面積的界限上無法統(tǒng)一。

    不過，由于開征物業(yè)稅要修改稅法，必須通過全國人大表決，開征過程面臨十分復(fù)雜的法律和技術(shù)障礙，對此的解決方案很快轉(zhuǎn)向擴大房產(chǎn)稅征稅合用規(guī)模的做法。今年5月31日，中國政府網(wǎng)發(fā)布了國務(wù)院同意發(fā)展改革委《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》?！兑庖姟访鞔_表示了將在國內(nèi)逐步推進房產(chǎn)稅改革。這一文件是國務(wù)院層面首次正式回應(yīng)和首次正式認(rèn)可推出房產(chǎn)稅，并且正式確立了用改革現(xiàn)行的房產(chǎn)稅來實現(xiàn)與物業(yè)稅征收相當(dāng)效果的解決方案。

    這一文件的出臺，明確了中央態(tài)度，意味著新房產(chǎn)稅的出臺只是時間問題，這個新房產(chǎn)稅就是指房產(chǎn)稅改革后所形成的新模式的房產(chǎn)稅。自此，物業(yè)稅及其相關(guān)概念不再提及。

    可能的出臺路徑

    對于新房產(chǎn)稅可能出爐的時間，招商銀行(600036)宏觀與策略分析師徐彪認(rèn)為，最大可能應(yīng)該在2011年上半年。"中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，遲早將從開發(fā)建設(shè)為主的階段轉(zhuǎn)向資產(chǎn)交易為主的階段。那么，開征房產(chǎn)稅是各級政府都會提前布局考慮的問題。"徐彪同時認(rèn)為，今年出臺的可能性不大。

    在記者采訪中，這一觀點也得到大部分分析人士的認(rèn)同。雖然大家普遍認(rèn)為房產(chǎn)稅的征收已是大勢所趨，但鑒于其影響面的巨大、征收環(huán)節(jié)和利益分配的復(fù)雜，在正式征收時機及路徑選擇上還有大量文章可做，因此年內(nèi)出臺"新房產(chǎn)稅"的幾率并不是很大。

    而對于怎樣征收房產(chǎn)稅，安邦咨詢公司的分析人士從目前透露的信息中梳理出了今后征收房產(chǎn)稅的可能路徑。首先，房產(chǎn)稅將會讓地方政府打頭陣。因為如果中央直接插手，會形成全國"一刀切"征收的局面，這可能在全國引起很大的反彈。如果讓地方政府來出面試點，情況則會不同，地方既然能從中獲益，當(dāng)然會有積極性去推進，從而把房產(chǎn)稅從無到有地推上軌道。不僅如此，當(dāng)中國城市的房屋保有量達到一定程度后，房產(chǎn)稅將成為政府樂于采取的"剪羊毛"工具。

    其次，房產(chǎn)稅不是簡單的全面鋪開，而是選擇部分城市進行試點。從公開信息來看，上海很可能成為國內(nèi)推出房產(chǎn)稅的首個試點城市。一位上海市地產(chǎn)界的知情人士透露，在已上報國務(wù)院的上海市房產(chǎn)稅實施細(xì)則修改方案中，房產(chǎn)稅稅率定為0.8%，其具體征收方式為，以契證上的購房金額為基數(shù)進行征收。有消息稱，上海開征的房產(chǎn)對象是第三套房。重慶市也在積極準(zhǔn)備開征特別房產(chǎn)稅，從重慶此前透露的情況看，重慶將會先對大戶型、多套房開征房產(chǎn)稅。

    在征稅的具體措施細(xì)節(jié)上，地方政府將會在交易環(huán)節(jié)上想辦法、搞"創(chuàng)新"。由于房產(chǎn)稅征收有很大操作難度，例如對房屋產(chǎn)權(quán)的界定和劃分就需要投入大量的人力、物力；如何避免偷稅漏稅也是問題，很多細(xì)節(jié)處于不確定中。

    但有一點也不得不承認(rèn)，地方政府對開征房產(chǎn)稅會十分慎重。是否征收、如何征收，各地也會根據(jù)自己的情況來做出判斷，畢竟這關(guān)系到地方的經(jīng)濟和財政。因此一些住宅存量較大的地方在房產(chǎn)稅試點中會是主力軍，而一些尚有土地開發(fā)潛力的地方則可能選擇觀望，看看房產(chǎn)稅的征收影響有多大、收益有多少，然后再決定是否跟進。

    可以看出，房地產(chǎn)調(diào)控的最后一只靴子--房產(chǎn)稅，將會比預(yù)期的更早落地，它也將成為房地產(chǎn)調(diào)控中最為嚴(yán)厲的措施。

    來源：投資者報

    潘石屹：首付成數(shù)可能再提高房產(chǎn)稅或?qū)⒊雠_

    SOHO中國(00410)主席潘石屹于電話會議中表示，對于剛公布的調(diào)控措施，如限制發(fā)展商不可閑置土地超過一年等，均屬好政策，可令市場充分利用土地資源。他又認(rèn)為，調(diào)控力度已足夠，不能再嚴(yán)厲；個人預(yù)期，未來政府或從調(diào)節(jié)貸款成數(shù)及利率，以及實行房產(chǎn)稅方面，來調(diào)節(jié)樓市。

    潘氏指，調(diào)整貸款成數(shù)及利率，增加成本影響市場活動；房產(chǎn)稅亦有擴增的可能性，但主要針對住宅市場，料對商業(yè)地產(chǎn)商未有影響。他又認(rèn)為，房價的高低并非與發(fā)展商最有直接關(guān)系，房價趨升，乃因土地供應(yīng)少而市場資金多所致。

    另外，他又認(rèn)為，增加保障性住房，對高端住宅景觀及環(huán)境有著一定影響，料令高端住宅價格亦有一定壓力。

    來源：匯港通訊

    閑置土地新規(guī)800房企面臨"斷炊"

    "千萬不要透露我們的銷售額。"昨日(9月27日)，上海一家房企的銷售經(jīng)理在電話中一再囑咐《每日經(jīng)濟新聞》記者。前3天，這家公司曾賣出近百套千萬元的豪宅，因此擔(dān)心自己成為調(diào)控的"活靶子"。

    這是9月26日國土部、住建部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》(以下簡稱《通知》)后的24小時內(nèi)，上海房地產(chǎn)業(yè)的最新反應(yīng)。

    同一天，其他城市開發(fā)商的反應(yīng)與上海差不多。整個房地產(chǎn)業(yè)似乎籠罩在暴風(fēng)雨前夜的恐懼中。

    800余房企或被禁止拿地

    《通知》規(guī)定，因企業(yè)原因而閑置土地一年以上的房地產(chǎn)企業(yè)，禁止競買人及其控股股東參加土地競買活動。

    而在國土部今年公布的2815宗閑置土地中，因企業(yè)原因而被閑置的近850宗閑置地塊，涉及800多家房企和個人。這些企業(yè)是否面臨著禁止拿地的局面？

    對此，業(yè)內(nèi)產(chǎn)生了分歧。中原集團研究中心高級經(jīng)理劉淵表示，"因為企業(yè)原因造成土地閑置一年的企業(yè)"應(yīng)該如何認(rèn)定，又如何追查控股股東的身份和責(zé)任，這是《通知》未盡的事宜。

    已經(jīng)開發(fā)了一部分，其余部分尚未開發(fā)的地塊，是否屬于閑置土地？大多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這類未完成開發(fā)的土地，只是因為需要更好地規(guī)劃而未立即動工，不屬于閑置土地。

    另外，有的土地已被轉(zhuǎn)讓多次，難以界定造成閑置的主要責(zé)任方，要追查這些地塊的開發(fā)商及其控股股東，并禁止他們買地，實施起來并不容易。以被點名因企業(yè)原因閑置土地的宿州市雪楓路住宅為例，根據(jù)此前的資料，它屬于中房集團九江房地產(chǎn)開發(fā)公司，但中房集團的工作人員昨日透露，這些項目的股權(quán)早已轉(zhuǎn)讓。

    劉淵認(rèn)為，兩部委出臺《通知》的出發(fā)點很好，客觀上也能在樓市中積極增加有效供應(yīng)，加速開發(fā)，但具體執(zhí)行是一個難題。

    非品牌房企受沖擊更大

    即使《通知》未列明具體執(zhí)行事宜，但還是給房地產(chǎn)行業(yè)帶來很大的沖擊。

    中房指數(shù)研究院副院長陳晟說，與歐美房企相比，我國房企在規(guī)模上已不輸它們，但在資金周轉(zhuǎn)速度和資金利用率上，卻處于下風(fēng)。因此，《通知》對閑置一年以上土地的房企進行處罰，會促進企業(yè)提高經(jīng)營能力，對整個產(chǎn)業(yè)帶來革命性促動意義。

    陳晟表示，那些周轉(zhuǎn)率比較快的公司，比如萬科、龍湖、綠城等，會進一步加速資金周轉(zhuǎn)。因此，受沖擊最大的，是那些靠土地升值獲取高額利潤的非品牌房企，這類房企有可能不得不轉(zhuǎn)型，甚至逐步淡出房地產(chǎn)市場。

    記者昨日統(tǒng)計了2815宗閑置土地中因為企業(yè)原因閑置的地塊，發(fā)現(xiàn)大部分屬于各地的中小房企，全國性的大房企非常少。

    "豪宅熱"將就此降溫？

    《通知》發(fā)布前，多家房企老總向媒體公布了進軍豪宅市場的計劃。一方面是因為土地成本越來越高，不得不開發(fā)豪宅；另一方面也是擔(dān)心普通商品住宅市場受調(diào)控政策影響容易波動，開發(fā)豪宅更為保險。

    但根據(jù)《通知》，主要提供豪宅的非小戶型項目用地和容積率1.0以下的土地被嚴(yán)格禁止，這使得上述房企的豪宅計劃破滅。

    近期各地豪宅熱銷。易居研究院綜合研究部部長楊紅旭昨日表示，"豪宅熱"是監(jiān)管層不愿意看到的。

    一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，《通知》明顯指向于豪宅用地，可能意味著新一輪調(diào)控將會在高端住宅市場展開。與此同時，針對豪宅的房產(chǎn)稅昨日也被傳可能近期迅速出臺。

    來源：每日經(jīng)濟新聞　楊羚強