樓市“二次調(diào)控”阻擊房價上漲 成交應(yīng)聲而落

    國慶前夕，調(diào)控利劍再度祭起，長假期間樓市成交應(yīng)聲而落。

    北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示：10月1日至6日，北京市新建商品房網(wǎng)簽總量為782套，環(huán)比國慶節(jié)前6天跌幅超過80%，二手住宅網(wǎng)簽總量為138套，與9月同期相比下跌94%。

    業(yè)內(nèi)專家分析，在樓市又趨火熱之機，相關(guān)部委出臺的“五項措施”，對于狙擊房價回升能夠取得最好的效果。在房價上漲預(yù)期重新抬頭的節(jié)點上，二次調(diào)控的風(fēng)向標(biāo)作用立竿見影。數(shù)據(jù)顯示，國慶期間北京二手樓市價格基本與9月持平，維持在每平方米22000元左右。二次調(diào)控大幕拉開后，觀望情緒又重新在市場上彌漫。北京安華房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的小侯告訴記者，由于新的調(diào)控措施不期而至，節(jié)前許多來看房的購房者開始推遲購房計劃，而不少二手房業(yè)主卻開始著急掛牌出售。

    近日，一些一線城市紛紛出臺限購令，在一定程度上也加重了購房者的觀望心態(tài)。10月7日上海出臺的樓市調(diào)控細則明確規(guī)定，暫定上海及外省市居民只能在上海新購一套商品住房(含二手存量住房)。而在節(jié)前9月30日晚上，深圳也緊急出臺政策，規(guī)定從10月1日起，在深圳暫時實行限定居民家庭購房套數(shù)政策，非深圳市戶籍居民家庭限購一套住房。

    “限購政策如果能夠得到切實執(zhí)行，投資者的空間基本上被鎖死，改善性需求也會受到抑制?！币幻麡I(yè)內(nèi)人士分析，目的就是要倒逼開發(fā)商主動明確地降價。

    據(jù)統(tǒng)計，今年國慶期間北京樓市大約有17個樓盤、近7300多套住宅入市銷售。許多上半年銷售不佳的開發(fā)商寄希望于“金九銀十”能夠熱銷，突擊全年業(yè)績，但是9月份由于成交量回暖，部分城市房價又有重新上漲的苗頭。

    在這個節(jié)點上，各項調(diào)控措施的出臺落實有利于穩(wěn)定各市場主體的預(yù)期，防止房價上漲的火苗重新躥高。尤其是對于掌握降價與否主動權(quán)的開發(fā)商而言，加大對土地閑置、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為的曝光和處罰力度等措施將持續(xù)給以警示。

    與此同時，此輪調(diào)控再次強調(diào)，對有違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地，各商業(yè)銀行停止對其發(fā)放新開發(fā)項目貸款和貸款展期。將資本市場和銀行信貸兩個水龍頭擰緊，對開發(fā)商賴以經(jīng)營的資金源頭直接進行限制，將迫使開發(fā)商主動降價銷售，讓房價回到大多數(shù)購房者能夠承受的范圍。

    那么未來樓市走勢如何？日趨明朗的調(diào)控目的能否穿透樓市的迷霧？

    由于之前對二次調(diào)控沒有預(yù)期，許多開發(fā)商在當(dāng)前旺季加速推盤，因此未來數(shù)月的住房供應(yīng)仍會有慣性增長。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為，今年第四季度，重點城市的商品住宅成交量估計將比8至9月份略有回落，房價上漲的動力減退，市場再度降溫、房價小跌基本成為定局。

    二次調(diào)控的來臨意味著，如果房價不降，調(diào)控將成為常態(tài)。調(diào)控的目的已不僅僅是高壓市場，促使房價理性回落，長遠旨在完成房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)性的各項制度建設(shè)，修復(fù)土地出讓、住房銷售交易等各個環(huán)節(jié)中的漏洞，堵住房價過快上漲的源頭，剔除市場中的非理性因素、投機性力量。

    過去幾年房價過快上漲暴露出來的主要問題是，土地出讓不規(guī)范，在住房交易和持有環(huán)節(jié)稅收過于寬松導(dǎo)致投機性需求過多，由于開發(fā)商與購房者之間存在嚴(yán)重的信息不對稱，開發(fā)商囤地、囤房、哄抬房價的空子較多。將這些問題重新進行梳理整治，將形成更為合理的住房供需機制，住房梯次消費、滿足居民基本居住需求的理念將隨調(diào)控的推進逐漸深入人心。

    另外值得關(guān)注的是，隨著樓市在“金九”時的急速升溫，被視為樓市殺手锏的房產(chǎn)稅的腳步聲漸行漸進。上海出臺的調(diào)控細則強調(diào)，積極做好房產(chǎn)稅改革試點的各項準(zhǔn)備工作，而有關(guān)部委則提出，要加快推進房產(chǎn)稅改革試點工作，并逐步擴大到全國。盡管步伐不是很大，但猶如懸在樓市頭頂?shù)倪_摩克利斯劍一般，房產(chǎn)稅試點的推進將始終對樓市買賣雙方的預(yù)期施加影響。

    調(diào)控新政已然使部分城市樓市重新趨于冷淡，房價下降已是大勢所趨。據(jù)搜狐焦點網(wǎng)購房中心監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，10月份，北京及周邊優(yōu)惠打折樓盤環(huán)比9月份增加了10.1%，最低折扣也降至8折左右，如果政策落實到位，或許壓倒高房價使其實質(zhì)性下降的最后一根稻草已經(jīng)來臨。