三套房限購遲遲不落地 樓市調(diào)控是溫水煮青蛙

    暫時限制購買第三套住房。只有這一句話，不知道實施時間，也不知道這“第三套住房”是居民家庭所有現(xiàn)有住房加起來計算，還是不論以前有幾套、每個家庭都可以新買二套但不能新購第三套？距離10月12日南京版“限購令”發(fā)布已經(jīng)29天過去了，三套房細則就這樣成為了年末南京樓市當下第一大“懸案”。不過，記者發(fā)現(xiàn)，在這種利劍當空的情形下，南京樓市卻出現(xiàn)以前許久不曾出現(xiàn)的推盤潮，大戶型、高檔房紛紛開閘。

    有人說，“溫水煮青蛙”不失為調(diào)控樓市的一個新策略。

    三套限購令如何界定現(xiàn)分歧

    南京限制購買第三套房其實是限制“新購第三套”，而不問原來購房人已有幾套！近日，一條有關南京三套房限購令很可能放寬的消息在南京樓市傳得喧囂塵上。

    從10月12日南京市公布了樓市限購令至今快一個月了，有關第三套房的界定遲遲沒有出臺。細則遲遲沒有出臺的原因被歸結于：媒體誤讀了該政策，導致南京和深圳一起被歸入全國樓市限購令最嚴的兩城市，使得政策研究部門騎虎難下?！霸饶暇┦窍胂拗菩沦彽谌椎模臅缘谜咭怀鰜?，南京幾乎所有媒體都認為是每家只允許買二套，已有二套以上的不允許再買。政策先嚴再松，顯然會招致購房人不滿，所以細則難以出臺?！苯K蘇鼎研究所所長宋堅這樣告訴記者。

    可并不是所有人都這么想。南京工業(yè)大學房地產(chǎn)管理系副主任、天誠不動產(chǎn)研究所副所長吳翔華博士則認為，南京如果真的是想限制新購住房，為啥不直接沿用上海的說法，寫上“新購”字樣以避疑義？顯然從第三套房開始限制的可能性依然存在。

    暫不關閘引發(fā)高檔房買賣潮

    政策模糊不清，自然沒法執(zhí)行。記者從華僑路房產(chǎn)登記窗口了解到，目前商品房鑒證、二手房收件都不查購房人之前有幾套房。換句話說，目前房產(chǎn)登記部門沒有卡口三套房。

    而房產(chǎn)登記部門暫不卡三套房的消息早已在開發(fā)商間傳開。中海、保利、雅居樂等高端樓盤紛紛開盤，10月份南京住宅成交的大戶型明顯增多。統(tǒng)計顯示，140平方米以上的大戶型占總房源銷售比例的26.61%，環(huán)比9月份上漲近9個點。其中，中海鳳凰熙岸在月底推出的300套戶型半天就去化了八成，除了少量142、172平方米的房源以外，剩下的房源多為100平方米的戶型。

    細則遲遲不出是在鼓勵開盤？

    有業(yè)內(nèi)人士猜測：限購細則遲遲不出很有可能是為了給開發(fā)商放盤時間，以鼓勵他們開盤多賣房。因為二次調(diào)控后南京重新嚴格了房價備案制，這無疑延長了開發(fā)商的開盤準備時間。

    記者了解到，上周南京主城到房管部門領取銷售許可證的樓盤一家都沒有，其中大多數(shù)都在物價部門報房價備案，“估計下周才能到我們這里。”

    在這樣的情況下，開發(fā)商也不敢耽擱開盤。11月份，南京預計有44家樓盤推出9300套房源，在前10個月中，南京成交量最高的10月份也僅僅去化了6835套房源。江寧的城市之光國際公寓、江北的曉莊國際廣場、城北的中央上尚城、河西的盛世公館、鳳凰和熙商鋪、朗詩綠色街區(qū)、保利紫晶山、保利香檳國際、金王府、復地新都國際、江佑鉑庭等樓盤都將有所行動，包括山水云房、羅托魯拉、青溪莊園等在內(nèi)的別墅產(chǎn)品也將在本月呈現(xiàn)。

    ■懸而不發(fā)也是一種調(diào)控方法

    南京房地產(chǎn)開發(fā)建設促進會秘長張輝表示，綜觀以往樓市調(diào)控，但凡有嚴厲政策出臺，開發(fā)商必定是停止推盤，靜觀其變，“先冷一陣再說，反正就算立馬降價也難有起色。實際購房人也難買到便宜房子。”而這一次，三套房細則要落不落，開發(fā)商反而搶跑，要搶跑，價格就不可開太高，市場反而出現(xiàn)了量多價平的趨勢。年底房源多，又有蘇寧睿城(論壇新聞)這樣的樓盤帶頭降價，加上政策“隨時可以關門”的威懾力，來自市場和政策兩個層面的擠壓，開發(fā)商的壓力不會小。

    但細則不出的缺點是，市場信息模糊容易引發(fā)開發(fā)商甚至是購房人對形勢的誤判。比如有的購房人擔心很快不給買第三套，擔心手上現(xiàn)金無法抵御通貨膨脹，匆忙選房可能有失盲目，萬一再碰上貸款限制，很可能損失定金。

    據(jù)悉，就目前的南京樓市政策，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都贊同以“溫和”為主。但這樣的“溫和”模糊政策究竟會怎樣收場？南京網(wǎng)博研究機構負責人孫海認為，在這樣的“溫和”政策下，開發(fā)商和購房人都在小心尋找平衡點?！艾F(xiàn)在既然有樓盤肯降價，估計肯定這家賣完了再說；如果所有開發(fā)商都能把價格放平和，這個平衡就有可能維持到今年底，也有利于緩解年底農(nóng)民工工資的結算壓力?！敝劣诿髂辏@個政策依舊可松可緊，等到明年3—5月間，如果市場平衡被打破，那就有可能是細則明確或者嚴格實施的時候了。就好比房產(chǎn)稅，這把利劍直接落下未必就比懸而不發(fā)效果要好?！皽厮笄嗤堋币彩且环N調(diào)控方法。