樓市限購(gòu)令或應(yīng)長(zhǎng)期化

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局11月10日發(fā)布消息，10月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比環(huán)比漲幅雙雙回落，在"二次調(diào)控"作用下，樓市正在"二次探底"，而各地紛紛出臺(tái)的限購(gòu)令則功不可沒(méi)。

    據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有15個(gè)城市出臺(tái)了限購(gòu)令。盡管與信貸、稅收等調(diào)控手段相比，限購(gòu)令帶有更多行政手段印記，也因此引發(fā)頗多爭(zhēng)議，但綜合考慮中國(guó)國(guó)情和房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際，限購(gòu)令不僅是確保樓市健康發(fā)展的一劑猛藥，也是一劑良藥，限購(gòu)令具有正當(dāng)性、必要性和可行性，在加以必要的規(guī)范和完善后，應(yīng)改變其"臨時(shí)政策"的定性，而將其長(zhǎng)期化、常態(tài)化、普遍化，給公眾一個(gè)穩(wěn)定預(yù)期。

    限購(gòu)令具有正當(dāng)性，根本理由在于房子是給人住的。人多地少是我國(guó)的基本國(guó)情，因此，房子應(yīng)當(dāng)是消費(fèi)品，而不應(yīng)成為投資品，正是近年來(lái)的投機(jī)炒作造成了房?jī)r(jià)飆漲。實(shí)行限購(gòu)令，禁止一個(gè)家庭擁有過(guò)多的住房，完全符合住房居住的屬性，也不影響任何家庭的自住和改善性需求。

    商品房雖是私人財(cái)產(chǎn)，但房子下面的土地卻是國(guó)有也即全民所有的。如今房子之所以稀缺，并非建筑材料稀缺，而是土地稀缺。因此，對(duì)于建立在全民所有的土地之上的商品房實(shí)行限購(gòu)，打擊炒作，更具有天然的正當(dāng)性。

    現(xiàn)實(shí)中，凡是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的稀缺產(chǎn)品，都實(shí)行不同形式的限購(gòu)，而絕不允許投資炒作。在百姓的衣食住行中，作為"食"的糧食和作為"行"的火車票，都不允許囤積居奇和炒作。甚至有的商家搞促銷還會(huì)要求"限量購(gòu)買(mǎi)"，那么，房地產(chǎn)事關(guān)百姓的"住"，資源更為有限，也理應(yīng)限制炒作。而且，"限購(gòu)"不是"限價(jià)"，國(guó)家從未代替開(kāi)發(fā)商為商品房定價(jià)，目前的限購(gòu)措施只是排除投資投機(jī)需求對(duì)價(jià)格機(jī)制的扭曲，而對(duì)正常的住房需求和消費(fèi)，仍然堅(jiān)持市場(chǎng)定價(jià)。

    限購(gòu)令的必要性在于，住房的特殊屬性決定了不限購(gòu)不足以遏制投機(jī)炒作和房?jī)r(jià)飆漲。對(duì)于一般商品，要穩(wěn)定價(jià)格，就要通過(guò)加大供給，達(dá)到供需平衡，但住房有所不同。從需求方面說(shuō)，幾乎沒(méi)有一種商品像住房這樣，既是生活必需品，又有長(zhǎng)期投資價(jià)值。盡管公眾對(duì)糧食、服裝、家電等生活用品的需求越來(lái)越大，但人們購(gòu)買(mǎi)這些商品只是為了使用，不會(huì)囤積，因此，需求總是有限的。而住房?jī)r(jià)值相對(duì)穩(wěn)定，還有租金收益，近年來(lái)愈加成為投資者的首選，只要能帶來(lái)收益，投資需求就是無(wú)限的。從供給方面說(shuō)，目前市場(chǎng)上各種商品的產(chǎn)能都可以不斷提高，即使糧食這樣的特殊商品，在極端情況下還可以考慮進(jìn)口。但是，由于土地的有限性，住房供應(yīng)卻無(wú)法大規(guī)模地提高。

    住房供給的提高空間很有限，而住房的投資需求沒(méi)有上限，同時(shí)住房又是生活必需品，投資需求可以"綁架"真正自住的需求。因此，住房這種在需求和供給方面雙重的特殊性，決定了僅靠提高供給無(wú)法穩(wěn)定房?jī)r(jià)，要想達(dá)到供求平衡，必須首先抑制不合理需求，也即投資投機(jī)性購(gòu)房需求，限購(gòu)就是最直接的辦法。

    限購(gòu)令的可行性也毋庸置疑。很多人擔(dān)心限購(gòu)令會(huì)被投資者鉆空子，其實(shí)這種可能性極小。正如住建部在《關(guān)于違反限購(gòu)住房套數(shù)規(guī)定買(mǎi)賣(mài)住房的風(fēng)險(xiǎn)提示》中指出的那樣，采用假證件、假材料等方式購(gòu)買(mǎi)住房"會(huì)造成購(gòu)房家庭重大經(jīng)濟(jì)損失"。違反限購(gòu)令購(gòu)買(mǎi)住房，將面臨一個(gè)最基本的法律風(fēng)險(xiǎn)：動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移以交付為要件，而住房等不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移卻是以登記為要件。也許限購(gòu)別的商品，還可以拿假證件冒名購(gòu)買(mǎi)，只要東西拿到手也就安全了，但房子則不同，用別人的名字買(mǎi)房，只要房產(chǎn)登記在別人名下，那么，即使自己住進(jìn)去了，房子所有權(quán)依然是別人的，炒房者不會(huì)甘愿冒這樣大的風(fēng)險(xiǎn)。

    綜上所述，目前個(gè)別城市的限購(gòu)令完全可以也完全應(yīng)當(dāng)長(zhǎng)期化、普遍化，若如此，可一舉解決樓市供需矛盾，改變樓市調(diào)控"越調(diào)越漲"的怪圈。當(dāng)然，如果將限購(gòu)令全面推開(kāi)，長(zhǎng)期執(zhí)行，也有一些細(xì)節(jié)需要完善。

    其一，應(yīng)當(dāng)確定科學(xué)合理的限購(gòu)方式。目前各城市出臺(tái)的限購(gòu)令主要有兩種，一種是大多數(shù)地方推出的"增量限購(gòu)"，即從政策出臺(tái)之日起，一個(gè)家庭只能新購(gòu)一套住房。這種方式不考慮已有住房情況，而且也不鼓勵(lì)"賣(mài)房"，因?yàn)橘u(mài)房后再買(mǎi)房仍然受限，不利于加大供應(yīng)量，注定只能是臨時(shí)政策。另一種是深圳等城市執(zhí)行的"總量限購(gòu)"，即每戶家庭限購(gòu)兩套住房，如果沒(méi)房，可以買(mǎi)兩套；如果有一套，還可買(mǎi)一套；如果已有兩套，則不能再新購(gòu)住房。顯然，總量限購(gòu)是對(duì)每個(gè)家庭持有房產(chǎn)的動(dòng)態(tài)管理，若出售一套，則可購(gòu)套數(shù)相應(yīng)增加，這更公平合理。目前人們對(duì)限購(gòu)令的質(zhì)疑，主要在于增量限購(gòu)，今后如將限購(gòu)令長(zhǎng)期化，應(yīng)當(dāng)采用總量限購(gòu)方式。

    其二，應(yīng)當(dāng)明確限購(gòu)數(shù)量。既然房子是給人住的，那么，一個(gè)家庭(包括未成年子女)住一套房子已經(jīng)足夠，這也是實(shí)際生活中的大多數(shù)情況；考慮到改善型需求，以及先買(mǎi)新房、再賣(mài)舊房的實(shí)際問(wèn)題，每個(gè)家庭限購(gòu)兩套也沒(méi)有任何不便；即使考慮到子女替父母貸款買(mǎi)房的情況，限購(gòu)三套的政策也已經(jīng)足夠?qū)捤??？傊?，將每個(gè)家庭限購(gòu)兩至三套住房的政策長(zhǎng)期化，不會(huì)對(duì)居民住房需求帶來(lái)任何傷害，如果說(shuō)有傷害，那也只是傷害了炒房人，限制了為賺錢(qián)而買(mǎi)房的投資投機(jī)需求。

    其三，限購(gòu)令長(zhǎng)期化之后，可以相應(yīng)放松首套房首付比例和貸款利率，減少"誤傷"。限購(gòu)令和差別化信貸政策有替代作用，不實(shí)行限購(gòu)的情況下，如果遏制不住房?jī)r(jià)，就只好不斷提高貸款利率和首付，這的確會(huì)在一定程度上誤傷自住和改善需求。而如前所述，長(zhǎng)期實(shí)行限購(gòu)，則不會(huì)對(duì)自住和改善需求有任何影響，此時(shí)就可以對(duì)于限購(gòu)范圍內(nèi)的住房貸款提供一定優(yōu)惠，既遏制投資投機(jī)需求，也促進(jìn)了合理住房消費(fèi)，使政策更加精準(zhǔn)化。