量跌價(jià)滯再現(xiàn) 樓市調(diào)控還需“加碼”

    在一連串調(diào)控政策的疊加效應(yīng)下，樓市成交量節(jié)節(jié)下挫。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，11月11日~20日，全市二手房住宅網(wǎng)簽日均成交量僅為494套，創(chuàng)下8月下旬以來交易量最低。

    與此同時(shí)，成交價(jià)格卻沒有出現(xiàn)相對(duì)應(yīng)的調(diào)整幅度，量跌價(jià)滯的現(xiàn)象再次出現(xiàn)，成為房價(jià)堅(jiān)挺的代名詞。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至11月20日，北京預(yù)售及預(yù)售公示的28個(gè)項(xiàng)目的平均單價(jià)為24525元每平米，相比10月份開盤均價(jià)仍上漲13.1%。

    業(yè)界人士分析，樓市調(diào)控到目前階段，一線城市房價(jià)上漲勢(shì)頭基本上被遏制住，調(diào)控措施已經(jīng)取得明顯成效，但是就長期緩解房價(jià)上漲動(dòng)力來看，還遠(yuǎn)未達(dá)到調(diào)控目標(biāo)。目前還只是零星的個(gè)別開發(fā)商和樓盤為促銷而降價(jià)，只能說房價(jià)有下調(diào)壓力，但尚未轉(zhuǎn)化為實(shí)質(zhì)性下跌的基礎(chǔ)，樓市僵局依然未被打破。

    實(shí)際上，近日市場(chǎng)上出現(xiàn)的降價(jià)苗頭表明房價(jià)已經(jīng)接近下降的邊緣，樓市調(diào)控到了最關(guān)鍵的時(shí)刻。

    北京通州一樓盤近期宣布直降7000元每平米，引發(fā)了公眾關(guān)注和熱議。地產(chǎn)龍頭萬科近日在武漢高調(diào)促銷，至11月底每周推出的10套一口價(jià)房源相對(duì)此前的均價(jià)下降3000元每平米。曾經(jīng)是漲價(jià)排頭兵的三亞眾多樓盤也打出底價(jià)搶購、超大面積贈(zèng)送的促銷標(biāo)語。那么降價(jià)是否能由此蔓延，成交量下滑能否傳導(dǎo)到房價(jià)？

    業(yè)界判斷這是開發(fā)商對(duì)購房者底線的試探。在今年銷售任務(wù)已基本完成之時(shí)，大型開發(fā)商大面積降價(jià)求售的壓力不大。而更需要警惕的是，開發(fā)商在撐過年底的冰凍期后，到了明年旺季可能就又有了"硬扛"不降價(jià)的底氣和本錢，屆時(shí)調(diào)控的效果會(huì)大打折扣。

    如果說房價(jià)在年底沒有形成實(shí)質(zhì)性下降，到了明年3月份市場(chǎng)回暖后，成交量勢(shì)必又會(huì)反彈，隨著入市購房者的增多，市場(chǎng)預(yù)期又會(huì)發(fā)生變化，房價(jià)就失去了繼續(xù)調(diào)整的動(dòng)力。

    而且，樓市中仍然存在一些促使房價(jià)繼續(xù)上漲的力量，由于物價(jià)飛漲，出于資產(chǎn)配置的需要，許多人仍愿意選擇將資金投資到房地產(chǎn)市場(chǎng)。當(dāng)前盡管轉(zhuǎn)入淡季，觀望氣氛濃重，但剛性需求同時(shí)也在積攢中，按照以往規(guī)律，一旦到了旺季就會(huì)集中爆發(fā)?？梢?，調(diào)控最終能否奏效，效果究竟有多大，關(guān)鍵在于接下來兩三個(gè)月內(nèi)的房價(jià)走勢(shì)，這也將影響明年的整體走勢(shì)。

    從供求關(guān)系看，今年房地產(chǎn)投資較快增長以及保障性住房的大量入市將使明年樓市供應(yīng)較為充足，而不合理購買需求將繼續(xù)受到抑制。過去幾年，住房是居民投資的重要渠道之一，房價(jià)上漲是典型的資金推動(dòng)型，如今國家將住房重新定性為基本消費(fèi)品，將依靠信貸杠桿進(jìn)行短期炒房的投資者擠壓出去，將使房價(jià)上漲和調(diào)控的壓力大為減輕。

    不過值得注意的是，開發(fā)商針對(duì)調(diào)控進(jìn)行的銷售策略調(diào)整可能會(huì)減弱調(diào)控效果，譬如為規(guī)避商品房預(yù)售資金監(jiān)管，部分開發(fā)商調(diào)整推盤節(jié)奏，一部分集中在11月份開盤，一部分推遲到明年3月份，這會(huì)在短時(shí)間內(nèi)形成供應(yīng)空檔，供求形勢(shì)可能會(huì)逆轉(zhuǎn)。

    另外，在沒有更好的投資渠道的情況下，有資金實(shí)力的投資者仍將購房視為中長期保值增值的工具。同時(shí)，在國際流動(dòng)性泛濫、人民幣升值的大背景下，樓市調(diào)控還得排除熱錢流入的影響。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1月~10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源中，利用外資同比增長43.3%，增幅明顯高于其他領(lǐng)域利用外資增幅。

    顯然，房價(jià)要走出屢調(diào)屢漲的怪圈，改變部分人群思維深處根深蒂固的房價(jià)上漲預(yù)期，還原住房保障基本居住需求的功能定位，在調(diào)控效果不斷顯現(xiàn)的同時(shí)，調(diào)控力度仍需適時(shí)加碼。

    事實(shí)上，政府對(duì)樓市的調(diào)控政策仍有足夠騰挪的空間。在銀根收緊、資本市場(chǎng)融資受限的趨勢(shì)下，預(yù)售資金監(jiān)管的調(diào)控作用還沒有充分發(fā)揮，例如北京市這一政策將在12月1日起正式實(shí)行，對(duì)開發(fā)商形成的資金壓力將前所未有。另外政府還掌握著房產(chǎn)稅這一致命武器，盡管要進(jìn)入實(shí)質(zhì)性運(yùn)作尚需時(shí)日，但是僅是傳出的預(yù)期對(duì)市場(chǎng)而言也是重磅炸彈。

    從房價(jià)松動(dòng)到實(shí)質(zhì)性下降，是眾多持幣待購購房者的期盼，跨出這一步，尚需新的調(diào)控措施作為支撐。