樓市量跌價不跌 “剛需”仍是房價的重要支撐

    自去年一系列嚴厲的調(diào)控政策推出后，房市冷冷暖暖，但總體上量跌價不跌，普通商品住房價格與調(diào)控目標和群眾期待相比仍有較大差距，特別是有的城市房價過高、上漲過快的局面沒有根本改變。高壓政策下，房價依然高位運行，難以松動。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，今年4月份全國70個城市月度房價環(huán)比整體漲幅仍達0.31%。越來越高的房價就像一把雙刃劍，一次又一次地刺痛著人們的神經(jīng)，社會反響十分強烈，房市調(diào)控壓力也在逐步增大。問題是在這樣調(diào)控的大背景下，房價卻仍然持續(xù)上漲，究竟原因何在？

    有分析認為，房價40%以上是土地出讓金，因此地價拉動房價上漲，直指“土地財政”，“賣地”是元兇。有評論說是信貸政策寬松，流動性泛濫推動的結果。還有樓市腐敗、灰色收入、全民熱炒等，眾說紛紜。

    經(jīng)濟學家許小年認為，房價上漲的原因其實非常簡單，即需求大于供給，或者供給小于需求。西南財經(jīng)大學曾康霖教授進一步分析說，改革開放以來，我國居民收入大幅度增加，恩格爾系數(shù)明顯下降，消費結構不斷升級，投資能力越來越強。在住房制度改革的推動下，住房的有效需求得以釋放，家庭結構的變化和城鎮(zhèn)化的推進又擴大了住房需求。房價在消費需求、投資需求、投機需求的共同推動下不斷攀升。

    國家統(tǒng)計局日前公布了第六次人口普查的一些主要數(shù)據(jù)后，新華社首席經(jīng)濟分析師陸曉明發(fā)現(xiàn)其中所反映出來的住房需求剛性增長令人吃驚。他分析，2010年，我國家庭戶總數(shù)40152萬戶，十年間增加了5315萬戶。農(nóng)村家庭戶同時減少了1700萬戶。因此，十年間城鎮(zhèn)家庭戶至少應該增加了7000萬戶。而十年間房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成套住宅累計竣工僅4100萬套。既使按“城鎮(zhèn)住宅竣工面積”十年間累計6.7億平方米，約折合6700萬套住宅計算，仍比新增的7000萬戶城鎮(zhèn)家庭少了300萬套?？紤]到拆遷因素，再考慮到第二套、第三套住房乃至投資房產(chǎn)的增加，城鎮(zhèn)新建住房可能更落后于需求的增長。據(jù)統(tǒng)計，今年一季度我國商品房新開工面積為39842萬平方米，同比增長23.4%，竣工面積12832萬平方米，同比增長15.4%，銷售面積17643萬平方米，同比增長14.9%。商品房銷售面積仍大于竣工面積，差距達到4811萬平方米，凈供應依然是負數(shù)。由此看來，房價的背后確有市場支撐。而房市長期以來蓄積的供需矛盾問題，解決起來絕非一蹴而就。

    事實上，“限購”、“限貸”等一系列嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)對房市產(chǎn)生了深刻影響。據(jù)國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人說，房地產(chǎn)調(diào)控效果顯現(xiàn)主要體現(xiàn)在三個方面。一是房地產(chǎn)的投資性需求得到明顯遏制。二是部分城市房地產(chǎn)價格過快上漲的勢頭得到遏制。三是房地產(chǎn)供給能力增強，表現(xiàn)在房地產(chǎn)的投資增速比較高。數(shù)據(jù)顯示，今年4月份，全國70個大中城市新建商品住宅價格同比漲幅回落的城市有52個，比3月份增加了6個；所有城市4月份環(huán)比價格漲幅均小于1%，漲幅比3月份縮小的城市有26個。價格下降城市數(shù)量擴大的同時，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)熱情在一線區(qū)域逐漸退燒。央行《2011年第一季度支付體系運行總體情況》顯示，今年一季度，北京、上海、廣東、江蘇等房地產(chǎn)發(fā)展一線地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)單位銀行結算賬戶數(shù)量增速明顯放緩，環(huán)比增速已連續(xù)四個季度低于全國平均水平。業(yè)內(nèi)人士認為，盡管單從銷售面積和竣工面積缺口來看，全國住宅整體仍是供不應求，但是相對于2010年全年銷售面積大于供應面積3億平方米，凈供應負增長的情況已經(jīng)有所緩和。而且隨著去年大量開工的產(chǎn)品逐漸轉(zhuǎn)入銷售，未來整體住房供應將進一步增加，行業(yè)的存貨壓力將進一步上升。

    中央加強房地產(chǎn)調(diào)控的目標是明確的，決心是堅定的。對于房地產(chǎn)市場調(diào)控，要堅持調(diào)控方向不動搖、調(diào)控力度不放松，嚴格控制投機投資性購房需求，努力增加市場供應，穩(wěn)定市場預期，把房價控制在一個合理水平。人們有理由相信，隨著各項調(diào)控政策的進一步落實，房價終究會逐步回到體現(xiàn)價值的軌道上，中國房市也一定會健康地發(fā)展。