上半年地方賣(mài)地收入銳減 下半年調(diào)控政策難言放松

    地方政府債務(wù)壓力大向土地市場(chǎng)求解

    一邊是沉重的地方債務(wù)，另一邊是北京的新晉"地王"，殊不知，兩者之間竟存在密不可分的聯(lián)系。

    審計(jì)署6月27日發(fā)布的《全國(guó)地方政府性債務(wù)審計(jì)結(jié)果》顯示，截至2010年底，全國(guó)地方政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)達(dá)67109.51億元，其中近四成被承諾用土地出讓收入償債。而在27日，合景泰富的子公司以43200元/平方米的樓面價(jià)拿下北京崇文門(mén)地塊，時(shí)隔15個(gè)月后再度締造北京"地王"。

    除優(yōu)質(zhì)地段和商業(yè)金融用途外，政府重拾"價(jià)高者得"的拍賣(mài)方式，也被認(rèn)為是催生"地王"的重要推手。

    盡管樓市調(diào)控導(dǎo)致土地市場(chǎng)持續(xù)低迷，但在不少專家看來(lái)，土地收入仍是當(dāng)前地方政府的重要財(cái)政收入來(lái)源。

    近四成債務(wù)需土地收入償還

    在地方政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)余額中，承諾用土地出讓收入作為償債來(lái)源的債務(wù)余額為25473.51億元，共涉及12個(gè)省級(jí)、307個(gè)市級(jí)和1131個(gè)縣級(jí)政府。

    以此計(jì)算，37.9%的政府債務(wù)需要用土地收入償還。審計(jì)報(bào)告也表示，部分地方的債務(wù)償還對(duì)土地出讓收入的依賴較大。長(zhǎng)期以來(lái)，土地收入是地方政府的主要財(cái)政收入來(lái)源。財(cái)政部的數(shù)據(jù)稱，去年全國(guó)土地出讓金收入達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的2.9萬(wàn)億元，同比大漲七成。在一些地方政府公布的2010年度財(cái)政收入中，土地收入占半數(shù)以上。

    知名地產(chǎn)評(píng)論人、北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事總經(jīng)理?xiàng)钌黉h向記者表示，在沉重的債務(wù)壓力下，下半年地方政府勢(shì)必會(huì)在土地市場(chǎng)作出調(diào)整。他所說(shuō)的"調(diào)整"，在很大程度上體現(xiàn)為供地節(jié)奏的加快。

    沉寂多時(shí)的北京土地市場(chǎng)，也有可能被"地王"帶動(dòng)起來(lái)。據(jù)悉，位于CBD核心區(qū)的9宗商業(yè)用地將于下月6日集中競(jìng)標(biāo)；而二環(huán)內(nèi)的另一宗優(yōu)質(zhì)地塊王府井地塊，也將在7月底投標(biāo)。

    值得注意的是，與新出爐的"地王"一樣，上述即將入市的地塊均屬商業(yè)金融用地。今年北京商業(yè)地塊的出讓總收入已超過(guò)住宅用地，這在近年來(lái)尚屬首次。

    "商業(yè)用地將在下半年的土地出讓中繼續(xù)'受寵'。"北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉向本報(bào)記者表示。他還介紹，相比住宅用地，商業(yè)用地位置較為優(yōu)越，容易競(jìng)出更高的價(jià)格。同時(shí)，即便商業(yè)地塊高價(jià)出讓，也與樓市調(diào)控關(guān)系不大，政府承擔(dān)的壓力較小。

    拍賣(mài)出讓再成市場(chǎng)主流方式

    拍賣(mài)出讓的比重也在悄然加大。在北京"崇文門(mén)地王"的誕生中，競(jìng)價(jià)次數(shù)達(dá)到33輪，將該地塊的溢價(jià)率抬升到140%。有分析認(rèn)為，除優(yōu)質(zhì)地段和商業(yè)金融用途外，政府重拾"價(jià)高者得"的拍賣(mài)方式，也催生了一個(gè)又一個(gè)的"地王"。

    根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心的信息，在北京當(dāng)前已入市的22宗地塊中，將有11宗采取先掛牌后拍賣(mài)的方式出讓，占50%，比例明顯增大。與招標(biāo)相比，拍賣(mài)出讓更容易競(jìng)出高價(jià)。

    拍賣(mài)，一度是北京土地出讓的主流方式，但隨著"國(guó)十條"等調(diào)控政策出臺(tái)，自去年5月以來(lái)，北京在土地出讓中逐漸放棄了拍賣(mài)的方式，而以招標(biāo)出讓為主。有觀點(diǎn)認(rèn)為，拍賣(mài)出讓的逐漸恢復(fù)，與北京市財(cái)政壓力的增大不無(wú)關(guān)系，但這將給地價(jià)上漲帶來(lái)較大壓力。

    楊少鋒表示，北京的情況相對(duì)特殊，但增加土地收入已是很多地方政府的共識(shí)，因此，下半年不少城市都將不可避免地面臨地價(jià)上漲的壓力。

    來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞