地方債“輸血”保障房 資金渠道再拓寬

    業(yè)內人士指出，此次財政部下發(fā)通知，明確了保障房諸多新的資金來源渠道。從地方債到房產稅，從部分國有資本收益到城市維護建設稅收入，保障房建設資金渠道再度拓寬。

    確保資金籌措到位，是保障房建設順利推進的重要條件之一。

    日前，財政部下發(fā)通知，明確在保障性安居工程現有資金來源基礎上，將增加的地方政府債券收入、個人住房房產稅試點地區(qū)取得的房產稅收入、部分國有資本收益和城市維護建設稅收入用于保障房安居工程建設，確保不留資金缺口。

    地方債、房產稅收入等進入保障房建設領域，使保障房建設資金渠道進一步拓寬。

    多方資金參戰(zhàn)保障房建設

    “今年保障房資金需求量比去年還要大，必須拓展新的渠道。”接受本報記者采訪的上海易居房地產研究院副院長楊紅旭告訴記者。

    為了保障房建設的順利推進，我國政府投入了大量的財政資金，并多次強調土地出讓收益按規(guī)定用于保障性住房建設，同時還出臺諸多財稅金融政策引導民間資本進入保障房建設領域。

    業(yè)內人士指出，此次財政部下發(fā)通知，明確了諸多新的資金來源渠道。從地方債到房產稅，從部分國有資本收益到城市維護建設稅收入，保障房建設資金渠道再度拓寬。

    財政部還明確，各地要創(chuàng)新財政支持方式，引導社會資金投資保障性安居工程。各級財政部門要積極支持成立專門企業(yè)負責建設、運營、管理公共租賃住房等保障性住房，引導企業(yè)通過銀行貸款、發(fā)行企業(yè)債券、吸收社會投資等籌集建設資金。

    此外，財政補貼等手段也將進一步發(fā)揮作用。財政部還明確通過投資補助、貸款貼息等方式，支持現有企業(yè)進行公共租賃住房等保障性住房建設、運營和管理；各地對商業(yè)銀行發(fā)放的公共租賃住房建設貸款可按規(guī)定予以貼息，貼息期限不超過15年。

    這些政策，進一步細化了財政支持保障性住房建設的各種手段，為資金的籌措提供了諸多優(yōu)惠，體現了我國政府對保障性住房建設的高度重視。

    保障房資金壓力猶存

    “不過，新舉措只能起到補充作用，不能擔當挑大梁的角色。”楊紅旭告訴記者。他認為，地方債發(fā)行的總量不是很大，并且還有很多用途，盡管今年明確向保障性住房傾斜，但是估計量也不會很大。而房產稅只在上海、重慶兩地試點，除非試點范圍擴大，否則收入數量也非常小。

    部分國有資本收益用于保障房建設也還存在不確定性，主要還要看企業(yè)的經濟效益如何。而城市維護建設稅收入，雖然去年主要受2010年12月1日起對外資企業(yè)征收城市維護建設稅翹尾增收影響出現較高增長，但是其主要用于城市基礎設施建設。

    綜合來看，從數量上來說，這些資金的加入，雖然會在一定程度上緩解保障性住房建設的資金壓力，但是帶來的影響不會很大。楊紅旭認為，保障性住房的資金主要還是依靠中央和地方的財政投入。

    為了保障財政資金的到位，財政部強調，各地要保證資金及時足額到位，提高資金使用效益。

    然而，我們也看到，在經歷了持續(xù)嚴厲的房地產宏觀調控之后，我國房地產市場已經降溫，土地市場寒風陣陣，對“土地財政”模式下的地方政府收入產生了重要影響。資金依然是制約保障房建設的一大瓶頸。如何突破這一瓶頸，財政投入固然是“大頭”，同時也要引導社會資本進入保障性住房建設領域。

    加大優(yōu)惠力度引導社會資本進入

    我國多次強調引導社會資本進入保障房建設領域，然而至今房地產開發(fā)企業(yè)進入保障房建設領域的熱情并不高。

    原因很明顯，作為一個市場主體的企業(yè)，追逐利潤是其本性。然而，保障房領域具有特殊性，具有很明顯的民生色彩，利潤空間較小。

    “社會資本進入保障房領域，要看資本和收益的關系。”楊紅旭告訴記者，“保障房收益明顯偏低，尤其是公租房，由于不能出售，僅靠租金獲得收益，收益率很低，無法滿足企業(yè)投資的需求。”吸引社會資本進入這一領域，只有通過各種稅收優(yōu)惠政策的刺激。

    鼓勵社會資本進入保障房領域，是一個發(fā)展方向，但是目前來看，還不是很給力。楊紅旭分析認為，限價房和經濟適用房可以出售，短期可以收回投資，因此情況稍好些。作為主導產品的公租房，卻面臨制度不健全問題。所以，必須加大政策優(yōu)惠力度，同時進一步完善公租房運行機制。

    當前我國保障性住房存在產品體系不清楚、類別很多等問題，需要我們進一步分清哪些需要政府投資，哪些需要以市場運作方式來解決。

    “保障房的產品體系要梳理清晰，另外要分門別類。”楊紅旭認為，由于主要是滿足最低收入群體的住房需求，因此廉租房需要政府投資開發(fā)建設；經濟適用房和限價房，主要針對有一定經濟實力的人群，因此需要進一步吸引社會資本進入這一領域。

    此外，在財稅和金融服務領域，還需要政策繼續(xù)給力。楊紅旭建議，加大對民間資本進入保障房領域的優(yōu)惠措施，除了諸多稅收優(yōu)惠措施之外，信貸方面能否優(yōu)先貸給相關企業(yè)。此外，在企業(yè)債的發(fā)行方面也還需要進一步加大扶持力度?？傮w來看，要通過稅收、信貸、土地全面的優(yōu)惠政策來刺激引導社會資本進入保障房領域。

    業(yè)內人士指出，未來一段時間內，在保障房建設資金投入上需要形成制度化的體系，需要更多的制度創(chuàng)新。