房貸緊縮營業(yè)稅增加 臺州二手房交易量大幅下滑

     浙江在線04月20日訊 “新國十條”“國八條”“限購”“限價”……

    過去一年中，這些有關(guān)樓市調(diào)控的詞匯，時時牽動著購房者敏感的神經(jīng)。國家重拳出擊調(diào)控樓市，成效如何呢？日前，記者對我市的二手房市場進行了調(diào)查———

    一季度二手房交易量大幅下滑

    “最近幾個月，生意清淡得很?！辈粏螁问莿偲鸩降姆慨a(chǎn)中介發(fā)出類似的感嘆，從業(yè)10多年的房產(chǎn)中介也面臨同樣的問題。

    “每次新政策出來，購房者都期待房價能降一點，哪怕心里明白價格不會往下掉，也會選擇等待一段時間，看行情再下手?！苯方撤慨a(chǎn)中介公司經(jīng)理梁先生說。在他看來，目前二手房交易量下滑實屬正常，“從去年4月份開始，調(diào)控政策一個接一個，力度都不小，買房的人和賣房的人心態(tài)肯定都會產(chǎn)生微妙的變化?！?/p>

    在椒江從事房產(chǎn)中介10來年的吳女士，不免懷念前兩年的市場行情，“記得前年3月份，臺州的房價一直在漲，品質(zhì)稍好一點的小區(qū)一掛牌，就馬上有客戶下單。去年這個時候，也不用擔(dān)心客戶少，只愁沒房源。而今年春節(jié)后，一套房子也沒有賣出去。”

    臺州市九鼎經(jīng)紀(jì)有限公司的置業(yè)顧問小倪也深有感觸：“年后的行情與去年相比，簡直是冰火兩重天，房價居高不下，政府的調(diào)控政策，導(dǎo)致多數(shù)購房者產(chǎn)生觀望情緒?！?/p>

    統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年3月份，我市二手房交易件數(shù)1322件，同比減少26%，交易面積257617平方米，同比減少9%。

    實際上，整個一季度，我市二手房市場成交萎縮。以臺州市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和椒江區(qū)為例。其中，臺州市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)1月份交易211套，交易面積24815平方米；2月份交易124套，環(huán)比下降41%，交易面積13826平方米，環(huán)比下降44%；3月份交易120套，交易面積11940平方米，成交繼續(xù)下滑。

    椒江區(qū)的情況則是，1月份交易214套，交易面積28661平方米；2月份交易123套，環(huán)比下降42%，交易面積13955平方米，環(huán)比下降51%；3月份交易146套，交易面積13677平方米，市場依然低迷。

    臺州市上房經(jīng)紀(jì)有限公司的工作人員告訴記者，“尤其是1月份‘國八條’出臺后，我市的二手房市場受影響比較大。”她表示，目前，入市的絕大多數(shù)還是剛需客戶，面積110平方米左右，單價1.1萬元左右的房子，較受購房者的歡迎。

    業(yè)主惜售，成交量雖下滑，掛牌價格依然堅挺

    “在臺州市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，1萬元/平方米的房子，很少了?！迸_州市上房經(jīng)紀(jì)有限公司的工作人員告訴記者，“雖然行情不好，房東依舊底氣十足，房子的掛牌價格跟實際成交價格幾乎沒有什么差別。”

    在溫嶺的多家房產(chǎn)中介公司，記者了解到，目前二手樓市的業(yè)主們出現(xiàn)了惜售現(xiàn)象，最近前來掛售的房屋價格幾乎沒有下降，個別業(yè)主甚至把價格調(diào)高了10多萬元，還有的考慮暫時撤銷在房產(chǎn)中介掛售。

    “不到180萬元，我不打算賣。我這套房子的采光通風(fēng)都很好。再說，房齡已過了5年，可以少交營業(yè)稅?！睖貛X的張先生，有一套五龍小區(qū)的房子，面積110平方米。

    去年年底，張先生在中介掛牌，除去一個自行車房，折算下來，他的房子掛牌價為1.6萬元/平方米。當(dāng)時，他樓下的一戶人家以1.5萬元/平方米成交。張先生的房子因為還在出租，不急于脫手，他特意把價格提高一些。

    今年，有幾個買家出價170萬元，但由于沒達到心理價位，張先生沒賣。他說：“我手頭錢雖然不寬裕，但不賣這套房，不會影響一家人的生活質(zhì)量。目前的環(huán)境下，房子還有保值的功能，所以不著急把房子賣出。何況這套房子已經(jīng)簡單裝修，租出去，每月也有2000元的收入?！?/p>

    “由于業(yè)主沒有資金壓力，降價意愿普遍減弱，面對需求的萎縮和樓市的不景氣，有的業(yè)主選擇了觀望并延遲出售計劃，有的則干脆轉(zhuǎn)售為租?！睒I(yè)內(nèi)人士分析。

    營業(yè)稅增加，買方負擔(dān)加重

    此外，營業(yè)稅的增加也是近期交易量下跌的一個原因。

    “140平方米以下、五年以內(nèi)的二手房營業(yè)稅由原先的差額征收改為全額征收。比如，100萬元買的房子，150萬元賣出，以前只按50萬元的差價納稅，現(xiàn)在是按150萬元征收5.5%的營業(yè)稅。按規(guī)定營業(yè)稅由賣家支付，現(xiàn)在一般都由買家承擔(dān)。一套100平方米左右的房子，光各種各樣的稅款，平攤下來每平方米就要差不多2000元。”九鼎房產(chǎn)的置業(yè)顧問小倪說。

    新政實行后，受影響最大的是一些次新房。記者走訪了椒江城區(qū)的幾家二手房中介公司，銷售人員說：“交房兩三年、三四年的次新房，有房東愿意賣，也有人愿意買，只是價格談不攏。此類房子，實施新政后，買房的人得繳納10多萬元、甚至20多萬元的營業(yè)稅，這不是每個買房者都能承受的?！?/p>

    “不少投資者手上有多套房子。新政出來后，想拿出來賣掉，減輕投資風(fēng)險，但都抱著可賣可不賣的心態(tài)，并不是急著出售，所以買房者提出降價，他們也不太愿意。”銷售人員說。

    銀行房貸緊縮，給市場帶來寒意

    分析今年二手房市場交易慘淡的現(xiàn)狀，房產(chǎn)中介行業(yè)的從業(yè)人員一致認(rèn)為，其中一項最主要的原因，還是銀行房貸政策的緊縮帶來寒意。

    “在二手房市場，幾乎看不到投資客買房的身影了?，F(xiàn)在‘跳’進去，成本太高，風(fēng)險也高。”吳女士說的風(fēng)險，指的是銀行貸款門檻和利率的提高。

    去年4月17日出臺的“新國十條”，對貸款作了規(guī)定：購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率1.1倍。今年2月份，我市樓市新政出臺，規(guī)定二套房首付提高到60%，第三套房停貸。

    近日，記者走訪多家銀行，咨詢了二手房貸款相關(guān)事宜，得到的答復(fù)大多是“現(xiàn)在存款準(zhǔn)備金率提高了，貸款資金緊張，二手房貸款很難申請?！?/p>

    在二手房貸款不容易申請，銀行加息預(yù)期強烈的狀況下，一些原本有購房需求的人只好選擇觀望。同時，投資客也逐漸退市。

    椒江的陳先生買房主要用于投資，但近期他不敢輕易下手。

    “即便銀行貸款能申請到，即便目前央行每次存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)也比較溫和，但購房成本還是提高不少?！?008年，陳先生向銀行申請貸款時，首付30%，基準(zhǔn)利率下浮30%，貸款利率為4.15%，現(xiàn)在他再去銀行貸款，屬于第二套房子，首付60%，基準(zhǔn)利率上浮10%，貸款利率為7.48%。陳先生算過一筆賬，以貸款100萬元20年計算，享受優(yōu)惠政策和取消優(yōu)惠政策相比，利息總額增加了近40萬元?！叭绻陜?nèi)央行再加息兩三次，投資成本會更高。”

    椒江的劉女士是一位銀行理財師，前年花120萬元買了一套房子。她向銀行貸款80多萬元，20年付清。她告訴記者：“房子現(xiàn)在可以賣240萬元，看似價格翻了一倍，但仔細算下來，其實賺不了多少，除去支付給銀行的利息，首付款回報率也只有1分利息?！?/p>

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，貸款緊縮政策及加息通道打開，抑制房價過快增長，對樓市起到了一定的降溫作用。(臺州日報)